繰上げ返済・・・家を売却の可能性がある場合

質問

家を売却する可能性がある場合、
繰上げ返済することには意味があるでしょうか？

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家を建てて４年になりますが、
そう遠くはない未来に転勤になる可能性が強まってきました。

これまでは、
子供に教育費がかからないうちに、
できるだけ繰上げ返済をしていこうと思っていました。
（建てて１年後に一度繰上げ返済をしました。）

しかしその後、転勤によって家を売却する可能性が強まり、
そのような場合、繰上げ返済をして意味があるのかどうか、
疑問が沸いてきました。

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仮にいつか家を売ることになったとしても、
手元の借金を減らすため、
繰上げ返済をしていくことは意味あるでしょうか。

ちなみにローンは返済期間35年で組んでいて、
最初の繰上げ返済をして、返済期間は30年になりました。
それでも30年後、夫が62歳になりますので、
せめて返済が定年の60歳で終了するよう、
もう一度繰り上げ返済をしておきたいという気持ちもあります。

ただ、転勤になり、家を売却する場合、
このことは無意味になりますし、
家がいくらで売れるかによって状況も変わりますので、
繰上げ返済をしてローンを減らすより、
手元の資産を増やすほうが良いのだろうかとも思います。

お詳しい方からのご回答、アドバイスがいただければと思います。
よろしくお願いしますｍ（－－）ｍ

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

余裕資金があるなら繰上返済した方がお得です。これは、単に銀行預金の利息より住宅ローン金利の方が高いからです。家を売るからといって金利が軽減されることもないですし、繰上返済しないことに何の得もありません（繰上返済で貯蓄を減らすことによって、将来借金しないという条件）。返済額のうちの金利額は残高に比例し、すぐに売らない状況では元金返済率が少なくなるということです（元金が減り難い）。売ることになるかどうかも分からないのでは、現状と同じか損するかのどちらかなのかも知れませんよ。

なお、当初から定年を超えるローンは無理がありますし、繰上返済によって定年までの短縮ではまだ足りない可能性があります。老後資金の貯蓄が別に出来ているなら良いのですが、そうではなく多額の退職金もない状態なら定年の10年くらい前には完済したいところです。完済後はローン返済分をその貯蓄に充てるとベターでしょうし（年金だけでは生活出来ないですし、これでも足りるかどうか…）。

また、頭金によっては売却が出来ない可能性もあり得ます。頭金が少ないとか全く払っていない状態なら、ローン残高＞家の売値となることが多いですし（家にもよりますが、物件価格の30～50％程度の頭金を払ってれば問題ないかな？）、この状態では抵当権の抹消が出来ないので誰も買う人は居ないでしょう。この場合は、差額を現金で用意し完済することになります。貯蓄がなければ借金で賄う手もありますが、この費用が多額だと無担保では難しいかもしれません（家の売却で担保となる不動産はなくなります）。もしローン残高の方が多いようなら、売却までに繰上返済で残高を減らすか貯蓄することになります。この場合、繰上返済するなら早い方が良いでしょうか。

お礼

早速の詳しいご回答、ありがとうございました！

アドバイス頂いた内容は、だいたい理解できたのですが、
＞繰上返済しないことに何の得もありません
＞（繰上返済で貯蓄を減らすことによって、将来借金しないという条件）
このカッコ内のただし書き部分が理解しきれませんでした。
つまり、「これ以上の借金をしない場合は」ということでしょうか。

＞なお、当初から定年を超えるローンは無理がありますし、
やはりそうですか（・・；
35年ローンというのが多いようで、
なんとなく、そうしておいて繰上げ返済で期間を縮めればよい、
と安易に考えていましたｍ（－－）ｍ

＞老後資金の貯蓄が別に出来ているなら良いのですが、
＞そうではなく多額の退職金もない状態なら
夫の会社がそこそこ大きいところで、収入も安定しており、
夫が独身の時から任意の年金積み立てをしています。
あと、退職金もそこそこの額が出るはずです。

とはいえ、国の年金制度自体もどうなるか分からないご時勢ですから、
備えは万全であったほうが良いですね（・・；

＞また、頭金によっては売却が出来ない可能性もあり得ます。
頭金はかかった費用の半分近くを出しましたので、
仮に売却することになったとして、
＞ローン残高＞家の売値
となることはまずないと思います。

大変詳しいアドバイスをいただき、とても参考になりました。
これを機に、家計の将来設計をしっかりたてていきたいと思います。
ありがとうございました！

回答No.3

ohkinu1972

住宅ローンの金利は基本的に毎月の残高にかかっています。
したがって、繰り上げ返済による金利削減効果は、
少しでも早い方が大きいです。

ただ手元の貯金が多ければ
すぐに家が売れずに2重生活になった際にも
売り急がなくて済むかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

＞繰り上げ返済による金利削減効果は、
＞少しでも早い方が大きいです。
なるほどです。
まとまった資金ができたら、
１年でも早く繰り上げ返済してしまったほうが良さそうですね★

＞手元の貯金が多ければ
＞すぐに家が売れずに2重生活になった際にも
＞売り急がなくて済むかもしれません。
そうですよね。
そこのところのリスクをどう回避できるか、
考えた上で手元資金と繰り上げ返済の兼ね合いを
考えておかなければならないですね。

大変参考になるご回答、ありがとうございました！

回答No.2

86tarou

No.1です。

アドバイス頂いた内容は、だいたい理解できたのですが、＞繰上返済しないことに何の得もありません＞（繰上返済で貯蓄を減らすことによって、将来借金しないという条件）
このカッコ内のただし書き部分が理解しきれませんでした。つまり、「これ以上の借金をしない場合は」ということでしょうか。＞
繰上返済することによって貯蓄が減ります。その後、例えば車を買う時なんかに貯蓄では足りなくてローンを組むような状況ということです。住宅ローンの金利は一般的なローンに比べかなり低いですし、繰上返済で車のローンを組むようなら低い金利から高い金利に借り替えたのと同じことになりますので。

お礼

再度のご回答、ありがとうございました。

＞例えば車を買う時なんかにローンを組むような状況ということです。
＞住宅ローンの金利は一般的なローンに比べかなり低い
＞車のローンを組むようなら低い金利から高い金利に借り替えたのと同じ

大変よく分かりました！
大納得です！
分からなかった点、質問してみて良かったです（＾＾

何度も参考になるご回答、ありがとうございました！