家を貸す場合の繰上げ返済

質問

一戸建てを買って1年半で転勤となり、家を貸すことにしました。ローンは10年固定1500万、3年固定900万程残っています。3年後に900万は繰り上げ返済する予定でした（お金は定期預金に確保してます）。
　この場合
　１．3年後に繰り上げ返済した方が良いのでしょうか？
　２．それとも10年以上のローンに借り換えでもしたほうが良いでしょうか。
　３．すぐにでも繰り上げ返済した方がよいでしょうか。
　４．子供もまだ小さいので、可能性として、転勤先でまた家を買う可能性もあるので、頭金でお金を残しておいた方が良い気もします。

　また転勤で買った家に戻ってくる可能性はあまりありません。

回答No.3

yousuke555

２の追加回答です。
もう一度検索してしらべたところ、譲渡損失の損益通算の特例は、２種類あります。買い換えて住宅ローンを付ける特例と譲渡した時に損が出て現在の住宅ローンが残ってしまう場合です。
しかし、ごめんなさい、その年１月１日時点での所有期間が５年超が条件でしたから、あなたの場合はどちらの特例の適用もありません。
従って、譲渡損失が出ても切り捨てになってしまいます。
賃貸の選択は結果として正しいことになります。
なお、条件の一つに、その個人が居住のように供されなくなった日から３年後の年の１２月３１日までは、居住用資産として取り扱われます。
２００７年７月に取得されていると、１月１日で５年超の所有期間となる日は２０１３年１月１日以後となります。
また、今年の１月に転居するとなると、３年経過後の１２月３１日とは２０１２年１２月３１日となります。
結論としては、どちらにしても損益通算の特例の適用は不可能です。
損益通算の特例の適用を受けるには、将来もういちど住み直すしかありません。
損益通算の適用を受けられると、売却した年と翌年から３年分も給与所得と相殺できるので節税効果は大きいです。
税金はなにか行為をしてしまった後では、リカバリできないケースがあります。
いろいろな選択肢があるようなので、私の書いたことを鵜呑みにせずもう一度調べて、後で損したと後悔しないように決めて下さい。

参考URL：

http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/064.htm,http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/064_2.htm

お礼

いろいろとお調べいただきましてありがとうございました。参考にさせていただきます。

回答No.2

yousuke555

貸す前にちょっと考えて下さい。
現在の税法では、不動産の売却損は住宅で一定の場合にしか、給与所得と損益通算できません。
利益が出ていれば、３０００万円の特別控除が使えます。
戻ってくる可能性が少ないのであれば、貸すより処分するのを考えた方がよいかもしれません。
貸してしまうと、売却は賃貸物件となりますので、損失が出ても同じ譲渡所得の利益としか損益通算はできなくなります。

賃貸した場合には、住宅ローンの利息であっても不動産所得の経費になりますから、あなたの給与所得の限界税率ともからみますが、節税分だけ支払利息の実質負担は減ります。
もし私ならば、現状では、転勤先で住宅を買う可能性を残すのであれば、繰り上げ返済はしないで、このまましばらく様子をみます。
繰り上げ返済はいつでもできますから、一刻を争って返済することもないからです。支払利息の実質負担は様子をみるためのコストとして割り切ります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
売ることも考えたのですが、査定額が買値の1千万レス。もっと低いところもありました。
そのため、賃貸にという選択となってしまいました。
上記の税制のことは知らなかったのですが、賃貸として出してしまうと税制が不利になるということでしょうか。
申し訳ありませんが、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。

回答No.1

shintaro-2

世の中の経済状況（金利動向）と、ibuhotaさんが何を優先するか
次第なので、何が良いとは一概には言えません。

注意する点は、
　人に貸すので、
　　住宅ローン減税がなくなる
　　ローンによっては一括返済になる　ということです。

　まず今900万円が手元にあるとして、その運用利息とローンの金利とを比較すべきです。
　運用利息が大きければ当然繰り上げ返済はしませんし、
　ローン金利が大きく繰上げ返済のメリットがあるとして、
　　3年後の金利状況を考えて、3年後と現在の繰上げ返済とどのパターンが一番金額的に得になるのかを考える必要があります。

3年後の金利状況は誰にもわからないので、ibuhotaさんが条件を決めることとなります。必ず上がるとか下がるという両方の意見がでますから、どっちを選択するかはibuhotaさんの自由です。3年以内に下がったりすれば、条件変更もあるでしょうし。

お礼

今後の金利状況が非常に分かりづらく、今も定期に預けているので、そんなに金利は高くありません。そのため、3年固定期間が切れて、変動金利が安ければと思うのですが。