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建築指導事務所に適法改築を約束した物件の販売は？
- 建築指導事務所に相談し、違法建築が発覚した。違法建築であることを認めたが、改善の努力を約束しているが現在も改善されていない。
- 物件を違法状態のままで販売しようとしている。購入者には違法建築の買主責任はない。
- 損害賠償や法的対応をする方法は限定的である。
- topgun1119
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
うーん、なんかのんびりしていますね。 早急に対処しないと、第三者に販売されて、このままで終わってしましますね。 第三者か仲介業者が購入するまえに手を打たないと泣き寝入りとなります。 No.１さんの回答と同じになりますが。 （１）は建築指導課は許可、確認が仕事なので何もできません。 今後も相談するとの考えがありましたら、相談する時間が無駄です （２）仲介業者が違法建築を知らない場合は、仲介業者に問題はありません。 （３）覚書は今の所、効果はありません。 しかし、裁判等の時に有利となります。 （４）買い主が違法建築を知らなかった善意の第三者ってことになれば責任は何もありません。 覚書も関係ありません。 （５）訴えを起こせば何とかなります、これも早急にしないと、無意味になります。 死亡を知った日から３か月以内の単純相続等の選択期間を過ぎた後の、賠償請求なんて相続人が引き継 ぐ義務はないですから。 追加で行きますと、仲介業者が分かっているのなら、適法状態にに戻すと提出している覚書の写し同封で、経緯を含めた内容証明送付。 相続人を知りたいのなら、裁判所で相続放棄・限定承認の申述の有無についての照会をすることとなります。 でも、相続人か利害関係人となりますので、覚書があるからとか通用しません。 詳しくは裁判所に照会してください。 これも、弁護士を介すとすぐできます。 そして、早急に弁護士か行政書士に相談と裁判所に相談、その上で簡易等は考えてください。
その他の回答 (2)
＞当然に売り主の住所はひた隠しにされている様子で知るよしがありません。 相続があれば、登記がなされているはず。登記簿で売主の住所はわかると思います。相続登記がなければ、逆に売買は不可能です。 ＞裁判所に販売中止の請求を起こす場合は、簡易裁判所でよいのでしょうか。 地裁でも簡易裁判所でもどちらでもいいでしょう。 ＞警察で売り主（相続人）の住所を聞き出せないものでしょうか。 まず、法務局に行き（面倒なら弁護士等に依頼）登記簿から売主の住所氏名を確認 そのうえで、裁判所で「違法建築を売却しようとしているので差し止めたい」旨の 訴状を出します。 その際、件の覚書が役にたちます。判決が出れば、売却は免れます。ただしそこまでで 建築基準法に民法ほどの拘束力はないので、適法に直す強制力は判決にも期待できません。 あくまで覚書を行使しろと主張するしかありません。 それと、相続人が売ろうとする度に同じ差し止め請求をして、嫌がらせをするしかない。 根負けして適法に直して売るのを待つしかない。 建築基準法がそのような「ザル法」であることを大工さんはよく知っていたということ でしょう。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ございません。 問題物件の相続人＝売り主が確認できました.相続人は奥様と子供さん２人かと思いますが長男が単独相続していました。内容証明郵便をおくり当該物件が違法建築であり、適法改築を今年までに実施する覚書を役所に提出している旨を書きました。これで一応相続人は「善意で売った」とは言えないと思うのですが。 知り合いの不動産会社で「レインズ」で調べてみましたが登録されておらず仲介業者が分からずこまっています。パソコンであれこれ探してもヒットしません。 お正月明けから家の中の家財、車の廃棄、庭の手入れを急に始め家の中にはコップ一つ無い状態です。私は一時、自分達が住むのかとも思いましたが、そうであれば最低限の生活用品程度は残すと思うのですが、家電製品から家財の全てを廃棄業者がトラックで処分しています。以後何の動きも見せません。不動産屋がお客に紹介している様子もないようです。 売るのか・自分が住むのか・貸すのか、全く分かりません。いずれにしても適法に戻す事、損害賠償請求等さらに販売停止命令が出るよう裁判所に出向きます。ありがとうございました。
まず、売主に対して違法建築の販売を中止するように申し入れます。 同時に仲介業者にも違法建築の販売の仲介をしないように申し入れます。 そのうえで裁判所に販売差し止めの請求を起こすことです。 これが、第三者の手に渡ってしまえば違法建築であることを知らなかった と主張されたら適法への改築は求められません。 とにかく訴訟を起こすことで第三者が知らなかったと言わせないように することが必要です。 建築指導課など全く民事上の権限はありません。ムダです。 違法か否かの認知にしか役立ちません。法の体系がそうなっているのだから 仕方がないです。 仲介業者は、違法建築を知っていて仲介することはできない。下手をすると 宅建業法違反で営業停止をくらいます。 できるだけことの経緯を簡潔に書いた文書を仲介業者に送って、違法建築で ある旨を知らしめて、仲介をするなという警告を出すべきです。 覚書の趣旨は当人が死亡しているので効力はありません。 売主の相続人に改築せよと請求することは有効です。内容証明郵便で改築を 催告するべきでしょう。 違法建築であると知って買った場合は買主に改築する責任が及ぶでしょうが 知らないで買ったと言われたら、改築を求められない。 損害賠償はまず当事者である大工さんが死亡していますから難しい
お礼
早速のアドバイスありがとうございます。 やや、複雑な問題だと思っております。相手方（死亡した本人の法廷相続人？）は１度掃除をしに顔を出しただけで、その時は「何故生きているのか」狐につままれた感じです。 当然に売り主の住所はひた隠しにされている様子で知るよしがありません。 同様に仲介業者も慎重に動いているらしく、現段階で表にでてきません。したがって何も分からない状態です。 インターネットで検索しておりますがヒットしません。 裁判所に販売中止の請求を起こす場合は、簡易裁判所でよいのでしょうか。 今までに本人は当家への恐喝で２度連行されております。次があれば逮捕するとの事でした。簡易裁判も行いました。適法改築の覚書も２通提出しております。 警察で売り主（相続人）の住所を聞き出せないものでしょうか。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ございません。 さて、その後ですが法務局に出向き、問題物件の相続人＝売り主が確認できました。「善意で販売した」と言わせないために内容証明郵便を送りました。登記簿上の住所には住んでおらず郵便が届くかどうかの賭けでしたが、転送届けが出ていたようで何とかなりました。 問題は仲介業者がつかめない事です。知り合いの不動産会社で「レインズ」で調べてみましたが登録されていません。パソコンであれこれ探してもヒットしません。 お正月明けから家の中の家財、車の廃棄、庭の手入れを急に始め家の中にはコップ一つ無い状態です。私は一時、自分達が住むのかとも思いましたが、そうであれば最低限の生活用品程度は残すと思うのですが、家電製品から家財の全てを廃棄業者がトラックで処分しています。以後何の動きも見せません。不動産屋がお客に紹介している様子もないようです。 売るのか・自分が住むのか・貸すのか、全く分かりません。いずれにしても適法に戻す事、損害賠償請求等さらに販売停止命令が出るよう裁判所に出向きます。ありがとうございました。