更新タイミング以外の家賃値上げ

質問

最近都心に古い木造アパートのオーナーになりました。
そのアパートは全て生活保護者の方が借りられていて平均家賃は46,000円で５世帯です（１世帯は募集休止中）。
古いとはいえ場所がとてもよく家賃相場はもっと上です。借主の家賃も上は52,000円下は38,000円と不揃いです。
また東京都の生活保護者の家賃上限は 53,700円です。

オーナーチェンジしましたし前のオーナーの方は何もやらなかったようなので私の方でトイレの洋式化や共同シャワーの設置（風呂なしです）、エアコンの設置などどんどん居住しやすいように改善していくつもりです。
そこで東京都の家賃上限まで値上げさせていただきたいとまずはケースワーカーの方に問い合わせてみました。
ケースワーカーの回答は家賃は家主（私）と賃貸人の当事者間の問題で賃貸人である生活保護者の方から家賃値上げが了承されその旨もらえれば都の方に上げると言われました。
通常は更新のタイミングでは？と言われましたが、オーナーチェンジのタイミングであり、これからお風呂を設置したり（それなりにリフォーム代がかかります）どんどん良くしていきたいので、是非このタイミングでお願いしたいとその場でいいました。
その後不動産業社の方が家賃の値上げ交渉を行なってくれて５人共了承は得られました。更新のタイミングならという条件付きの方も１人いらっしゃったようです。
この状態になってケースワーカーの方から「更新のタイミングで値上げですよね？」と不動産業社の方に電話がかかってきたそうです。

はじめの電話で家主である私から直接更新のタイミングを待たずにお願いしたい旨伝えてあります。
一般的には更新のタイミングであることは承知しています。
ただ当事者間での合意があり値上げの理由があれば更新前に家賃値上げをしても良いものでしょうか？
家賃値上げの理由は私が一筆するように言われていますが、その理由として以下を挙げるつもりです。

・都心で駅近バス停近で立地がとても良く適性家賃とかけ離れている世帯がある
・条件が同じでも家賃が不揃いで揃えたい
・共同風呂（又はシャワー）の設置、トイレの洋式化、定期的な清掃の充実など生活改善を積極的に行なっていきたい

私としても正直当事者が直接負担するものでもないため、更新時期（２年近くの人が多い）を待たずに家賃値上げをさせていただき、その分生活改善に力を入れたいと思っております。
近々またケースワーカーの方に私から直接電話するつもりですが、なんとかお願いしたいと言っていいものでしょうか？

回答No.2

yaji0503

一般人として回答すると、新宿で同じような生活保護を受けている人たちが住むアパートが火災で多くの犠牲者が出ましたよね。
それを考えると、古い木造なら逆に期間を設けて他に移ってもらって建て直して普通の一般の方を入居する方がリフォームをするよりは利益があるのでは？
オーナーチェンジした理由が分かりませんが、相続以外でオーナーとして引き継いでいるなら私ならそうします。
住宅街で密集した場所だけに、どうしても古い木造建築は火災に弱いです。
ただ、追い出すことにはしないで他の今までと同じくらいの相場の物件に引っ越してもらう方が良いかな。

実際、私も掃除や設備に関して信じられません。
提案するのは、簡単ですが・・・・実際どのくらい時間がかかるのか？
下手すると、リフォームするのに一時的に部屋が利用できない可能性もありますよね？
そうすると、その分の保障とか（宿泊場所の手配）かかってくる可能性も。

ちなみに、私が以前住んでいたアパートは築３０年以上の２Ｋ（ペット可）だったのですが・・・私が現在の家に引っ越してすぐぐらい（他の部屋）にリフォームしてみたものの、もう３年以上経過しますが全く入居者がいません。（ずっと不動産の賃貸情報に掲載されています）
しかも、１０部屋のうち半分くらいしか稼動していません。（長期的に暮らしている人だけ）短期間（２年から４年）くらいで出入りをする人が多く、そのリフォームした部屋も２００万円くらいかけてリフォームをしたようです。（不動産屋に確認しました）
私が住んでいた部屋すら、１００万円くらいかかったと話をされたので（問い合わせに返信）
最寄り駅から徒歩１０分（２駅利用可でもう一駅は徒歩６分）家賃は７万から８万円台
新宿から特急で１５分の場所です。（２３区外）
リフォームも、便利屋がやるリフォームなのでかなりいい加減な施工ですから余計入居者は長続きしないようです。
私も、さすがに夏場は外の外気と同じ気温で冬場も外気と同じ、あちらこちらリフォームもかなり手抜きがあり隙間風や立て付けの悪さでただ、その分ペット可だったんですけどね。

お礼

お礼遅くなりました。
いま住んでいる方に出て行っていただくというのも大変な迷惑になります。
特に生活保護世帯の事情をおわかりないのでしょう。
私もフルリフォームして３０年持つ生活保護者の方では手が届かないような物件にしてしまいたい気持ちはありますが、今の入居者のことを考えてまだ建物が持つうちはこのままにしようと思いました。
信じていただかなくて結構ですがすでに見積もりもとり多額のリフォーム費用をかけて他の不動産屋からのアドバイスを断ってリフォームする方向で動いています。
回答ありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　戦前からの建物だと家賃制限があったりするかもしれませんが、そうでないなら、「民間取引」ですので、『なんとかお願いしたいと言っていいもの』です。

　問題は、相手がＯＫするかどうか、です。

　もうひとつ、問題と言えるかどうかわかりませんが、相手は生活保護世帯とのことですので、質問者さんが周囲から「強欲」「非情」などの非難を受ける可能性はあります。

　生活保護世帯となると、質問者さんが受け取るのは、周辺の住人も支払っている税金ですから、利害関係がないわけではありませんから。

　周囲の人間にとって、不動産賃貸業がどんな仕事か、どんなリスクがあるかなんて、説明してもわかってもらえません。右の耳から左の耳へ抜けるだけです。

　税金やなにか愚痴ると、「じゃあ手放せば」で、オシマイ。

　トイレを改装するだの清掃を充実させるとかなんとか言っても、信じる人はどれくらいいますか。

　私も信じません。
(^_^;＼(^O^ )ペチッ!

　実際、周辺の、片手間で賃貸している皆さんが値上げの理由にしたことを実行しているケースって少ないんですもん。

　評判を気にしなくてもいい、まったく別の本業があるからでしょうかね？

　そんな状態ですので、そのような評判を気にしなくてよいなら、全然かまわないと思います。

お礼

お礼遅くなりました。
設問にも書いたように相手からは承諾を得ています。
共有部分の充実やお風呂設置などの見積もりはすでに業者から取っています。
間取りの問題が残ってはいますが。
信じなくて良いですが、なるべく住みやすいようにしていってあげられればなと思っています。
回答ありがとうございました。