中古住宅を購入前の通行権に付いて教えてください

質問

この度、適当な中古住宅が見付かったので購入したいと思い、物件の説明を聞きましたところ、進入路に付いて疑問が生じました。その中古住宅に入るには幅員３～４メートルで市の管理道路（赤線であり林道として管理）から直接購入予定敷地にはいるのではなく、細長い他人の土地（小さな市の管理河川の路肩のような部分で地目は山林）を横切るような格好になっています。実際の見た目は、公道（林道）から購入予定物件に向けて斜めに１０メートル程度、その敷地へ入るだけの進入路のようになっています。そして、その１０メートルほどの進入路の他には、入るべき道はありません。

現在のこの中古住宅の持ち主は不動産業者で、競売により取得したそうです。そして、以前の持ち主とその進入部分の通路を持つ地主とは知り合いであったため、書面による契約もなしに口約束の合意で通行を認めたという経緯があるようです。

その後、中古住宅を建てた持ち主が経済的に行き詰まり競売物件となり、今の売主が取得したということです。そういうことですから、現在の売主である不動産業者は、以前の持ち主に書面はなくとも通行を認めたのだから、そしてその物件を競売により、裁判所から取得したのであるから以前の通行権は、今後の物件購入者にも自動的に引き継がれると解釈できるので、今の進入部分を持つ所有者と何らの通行契約を交わさなくても良いと言っています。

過去の通行する権利がそのまま生きているのであれば、将来、通行にあたって問題がないのであれば中古住宅を購入したいのですが、知人に聞くと、地役権でも設定していないと、将来、何を言い出さうか分からないし、もし、その通路が第三者に渡ったとすれば、トラブルになるかも知れないとアドバイスをくれたりしましたが、もう一つスッキリと致しません。

このようなケースにおいて、この中古物件を購入した場合、今の売主が言うように、元の持ち主に与えた通行権は、競売で取得した第三者とすれば、わたしは第四者になるのかも知れませんが、このまま購入しても、通行には差し支えないのでしょうか？

なお、進入部分を持つ所有者は、今後、誰ともいかなる内容であっても書面による契約、覚書等はしないと言っています。この件が気に入っているので何としても取得したいのですがトラブルは望みません。以上の条件で、どなたか分かる方がいましたらアドバイスをお願いいたします。

回答No.3

m_inoue222 · ベストアンサー

＞進入部分を持つ所有者は、今後、誰ともいかなる内容であっても書面による契約、覚書等はしないと言っています。
＞トラブルは望みません。

購入を見合わせるべきでしょう

土地などに「格安」は有りません、それなりの価格かそれ以上は存在します

・囲繞地通行権も「歩行できる範囲と言うのが一般的ですから所有者ともめながら権利を行使してもろくな結果にはならないでしょう

・道がぬかるんでも傷んでも貴方が勝手に通路の修理も出来ません

・再建築も出来ないので今後手放すことも困難でしょう

・一般的には通路部分を買い取ってから販売されます

・「元の持ち主に与えた通行権」．．．書面でも有れば権利も主張できますが．．．

＞知り合いであったため、書面による契約もなしに口約束の合意で通行を認めた

逆に知り合いでもない人に歩行以上の通行を認める筋合いは無いでしょう

お礼

皆様のアドバイスによって、購入予定物件の物理的な性格や法律的な位置付けが分かり、モヤモヤが解消しました。売主は正式な不動産業者なので、安心していましたが、そのまま契約していたら将来、再起不能な痛手を負うところでした。キッパリ諦めて、別の物件を探すことにしました。再建築もできず、売ることもできない物件を危うく手にするところでした。今回、危険回避ができました。どうもありがとうございました。

回答No.2

kei1966

今の状態は接道していない建築敷地ということになります。
通行権は書面などで約束されてないでしょう。
これは、民法の囲にょう通行権という権利を利用して通れる最低限の巾だけ人の土地を通って公道にでてもよいという権利の元に権利行使しているということになります。車が通れる見込みもありません。
利用されている土地の所有者から見れば迷惑な話ですが権利があるので仕方ありません。
さらにそこから管理道路につながっているようですが、この管理道路は一般的に建築基準法上の道路ではありません。一体どこまであるけば建築基準法上の道路に接続するのかわかりませんが、あなたの買おうとする土地は再建築不可であることは確かでしょう。

再建築できなくてもフルリフォームするからいいやと思っても車がそばまでこれなければ、工事費は普通の５割増しくらいはかかりそうです。厄介な土地です。
はじめから住んでないと人の土地を平気で通っていくのも本と気が引けますよね。
通行場所の所有者が理解のある人であればよいですが、時がたてば所有者も変わります。
通行権保持は民法を盾にできるとしても、所有者が面白くないのは改善されず、トラブルを生まないとも限らないわけです。
くわばらくわばら。私は購入は勧めません。

お礼

囲にょう通行権というのは初めて知りました。でも通行が歩いてのみというのでは生活が成り立ちません。林道としての管理道路は、建築指導課で確認似たところ公道に準じた扱いですと言われ、舗装の補修も市役所が行うということでした。また、本物件場所は、都市計画区域外に付き、確認申請は不要とのことで再建築は問題ない都のことです。
ただ、進入口が他人所有で、将来、トラブルが生じがちなようですので、購入を控えるようにしました。たいへん参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

Mokuzo100nenn

常識的に考えて通行権が競売対象に含まれるとは考えられません。
競売に付された物件は（そして、業者が落札した物件は）、土地の所有権のみであり、第三者の土地の通行権は含まないと考えるべきでしょう。

ご存じのように公道に接してない土地の市場価値は３分の１とか５分の１になります。
公道に接しておらず、また私道の通行許可も保障されない土地は、隣接した土地の地主が購入し、一続きの広い土地にするケース以外は、商品価値がありません。

お礼

売主業者は、土地の所有権のみであり、第三者の土地通行権は含まないと言うのはよく理解できました。実際上は、利用価値のない細長い川の路肩のような部分ですが、図面上他人所有なのでズーッと通行について、不安を感じながら暮らすことは適切でないと思い、購入を控えることと致しました。ありがとうございました。