繰り上げ返済の検討（ローン控除、住宅財形）

質問

住宅ローンの返済方法についてのご相談です。
繰上げ返済について、毎年繰上げ返済をする方法と、住宅ローン控除があるので住宅財形を活用し10年後に繰上げ返済をする方法のどちらが賢いのでしょうか。
条件は以下のとおりです。
●条件
借入額：3500万円
金利：0.975％（変動）
期間：35年
配偶者：妻1名（専業主婦）
年収：700万円
ローン減税（10年間）：満額に近い金額が出ている。保険料控除がある。住民税分97500円は引かれている
受託財形：2％の奨励金、利子非課税の優遇措置あり

検討ケースとして以下の4つを考えていますが、どのケースがお得か教えて頂けると助かります。
●検討ケース
CASE-1：繰上げ返済（年200万円）
CASE-2：繰上げ返済（年100万円）
CASE-3：繰上げ返済（年100万円）、財形を年100万円、10年後に繰上げ返済1000万円
CASE-4：繰上げ返済無し、財形を年200万円、10年後に繰上げ返済2000万円

回答No.2

puyo3155

金利云々の回答は出ていますので、違う視点で。

住宅財形は、住宅の新規取得のための非課税処置なので、今から財形を貯めるメリットは何もありません。
利息に課税される通常の預金となにも変わらないので、余剰資金を、金利負担以上で運用するなら、制約があっても、メリットの無い財形はやめて、通常の投資にするのがよいかと。預金以上に、運用益がでる投資手段はたくさんあるので・・・・

回答No.1

ohkinu1972

繰り上げ返済は投資の一種と考えることができ、確実に金利分のメリットがありますが、
それ以上に有利な投資先があるのであれば、そちらに投資した方が得です。
また住宅ローン控除は借入の実質金利を下げる効果があります。

3500万円に対して、1%の35万円のローン減税が満額受けられるとして、
金利0.975%なのでローン控除でほぼ金利ゼロになります。
もしかすると保証料が0.2%程度かかっているかもしれません。
一方で住宅財形で2%の奨励金が受けられるなら、
繰り上げ返済をするより財形に積み立てた方がもうかります。
したがってCase-4が最もお得です。
また、住宅ローンには団信が付いていることもあり、万が一亡くなられた場合、
Case-4ですと、ローンがなくなったうえに積み立て分も遺産として残ります。
Case-1ではローンは無くなりますが、それでおしまいです。

ただ住宅財形には限度額があったり、引き出しに制限があったりします。
おそらく繰り上げ返済では目的外解約となるので非課税措置や
利子補給が受けられない可能性もあります。
そのあたりはよくご確認ください。

お礼

ご丁寧な回答大変有難うございます。
実はローンを借り入れして2年経つのですが
最近、住宅財形の事を知り慌てて検討を始めた次第です。
住宅財形の条件については早速会社の方に確認してみます。