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34年前の鉄骨アパートのヒビについて心配ですか？
- 築34年の鉄骨造りのアパートを購入検討中ですが、建物にヒビがあり気になっています。
- 部屋のリフォームのために業者にヒビを見てもらいましたが、古い物件にヒビはつきものと言われました。
- 構造検査や耐震診断は高額な費用がかかるため、このヒビについてどう思われますか？
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詳しい人の登場です。（笑） ＞この中階段の壁に何本かのヒビが見られます。壁沿いに延びる長いヒビや中には階段フロア ＞の壁ををぐるっとまわり込むように繋がった大きなヒビもあります。 あえて確認させて頂きますが、本当に鉄骨造ですよね。こうやって書かれているひび割れは鉄筋コンクリート造（RC造）のひび割れのように思えますが。RC造だと話が変わりますので、ここはご質問通り鉄骨造として回答します。 ＞躯体の主要部材に何らかのダメージがあるのか気になりました。 鉄骨造は主要構造部（柱・梁・床等）に外装材をくっつけているだけです。外装材のダメージと主要構造部のダメージが一致することはありません。地震被害を受けたなら別ですが。 但し問題が二つあります。一つ目は構造体の何らかの不具合が外装材のひび割れとして現れる可能性があることと、二つ目は外装材がダメージを受けたことにより、水が内部に浸入し、錆や腐食を発生させている可能性があることです。 前者はその規模の建物のなら無いと思います。あれば基礎等の不具合ですので、外装材の地面と接する付近がコンクリートになっているはずですが、ここにひび割れが発生します。 後者は外装材をめくらないと判断つきませんが、補修してあるようでしたら問題無い可能性が高いです。鉄骨は腐食により穴が空きます。以前、外壁をめくったら柱の根元がほとんど残っていなかった建物があります。（軽量鉄骨ですが。） 外壁材がALCの場合ですが、ALCはセメントの硬化反応で乾燥収縮で割れることはありません。塗装が劣化したあとに給水による凍結融解等で割れます。ALCが割れているようでしたら、目地シーリングの打ち直しと外壁の再塗装が必要です。 ＞構造検査や耐震診断を受ければよい事は重々承知しておりますが、そこまでの資金がありません。 東京都等では一部の建物は耐震診断の義務化がはじまっています。この規模の建物も該当する可能性はあります。 ＞皆さま、新耐震基準前の鉄骨物件のこのようなヒビ。どのように思われますか？ ひび割れによる建物の内部の痛み具合を慎重に判断する必要があります。またそれ以前に新耐震基準前の建物は半数は耐震基準を満たすだけの耐震性能を持っていませんので、耐震診断・補強の覚悟が無いなら買うべきではないと考えます。またどうしても買うなら、耐震診断が出来るように確認申請図書と竣工図があることを確認してください。図面が無いと耐震診断するのにも費用がぜんぜん違いますので。
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- dokatan
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鉄骨造り 3F 建て 34年前のアパ－ト を購入？購入して誰かにかすのですか？それとも質問者さんがはいるのですか。 まず売主さんから図面をみせてもらってください。それが一番重要です。ひびのことばかり気にしてらっしゃるようですが、ひび等はクラックの巾(亀裂巾が大きいか）を確認された方が良いと思います。鉄骨構造にはラ－メン構造、ブレ－ス構造 があり壁は該当していません。外壁34年前だとALC50 かラスシ－ト張りモルタル塗りリシン吹き付け等ではないですか？ 外壁をみて巾60cmでわかれている場合はおそらくALC 50mmではないかと思います。クラックは外壁がモルタル塗りの場合いに巾が大きくなると雨が入り冬季で凍害をおこしはがれる場合があります。叉ALC の場合は版目地等のコ－キング部分がはがれて雨が入る場合があります。図面をみせてもらったら次にいままでの改修履歴を教えてもらった方が良いと思います。屋上防水改修は？ 20年ぐらいで改修しているのか。外壁改修は、その時 コ－キングの打ちなおしは？ 設備の配管は大丈夫なのか？さびはでていないのか？ 建物には構造的 安全性 建物の機能性等の要素があります。構造的にはたぶん簡単には補強できないと思います。 叉経年によってあっちこっち不都合があると思います。借りるのならわかりますが、購入する意味がわかりません？ いままでの改修履歴にもよりますが、もし何も建物に手を加えていないなら、雨漏りがまもなくおきると思います。 叉他にも不都合が生じると思います。叉購入して人にかせば、こんどは入居者の安全 等も考慮する義務が発生すると思います。
- kei1966
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鉄骨造はゆれます。なので、内部の壁にヒビが入りやすくなるでしょう。 これは構造的に危険ということでなく、見た目が悪いということだけです。 ただし、外部のヒビは話が違います。ヒビがあれば外壁の材料に水がしみこみ外壁の爆裂の心配があります。また、屋上や外壁から雨漏りする危険性があります。鉄骨造は雨漏りしても中への浸透が遅いことがあり気づきにくいことがあるので心配です。屋根と外壁の損傷はあれば補修すべきとなるでしょう。賃貸する物件であるなら補修義務は大家にありますから資金余裕がない運営は危険性が高いですね。 構造的には今の建物よりは弱いのが一般的です。建物によって法律よりどれだけ丈夫にできているかは違いますので正確には判断できません。 大変失礼かと存じますが耐震診断費用も出ない事業計画となるとこれだけ古い建物のメンテをしていく余裕はないと見受けられます。雨漏りしたらいかがされますか？礼金や敷金が入ればそのようなトラブルに対応できるとお考えでしょうか。
- quidaole
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多分この後もう少し専門に詳しい方が回答される気がしますが、大学で基礎的な話を聞いた事があるだけの者として分かる限り回答させて頂きます。 鉄骨造と言う事ですので、外壁はALCだと思われます。所謂工場で製造されたコンクリートの壁です。コンクリートは水とセメント・砂利等を主原料とするため、水和と呼ばれる原料が混合する化学反応の過程で収縮します。水和自体は数十年をかけて進行しますので、結果としてコンクリートにはひび割れが入る事は避けられません。この意味で古い建物にヒビはつき物というのは本当です。 問題はどの部位か、構造的に重要なところのひび割れかどうかとその程度です。 「構造」の方からご説明しますと、先に述べたようにコンクリート自体にひび割れは不可欠です。それならばあえて日々の入りやすい箇所を構造的に問題のない場所に作ろうという考え方があります。誘発目地というのがそれで、建物のフロアのラインに平行（つまり水平）に入れたり、構造的に重要ではない壁のラインに（つまり垂直に）目地・つまり他より部材の断面が小さい部分を作って、構造的に比較的弱い部位にひびが入るようにします。 階段フロアをぐるっと回り込むようなひびというのは、水平で床の高さよりやや下の辺りであればこの誘発目地だと思われますので、問題はないと思われます。壁沿いに伸びるひびの方は詳細がないので良く分かりませんが、例えばひびの入り方が一様である（数メートルおきに垂直・規則的に入っている 等）であれば誘発目地の可能性が高くなります。後でも述べますが、誘発目地の場合は程度が低ければ外壁側の補修を建物の管理側で行うことになると思われますのであまり気にしないでよいと思われます。 「程度」の方ですが、表面だけのひび割れであれば表面を埋めるだけで済みますが、壁を貫く形の場合とくに外壁であれば雨漏りの原因となります。表裏両方の処置か、場合によりALCパネルの交換など補修の規模が大きくなる可能性があります。ためしに外壁にホースなどで水をかける（できれば真横から圧がかかるようにして、台風の時の雨でも大丈夫か確認してください）事で、室内に水が入ってこないかで確認してみてください。また、頻繁に雨漏れがあるとカビて来ますので、目視や匂いでの確認も有効です。 以上あくまで素人ながら一つの確認の指標となれば幸いです。
