共有名義と相続に関する質問です。

質問

先妻の子二人私と妹と後妻の子二人（男性）の４人兄妹です。母親はすでに二人とも亡くなっています。父が亡くなった場合の相続に関する質問です。
１５年前に一戸建てを買い替える際に、ローンの関係で長男との共有名義にしていたと最近知りました。長男も次男も同居はしておらず、独身の妹が父親と同居しています。
父に万が一のことがあった場合、古い中古の家なので処分するとなると、妹の行き場所がありません。処分することになった場合、長男以外の権利はどういうものなのでしょうか？
また、長男は生前贈与とかになるのでしょうか？
また、処分せずに妹が住み続けた場合、不動産の名義とかはどうするのがベストなのでしょうか？
発生する税金なども知りたいのですが。
おわかりになる方がいたら教えていただきたいのですが。

回答No.2

shion0851

質問文の内容だけでは正確な回答はできません。
また、不動産という高額な資産の扱いにかかる事なので、専門家へ相談することをお勧めします。
まずは、自治体が実施している無料法律相談へ行かれてみてはどうでしょうか。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。

法定相続分では、被相続人（父親）の財産を子供４人で分けます。
１人あたり1/4ですね。
現金等の容易に4分割できる資産だけならいいのですが、本件のように不動産がある場合では、売却して現金を分けるパターンと住む必要性の高い人が他者の相続分を現金で相殺するパターンがあります。
現金で相殺の代わりに、相続分の放棄という形もあります。
（典型例：長男・長女・次女の３兄妹の場合で、嫁いだ長女・次女は相続分を放棄して長男が実家を単独で相続する、とか）

本件では、同居していた妹さんが単独相続すればスムーズですね。

さらに、本件ではご実家が共有になっているので、相続財産はお父さんの「持ち分」に限定されます。
例えば、持ち分が父50％：長男50％だった場合、父50％を子４人で分けます。（1人あたり12.5％）
その結果、長男は62.5％の持ち分を有します。
これは法定相続分であればの話なので、これ以外の相続分については話し合いで決める事も可能です。（遺産分割協議書を作成）

妹さんが実家を単独相続しなかった・できなかった場合、実家を相続して所有者になった人へ家賃を払って借りるという方法もあります。

相続税については、ご自宅の評価額を含めた相続財産がいくらなのかにもよります。
基礎控除5000万円+（1000万円×相続人の数）なので、相続人が４人いる本件では9000万円以下なら相続税はかかりません。
ご実家の評価額は、毎年支払っている固定資産税納付書に書いてあるので見てみると良いでしょう。

ローンの関係で父親と長男が共有名義にしていたとのことですが、実際の支払い関係も共有されていれば良いのですが、長男の分も父親が支払っていた場合は、贈与税の問題も出てきます。
その場合、長男は支払っていないので実家の所有権を主張する立場が弱くなります。（俺にも共有持ち分がある！　アンタは払ってなかったでしょ！・・・という図）

あくまでもご参考までに。

回答No.1

mukaiyama

＞長男以外の権利はどういうものなのでしょうか…

もともとの父の持ち分が 1/4 ずつ相続されます。
長男はもともと自身の持ち分プラス 1/4 に増えます。

＞処分することになった場合…

誰か１人の権限だけで処分することはできません。
４人全員の同意が必要です。

＞また、長男は生前贈与とかになるのでしょうか…

それは分かりません。
長男が持ち分に見合うだけ実際に出資していたのなら、贈与ではありません。

＞処分せずに妹が住み続けた場合、不動産の名義とかはどうするのが…

他の 3人にそれぞれの持ち分に見合うお金を払って、100パーセント自分のものにする。
または、他の 3人から贈与を受ける。
もう一つ、他の 3人に毎月家賃を払う。

＞発生する税金なども知りたいのですが…

他の 3人にお金を払うなら、払う側には税金は関係ありません。
売る側には譲渡による所得税が発生する可能性があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

他の 3人から贈与してもらうなら、もらった者に贈与税が発生する可能性があります。
評価方法は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
贈与税額は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

毎月家賃を払うなら、もらう側の不動産所得となり、給与などとの総合課税となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2220.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm