都市「計画道路」の事業決定した中古住宅の購入

質問

住み替え先に、「計画道路」の事業決定した中古住宅の購入を検討しています。

現在、築15年程の建屋が付いています。
建物や立地が非常に気に入っており、購入を検討していますが、既に土地全体が、100%、計画道路として事業決定しており、早くて10年後に着工、収用になるかもしれないとのことです。

ただ、3月の東北の震災の影響で、そちらに予算が回ってしまうでしょうから、
当該地域の再開発はもう少し遅れる可能性があるのではないか、とのことです。
実際、まだ、なにも工事は始まっていませんし、そのような様子も見受けられません。

収用される場合には、徒歩3分程の場所に代替地がもらえるそうなのですが、代替地を見てきましたが現在、畑で特に難のある場所ではなく、まったく問題ない場所でした。
ただ、収用時に、上物建屋についての保証は時価になる？可能性があるそうで、全ての保証がでるかどうかはわからないとのことです。

今購入して、収用されるときは建物は築25年程になっているので、
その時に、住み替えが保証してもらって新築が立てられるなら、この物件は買いだと思っているのですがどうでしょうか。
10年後に、徒歩3分程度の場所に転居が発生しても特に影響ないはず、と楽観的にとらえていますが。。。

また、2000万円程、住宅ローンを組んで購入する予定です。
いずれ収用され、国が買い取ってくれるのであれば、ローンは全て払いきる事はないでしょうから、最長35年、最安値金利でとりあえず組んでしまって、月の支払いを最低限に抑え、収用される際の資金を少しでも手元に持っておいたほうがいいのかな、と考えております。

不動産専門の方、
同じ様な物件を購入された方、
計画道路で収用された方、

アドバイス、ご意見を宜しくお願いします。

回答No.5

hkinntoki7

ANo.3です。
　ローン残＞買い取り価格は極端な話です。頭金ナシで３５年ローンとか組めば金利状況によって１０年後、ローン残＞買い取り価格になる可能性があると思ったのです。
　少なくとも立ち退きで得すると言う考えは捨てられた方がよいと思います。代替え地が立ち退き家屋分確保されていればいいでしょうけど、なければ現金精算ですし、上物を新築すれば差額分は自己負担になるでしょう。得したなんてバブル時代の話でセールストークでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

調べましたが、今回は代替え地は確保されているらしいです。割り当ては話し合いだそうですが。

問題は、新しい家屋と、10年後のローン残です。

予想では今の所、かなり残がある状態になります。
微妙ですが、評価より、ローン残がある状況になりえるかも、しれません。
それと、10年後、ローンが組める状況にはない可能性が高いです。

ですが、移転しない事には、着工できない訳ですから、
やはり新しい家屋はないといけないですよね。

新しい家屋を建てる際に、古屋の登記抹消、＝ローン残を消す+新しい家屋がないと暮らせなくなるのだからその分も保証してもらえるはず、、そのように交渉したらよい、と営業さんはいうのですが。

私も仮に多少の負担が発生しても、清算して、丸裸になり、何もなくなり出てゆく羽目にはならない！と思うのですが。

やはり、これは、営業トークですか？

回答No.4

0621p

No.２です。
そんなに甘くない、とのご指摘がありましたが。
今は不動産市況が悪いですから、人気の地域で高値で取引されているような土地でなければ、一般の市場で売買されるよりも自治体の買収価格の良い場合が多いんですよ。特に建物については25年もたてば市場価格はほとんどゼロですが、買収される場合はいくらかの評価はされると思います。そういう意味で、普通に売るよりも買収されるほうがいいんです。
しかし１０年先の不動産の値段も不透明ですし、ローンが多ければ買収価格よりローン残高のほうが多い、なんて可能性もゼロではないですね。それと住みかえのための費用も色々かかりますし。

お礼

ご回答ありがとうございます。
仲介の営業さんにも同じように収用された方の話を聞いてきました。

やはり、計画道路に干渉する場合の収用で、上手い事やってる方は、プラスでリハウスしているようです。もちろん、ローン上積みして新しい建屋を建てていらっしゃる場合もあるようですが、基本的には、収用時の状況を加味して住みかえに関する評価も保証してもらえたり、のようです。金額は皆さん確実にプラス、で収用、転居されてるようです。

当該地区は、今、地区一帯が再開発中であるため、やはり投資的観点からは、将来の地価も上がるだろうし、今の所は、やはり買いかもしれないと思います。

補足

No2さん、ちなみに
買い取り提示価格より、ローン残が多い場合って、
実際、どうなるのかご存じでしたら教えてください。

→単純に住まいを失う事になりますよね？

であれば、普通に考えたら、ここを保証してもらえないならば、
すいませんが立退きはできません、、という事になってしまいますよね？

回答No.3

hkinntoki7

かなり勘違いされていると思います。昔と違って財政が厳しいのでそんなに甘い話はないですよ。

＞収用される場合には、徒歩3分程の場所に代替地がもらえるそうなのです
→もらえるわけないでしょ、時価精算です。つまり購入した土地より代替地の方が価値が高い場合、差額を払うことになります。

＞収用時に、上物建屋についての保証は時価になる
→時価を現金精算することになるので代替え地に建物を新築することになるでしょうね。

　結局、不動産を精算するときに、
残債ローン＞国の買取価格
であれば何も手元に残らないと考えておいた方が良いと思います。まぁ、残債ローンと（国の買い取り価格＋その家屋を賃貸したときの１０年分の家賃）との比較とも考えられないこともないですけど。
　個人的には１０年後にローンを組む＝完済が１０年後になると言うことですから、無駄なので違う物件を見つけると思います。

お礼

確かに、どのように、どこまで保証されるか、ローンの残金など、もう少し最悪の状況を加味して考えないといけないですね。

ご意見ありがとうございました。

補足

ちなみに、

残債ローン＞国の買取価格、で何も手元に残らない
　＝
住まいを単純に失う！ってことはあり得ないみたいなんですが・・・

立退きの話で、清算して、何も手元に残らない、だと、じゃ、住む所がなくなるから、立ち退きできませーん！！という話になるから、
結局は、原状回復になるようになんとかしてもらえるはずだ、、と聞きましたが。。。

実際、立退きで、ローンが残って追い出され住む所を失う、なんてことはあり得るんでしょうか？？

たとえば、ローン残＞買い取り価格だった場合に、
新しく建屋をたてないと住めない訳ですから、
でも、ローンが組めない方、たとえば転職したばかり、や老人の方などいらっしゃいますよね？

こういう場合にはちゃんと考慮されてキャッシュで補てんされますと、と伺ったんですが・・・・

ローン残が多くても、次の住まいがなくなる、、、は、ないんじゃないかと思うのですが。。。

ある話なんでしょうか？

回答No.2

0621p

建物の補償をどの程度見てもらえるかわかりませんが、１０年後に一般に売却するよりも条件が良い事は間違いないだろうし、土地の買収の評価についても、よほど人気のある地価の高い地域でない限りは、一般に売却するよりも道路に買収されるほうが条件は良いと思います。
ですのであなたがおっしゃるように「買い」と言えるとは思いますが、道路計画本当にいつ事業化されるか？については慎重に見極めたほうが良いのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。

仲介の方も、2社の営業さんに、それぞれ意見を聞いてみたのですが、
そこまでよい評価がでるかはわからない、
いや、100%道路に干渉するど真ん中の場所なので、
事業継続するためには必要な用地だから、必ず(ゴネれば)よい条件、同等の住まいを確保できるだけの保証で収用されるはず、と、意見はやはり肯定、否定あります。

ただ、共通しているのは、売却については、やはり行政機関に収用されるので、一般売却よりはよい、とのことです。

回答No.1

yasuto07

貴方が若くて元気で、１０年後、１５年後に、その問題に、今の様な気持ちで対応できるなら、問題ないと思います。でも、その、１０年の間に、病気になったり、他の出来事がおこると、そのときの、家の話は大変なことになると思います。その辺を理解してのことなら、OKです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

当方、そう若くもありませんが、10年後に自力のみで新築をたてられるか？と聞かれたら確実にNoです。新築が買えるなら今買ってます・・・

そういう意味では、10年後に、築25年になっており資産価値ゼロの建屋を、行政の買い取りを前提に、新しい住まいが取得できるというのはおいしい話なのではないか？と考えてしまいます。

病気になったり何かが起こるリスクという観点では、この物件でなくても、どこに居ても発生しうるリスクと思いますので、その点は考えても仕方ないのかな、、と思っております。

逆に、住宅ローンを完済する事に尽力し、手持ち資金が減り、カツカツの、きつい生活をするよりは、収用は100%確定しているのですから、最低ラインのローンの組み方で、逆にお金は貯金にまわせるのかな、と考えているのですが・・・