建築条件付の不動産仲介業者の販売者責任について

質問

建築条件付の不動産仲介業者の販売者責任の範囲と期限について質問いたします。
（部分的なご回答でも助かります！！）

施工業者と小生との間で住宅性能保証制度の締結を結んだ（結ばされた）のですが、不動産仲介業者には、住宅に不備や瑕疵が有った場合、全く責任は有りませんか?

具体的に説明しますと、約５年前に建築条件付きの一戸建てを購入しました。
近所の不動産仲介業者から紹介された施工業者はあまり評判が良くなく変更を要請するも
「１００％私が保証します」「万が一の場合、住宅性能保証制度があり安心です」と。

引渡し後、２ヶ月後にヒビや瑕疵がたくさん見つかり仲介業者に連絡すると
素人目に見て大きな補修箇所（扉の開閉難、床の凸凹）以外のヒビや瑕疵箇所は
「良くあることです。大勢に影響ありません」と一蹴。

施工業者と大モメたらしく施工業者を使わず別の業者で補修。
施工業者はほぼ倒産状態。

住宅性能保証制度を使うとしても自腹が20％程度。
また瑕疵期間（3年）も過ぎています。

この際、仲介業者に金銭面や瑕疵部分について責任を取ってもらいたく思いますが可能でしょうか?
不動産以外ではPL法や消費者保護の条例があると思うのですが不動産取得の場合は分かりません。

またこの仲介業者を告訴した場合に手間と費用は如何様でしょうか？

あと30年ほどローンがあります。部分的なご回答でも助かります。
何卒よろしくお願いします。

回答No.2

kei1966

法的行為は、今回の場合「工事請負契約」です。
この場合不動産業者は土地の販売者であり、建物の販売者とはなりません。
建物工事費用をどうやら不動産業者に払ったようですから、そこが違っています。
法的な責任の所在や方法論について理解されていないことが原因のお悩みと思います。

契約先が施工業者であり、すなわち保証登録業者であるなら、土地の売買にかかわった不動産業者にに建物費用を払う行為は代理受領という認識が無いと問題がある行為です。たとえ不動産屋が建築条件をつけ施工業者に契約させてあげた分のピンはねをとるにしても、それは施工業者から紹介料としてもらうべきで、契約者である施工業者に直接払わなかったというのは、正しい契約金額を施工業者に支払えていない可能性もありよい状態ではありません。ただ、代理受領を施工会社が認めればよいのでしょうが、あくまで建物請負工事の契約当事者は施工業者と質問者であることは変わりません。

さて、契約者が施工業者である以上、施工業者に連絡すべきで、不動産屋は建物の保証、施工会社の倒産がたとえ計画倒産であって加担していたとしても、まずは、建物の瑕疵に不動産屋が責任を負うことはありません。
また条件付き土地販売の場合で、施工業者が気にいらないふさわしくないなど建築主は選択の余地があるので、結局はご自分で選んだ業者であるということになります。（その際は建築条件を有料ではずすか、土地の契約自体を白紙にするという選択があるのですから。）施工業者選定を不動産業者のせいにできる問題でありません。

施工業者は完全に倒産しているのですか？「ほぼ倒産状態」という状態は法的にはありません。
小さい会社ですから、再生法の適用はほとんど考えられませんから、「破産法」の申請や適用がどうなっているか調べるべきです。管轄の裁判所で調べるか、自主解散している場合も考えて会社の謄本も法務局で調べるべきでしょう。

倒産していれば、保証協会の事務に連絡しそこで工事を受けることができます。
性能保証は施工時に十万内外の費用を払ってあなたがその保険に入ったということです。
業者倒産時は利用することで家の工事をしていただけるのですから利用すべきです。
性能保証をとっておいたことをよしと思うべきで、免責の費用を払いたくないというのは自己責任回避とでしょう。あなたが保証を受ける契約をしたのですから当然です。免責以外の９５％払ってもらえるのですよ。全く工事できないよりはこれから３０年家を保つためには必要経費です。

>カネを支払った業者に即時漏水をお願いすることも間違っていますでしょうか
これは意味がわかりません。金を不動産業者に支払ったからそこに依頼することが間違っているかと言えば「間違い」です。もともと契約者に支払うべきで、契約双方の問題は契約どうしで解決すべき問題です。施工業者に連絡すべきなのです。

なぜ、初期に不動産屋から手直しを派遣したのかわかりませんが、お金の支払いを不動産屋にしたということや施工業者の状況が関係しているのではとも思います。

告訴も考えるとのことですが、法的に粛々と解決しようとするならば、何故施工業者の倒産状況を調べ、粛々と保証協会の保証をお受けにならないのか理解できません。
もちろん、倒産していない場合はその時点で調停や訴訟が必要かもしれません。

このような場合逆に倒産してくれていた方が、金のでどころもないような業者がちゃんとした雨漏りの工事ができるわけもなく、保証協会の別業者による工事を受けるのが家にとっては一番です。

雨漏りであれば瑕疵の期間は３年ではないです。
他の納得いかない瑕疵は建築士や検査会社に依頼して判断してもらってください。
法的に解決する前に、もう一度、土地、建物、保証の契約書を読み、さらにHPで保証協会の該当箇所を読まれた方がいいと思います。
早期解決をお祈りします。

回答No.1

kei1966

契約の名称と契約の相手は何でしたか。
工事請負契約なのか商品売買契約なのか。
普通は建築条件付きなら工事請負契約を施工業者と結ぶので建物の責任は不動産屋は負いません。
時々、建売として（建築条件付き土地なのに）買わせてしまうという方法をとると商品売買契約となり、不動産屋からからの購入になることもあります。それだと責任は不動産屋です。

不動産購入は
住宅の品質確保の促進等に関する法律　というのが関わります。
また、住宅性能保証制度は保証先（登録業者）に連絡すべきことです。保証者は誰ですか？
保証書を見ましょう。
http://www.how.or.jp/seinou/index.html

瑕疵について疑問があるならば建築士に依頼すべきです。
または、検査専門のところにいらしいて欠陥を指摘するのも手です。

補足

ご丁寧な回答ありがとうございます。

　契約は工事請負契約で、施工業者が保証者として契約を締結しております。

　高額な買い物ゆえ、他の商品の様に「販売者責任」というものは無いのでしょうか?

　実は現在雨漏りがひどく心情的に参っています。
　また早期段階である引渡し後数ヶ月で床のカビやひび割れを仲介業者に相談しました。

　幾度と仲介業者にカビの原因の確認以来をするも前述の凸凹や瑕疵なども同様、
　「この手のことは良くあるので気に為さらないでください」
　の意を含んだ言葉で逃げられており、仲介業者に施工業者への連絡を依頼するも
　「修理に行くと言っているが来ないんです」「連絡が取れません」と呆れる内容。
　このコンビ、社長同士が喧嘩しており話が出来てない様子。
　小生宅を建てる前にもこの施工業者と仲介業者のコンビはこの手の問題を抱えていた
　状況にも関わらず小生宅を着工しました。（もちろん後で知ったことです）

　小生が仲介業者経由で施工業者に連絡を取らせるのは、土地と建築条件付の家の
　企画・立案してガッツリ営業をかけて来たのと、この施工業者を条件としたのと
　土地と上屋の代金を支払った先がこの仲介業者だったのでそうしました。
　もちろん土地だけでなく上屋のコミッションも得ているので不備や欠陥があれば
　カネを支払った先に相談するのは当然のことと思っていますが違いますでしょうか?

　カネを支払った業者に即時漏水をお願いすることも間違っていますでしょうか?
　また施工業者は現在倒産か開店休業中の様子で業を成しておりません。

　この仲介業者が保険の活用を促すも、倒産した施工業者との契約締結。
　保険を使うとなると小生の免責部の20％＋10万円が負担になり心情的にも穏やかでは有りません。

　感情的でお恥ずかしいのですが、すべてこの仲介業者の言われるがママにしたのですが、
　カネを払うまでは良い事ばかり言って、今回のようなことがあれば逃げ腰で尻拭かず。

　この仲介業者に責任は無いのでしょうか?

　告訴も視野に入れておりますが、もし争う場合何をクローズアップすればよいのでしょうか?