不動産の査定を安くする方法を教えてください。

質問

始めまして。
よろしくお願いします。

私の父と、父の妹（叔母）の共有名義になっている不動産があり、この度、叔母の権利分を私が買い取る話になりました。

公示地価、路線価等で価格を検討中ですが、その物件は北向きで間口が約７ｍ、奥行き約２３ｍの長方形で、東隣(隣接しています)がマンション(４階立て)と、西隣が法人物件（現在は１階が倉庫、２階３階が社宅）と、南側は２階立ての１軒屋に囲まれた物件です。（建物は築５０年近くになる木造家屋ですので土地のみの評価でお願いします）
もっと詳細なデータが必要かもわかりませんが、これらの条件はマイナス査定にできるでしょうか？
（例：北向きは価格からマイナス〇％など）

不動産鑑定士さんのＨＰ（http://www.erea-office.com/pages/baibai.html#【事例１】　同族間の売買）などで、間口狭小の場合　△５、奥行長大　△5（ＨＰの例の場合、間口8ｍ　奥行き25ｍ）などともあります。

また、共有名義になる事（父ではありますが）もマイナス査定とすることはできますか？

どの項目が、いくらマイナス査定にできるか、できればその根拠も教えて頂けると有難いです。

もちろん、最後は叔母さんとの話合いですが、お互いが納得できる話し合いをする為に上記の件についてお伺いさせて頂ければ幸いです。

宜しくお願いします。

回答No.1

ふどうさんがすき（@mk1972_165）

□この土地は間口7mということで割って二つの敷地に出来にくいことが、
査定額を下げる要因になると思います。近隣の建物は影響が少ないと思います。
□路線価の概ね1.2倍が公示地価、公示地価の概ね1.2倍が実勢価格となって
いることが多いです。査定額を下げるのであれば路線価を元にすれば良いと
思います。尚、実際取引の観点から不動産業者等が見てその土地が売れにくそう
な場合などでなければ路線価以下の査定額にはならないことが多いと思います。
北道路は家を建てる際に斜線規制が緩くなる事があるので、一慨にマイナス要因
と言えない場合があります。
□共有であることは将来の売却が場合によってはしづらくなるなど、
マイナス要因です。ただ元々共有になっているのであまり影響はないように
思えます。

お礼

ご回答有難うございます。

私も、共有名義の相手が父であったとしても、不測の事態に私１人の意向で対処できないリスクというのは感じていますので、マイナス要因になるなあ、と思っています。

ポイントはそれを価格にどれ位、反映させればよいものなのかなあ、と頭を悩ませてしまう所です。

相手が叔母さんでもあるので、あまり無理を言うのも気が引けますが、よく考えて、最終的には自分の思う所を率直的に伝えてみようと思います。

有難うございました。