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不動産管理会社の査定の信頼性とは？
- 不動産管理会社の査定の信頼性について気になっている方へ、要点をまとめました。
- 不動産管理会社の査定は信頼できるのか、賃貸併用アパートの建築を検討する方へのアドバイスです。
- 不動産管理会社の査定の信頼性やアパートの建築についての疑問点を解決するため、詳細をお伝えします。
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- kutugen
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No.2です。補足拝見しました。 査定内容は、やはりベストエフォートですね。 ＞査定では4戸で賃料あわせて月53万、共益費1.6万 →所在地のグレードにもよりますが、 山手線の駅まで徒歩10分以内の40m2新築アパートの募集相場は１２万円以下です。 それ以上の場所や広さや設備のグレード感があるでしょうか？ ＞新築時は全室２か月空室で →竣工・引き渡し後、入居可能となるのが１２～３月ならば可能かも知れません。 それ以外の時期では難しいでしょう。 ＞年に1部屋入れ替わりで1か月空室 ＞入居者が決まらない間10年間はさらに1か月空室、 →要するに10年間は「募集すればすぐ決まる」状態を想定してます。 1ヵ月空室というのは、退去連絡後にすぐ募集して30日以内に決まる想定です。 超人気物件でもなければ非現実的な話ですね。 ＞11～15年2か月、16～20年4か月、21年～6か月 →この部分は標準的ですが、やはり甘目なので＋２か月は見ておいた方が良いでしょう。 ＞賃料は10年間査定通り、11～15年95%、16～20年90%、21年～85% ＞更新が年1部屋50%、礼金も年1部屋100% →ここは全くアテにできません。 定期的なリフォームにどれほど金をかけるかにもよりますが、 １５年毎の外壁塗装程度であれば、11年目からは80％以下と見ておくべきでしょう。 （以上はインフレ等による貨幣価値の変動を考慮せず） 支出について公租公課および返済額は御記述の通りとして、 管理手数料５％（53×0.05＝26,500円／月）ということは、 24時間電話対応と入金管理はつくとして、清掃は月１回以下でしょうか？ 自宅兼賃貸であれば、最低月４回は欲しいところです（ごみの問題があるため） 足りない分は、御家族で自主清掃するなら宜しいですが・・・ ＞修繕費10年間で5%30万 以降年5%30万 ＞修繕積立年24万 ＞その他年20万 →妥当な額だとは思いますが、かなりタイトです。 １割増くらいに見ておいた方が宜しいでしょう。 総合的に見て、収入はベスト、支出はタイトに見積もられてます。 収入１割減、支出１割増で銀行への返済が可能なら検討する価値があるでしょうね。 業者がこういう見積書や査定書を作るときは、必要項目を積算した結果で出すのではなく、 最初に銀行返済可能な数字を出して、少々のお小遣いが出る程度に各数値を割り振る、 そういった計算をしているケースが多いです。 物件所在地や各戸専用面積、借入額等の詳細が分からないので、 確実にどうだとは断言できませんが、やはりギリギリ感は否めません。 余剰資産の少ない方がチャレンジする事業ではないと感じます。 敷地の分筆売却が難しいとのことですが、 敷地の一部を月極め駐車場にするというのどうでしょうか？ 舗装と線引きは300万円以下でしょうし、借入額が少なければ少ないほど宜しいかと存じます。 駐車場は税金が割高になりますが、一度見積もってもらう価値はあると思います。
お礼
たびたびありがとうございます やっぱりバラ色の査定だったのですね 一括借り上げの査定でそんなにしちゃって 賃料下げる前に逃げられたらどうするのでしょうね それでも建ててしまうと後にひけないから ずるずるサブリースすることになるのでしょうか 査定は a社 12万前後 b社 1階13万 2階13.5万 c社 1階12.9万 2階13.9万 というかんじでb社以外は一括借り上げ b社は一括でも管理委託でも同額というかんじでした 一括借り上げはあまりしたくないので b社なのかなあと思っておりましたが b社も一括借り上げしたがっているので 管理委託では査定下げるかもしれないですね 解体の頃に一括か管理だけか決めろと言われました だましているわけではないけれど えげつない商売なのですね 建ててしまったらどんな賃料でも 貸し続けるしかないですもんね うちの実家は山手線徒歩圏には程遠く 徒歩7分の駅から15分以内で山手線、という立地です 広さは42～49m2で4部屋ともちがいます 長屋なので面積は広くても上階は階段込みの広さ 11畳のldkと6畳の寝室、収納２か所です 設備はキッチンと洗面台は輸入、IHコンロで バスは国産の戸建住宅用の1216か1317 門扉はオートロックだそうです、警備会社も見積もられています アパートなので男性ならよじのぼれますが 他に特徴といったら無垢フローリング、くらい 外観はレンガのおうちなので外壁メンテナンスはほぼいらない 古くても汚くないという方向です ロートアイアンとかそういう方向です あとは、あまり関係なさそうですが 自由が丘徒歩圏内、そんな立地です あ、近所に小さな大学ありますが 1ldkじゃ学生はいるかんじじゃないですね 竣工は8月予定、3月は間に合いませんでした 秋合わせです 空室は10年間は入れ替わりでどうしても生じる1か月にくわえて1か月 計2か月、1か月前告知からは3か月みてますが 築10年未満でも2か月はあいてしまいますか 入れ替わりの1か月を足すと実質空室期間 11～15年3か月、16～20年5か月、21年～7か月 ここからさらに2か月でしょうか、それとも１か月？ 賃料査定は全く当てにならないんですね 築年数によって下がるわけでもないんでしょうか 新築時の査定も真に受けるといけないんですね だいたい築20年の2dk古アパートでも 10万以上で借り手ついてるから 世の中が変わらなかったら下限そんなかんじと思っていましたが 11年目から80％とは、、、きびしい 清掃は週1で自分でやるつもりでした 自分で処理できないことがあった時だけ どこかに頼もうかなと その他の出費もこれでもタイトなんですね、、、 20年近くノーメンテナンスの実家だったので そんなに修繕その他かかるとは、、、夢にも思わず、、、 最初に問い合わせた大手業者のバラ色の収支計画から かなり堅くしたと思っていたのですが 昨日の見込みの詳細のとおりですと 10年で700万くらい繰り上げ返済できるかなあ なんて思っていたのですが 甘すぎました 不労所得なんて楽してできるなら 地主はみんな勝ち組ですもんね ほぼ勝ち組ですけど、苦労はあるのですね 大家さんすごい サラリーマンから大家になる人ってもっとすごい 頼もうとしている建築会社では過去に賃貸1件だけだめだったそうで 土地から買って外国人相手の戸建、月100万の賃料で がんばってなんとかマイナスにならないで終わったのだとか 確かに小心者には難しい世界です 父もそういえばビル貸しなどしていましたが 現在母がやっていますが、苦労しているのですね 駐車場という選択肢もあるんですね 5台くらいは置けそうです 自己資金でまかなえそう 母の希望の土地も家屋も残せますし 付近で2.5～3万くらいです 維持費くらいにはなるでしょうか それなら母も話を聞いてくれるかもしれません 引きこもっていますが、会いにいってきます 植木を切りたくないとか言いそうですが そこまでは構っていられません 大変建設的な打開策どうもありがとうございます アパートのほうも教えて頂いたように修正してみて 可能性ありそうでしたら駐車場とどちらか検討してみたいと思います ありがとうございます もしよろしければ、 何度もあつかましくて申し訳ない限りですが 今回の設備や立地など、あと想定空室期間について 何かありましたら、教えて頂けたら嬉しいです 本当にどうもありがとうございます
- detekoiya
- ベストアンサー率22% (295/1299)
すでに色々と書かれていますので 違う観点の話を。 大家さんの住宅と隣接のアパートって イヤな人にとってはイヤなものですよ。 管理は管理会社まかせ。 でも「大家さん」として 同じ建物に居住している。 どちらにとっても いい距離感を持たないと 面倒なことになります。 自分だったら、そういう物件は選ません。 いい大家さんなのか、余分な干渉するタイプなのか 入居してみなければわからないなんてのは まっぴらごめんです。 別に部屋で騒ごうとかそういう違法行為は まったくするつもりもありませんが。 そして、こちらとしては 管理会社に一任しているのだから 余計なことは口をはさまない、のが 一番ですが ○チガイクレーマーみたいなのが 夜の夜中に下らないクレームで 管理会社が連絡つかないからなんとかしろ、とか 騒ぐようなことをされたらかなり面倒です。 母親が離れたがらない、とかそういう つまらない理由でやらないほうがいいですよ。 木造だって、30年は経営しなきゃならないんですよ。 母親はその前に天国かもしれませんが 後に残された人たちはどうしますか？ 土地の一部売却とか、なんか方法はないのでしょうか？ 賃貸住宅なんて、タダの土地に建ててちょっと利益が出るだけのもの。 自宅分の建築費が賃料収入でまかなえる、なんて売り文句を 信じたらロクなことになりません。
お礼
ありがとうございます たしかに、嫌な大家さんいました 勝手に部屋に入ってくる 現在、真下が大家さんですが良好 緊張感はあります、一方、とても規律正しい賃貸できれいです 私はあまり嫌がりませんが、嫌がるひと多いのでしょうか ああ、でもうちの母、老人だから嫌いな人にはねちねちやりそう 収支以外にも困難な点多いですけど やるなら接客業と思ってがんばります みなさん、ご助言までくださってとても優しいので 2の回答者様の補足に詳細を書いてみました よろしければ、引き続きご助言頂きたいです 母と共有名義の土地なので、なんとか穏便にできないものでしょうか ぜんぶ売って小さめの中古物件買うとかがよいと個人的には希望しているのですが どうもありがとうございました
- chigaitakanoha
- ベストアンサー率47% (211/443)
建築会社も不動産業者も銀行も、皆ビジネスですからそのように言うのは当然だと思います。 それぞれ、建築費、仲介手数料、金利を得るのが目的ですから。 その後のアパート経営の行く先までは責任持ってはくれません。 どのようなきっかけや理由であれ、賃貸経営に手を出そうと思うならば、まずご自分で勉強が必要ですよね。 経験のある相談相手がいれば心強いでしょうが、それでも最終的には自分の判断で責任を持って経営していかなければなりません。 賃貸事情というのはエリアや規模だけではなく、その時の周りの賃貸需要、築年数、景気動向などによっても変わってきます。 それらは自分ではどうにもならない部分が多いので、常にアンテナを張って臨機応変に対応し上手く回していく必要があります。 査定に関しては、机上の空論みたいな話しですよね。 知識も必要ですが、経験値も必要です。 一般的な条件がよくても空室の物件はあります。逆に条件が良くなくてもすぐに埋まる物件もあり。これは賃料だけの問題ではなく、賃貸物件というのはひとつとして同じ物がなく、借り主も様々だからです。 仲介業者との付き合い方だったり、ちょっとしたタイミングだったりもしますし。 お母様の年齢はわかりませんが、小さいお子さんがいる中で、十分な知識もないまま賃貸経営、しかも融資を受けてとなると非常に危険だと思います。ギャンブルに近いような。。。 お母様が、亡くなったお父様と長年住まわれた土地ですから手放したくないお気持ちは十分わかります。 しかしそこに固執したために、その後の生活が不安定になったり気苦労が多くなってはお父様も悲しむでしょう。 もう一度お母様とじっくり話し合ってみてくださいね。
お礼
ありがとうございます むずかしそうですが、母と最後まであきらめずに話してみようと思います 仮住まいも、まだ解体も決まっていないのに、勝手に決めて すぐ近くのアパート借りて引きこもってしまっています 現在実家は空き家、話に応じてくれるかどうか、、、 ただ、1年分の税金が払えないってことはありませんが 20年払い続ける余裕はないので、なんとかしなくては 土地のために子供を犠牲にはできないです でも母と共有名義だから売れないし 困りました 2の回答者様の補足に詳細かきました ひきつづきご助言頂けたら幸いです よろしくお願いします
- doll2007
- ベストアンサー率35% (127/359)
>なんだか、近隣の募集額より高いんで不安です その額で貸せないと綱渡りな経営になりそうです 大家しています。 正直言っておすすめできません。 私なら、絶対やりません。 最初はまあ、いいんですよ。 新しくてきれいだから入居者さんもすぐに決まる。 修繕費用もほとんどかからない。 それが、数年、１０年と経つうちに、 あちこち古びて修繕費用がかさんでくる。 賃料を下げないと決まらなくなる。 アパートの場合、マンションに比べてその傾向が顕著です。 不動産管理会社の査定が甘すぎ。 そもそも、満室での家賃収入を基準に考えちゃダメです。 ８０パーセントくらいに考えないと。 それから、家賃収入に対しては当然、所得税、住民税、固定資産税がかかってきますよ。 専業主婦なら、ご主人の扶養からはずされて、保険料や年金だって自己負担になる可能性もあるし。 それをちゃんと考慮に入れていますか？ その額で貸せないと綱渡りな経営じゃ、破綻の可能性が高すぎ。
お礼
ありがとうございます うちはひとり親なので、実家の固定資産税も家賃も保険料もぜんぶ自己負担してます たいへんです、売ってしまいたい 近隣築20年の木賃でも10万くらいで借りてがついている物件もあるのですが 最近はそもそもアパートってたたないですね 最寄駅は別の区で商業地域なのでマンションだらけ 隣の区のうち付近は低層なので戸建て住宅ばかり 私は木造のほうが住んでいて気持ちいいのですが そういう人は少ないですね、きっと 補足のつけかたがわからず 2の回答者様の下に詳細のせています よろしければご助言頂きたいです
- kutugen
- ベストアンサー率66% (76/114)
地主さんに賃貸物件を建てさせ、借受（借り上げ）し、管理する会社に長年勤務しておりました。 結論から申しますと、質問者様の不安は全て的を射てます。 建築会社は、建築請負契約が欲しいだけで、その後がどうなろうと責任を負いません。 管理会社は、管理契約が欲しいだけで、その後がどうなろうと責任を負いません。 不動産会社は、物件が欲しいだけで、その後がどうなろうと責任を負いません。 騙してるんじゃないんです。 成功するか失敗するか断言できなければ、ネガティブな事を言わないのが商売の常識です。 物件を建てる前提の話であれば、どの業者も前向きに応援するような事しか言いません。 当然、資金計画も、その前提となる査定も、最大限有利なものを提示します。 募集開始して入居希望者が少なければ、平然と募集賃料の引き下げを要求してきます。 応じなければ「どうぞ他社さんでやってもらってください」で終わりです。 質問者様の状況を鑑みますと・・・ これは賃貸経営に手を出してはいけないケースと言わざるを得ません。 建築費を手持資金からまとめて払えるくらいの資産があれば別ですが、 税金の支払いに困って、建築資金は全て銀行融資で賃貸経営を試みるなど、 あまりといえばあまりに危険なギャンブルです。 総戸数４戸のアパートなら、１戸空いたり賃料滞納者が発生しただけで収入は3/4です。 １LDK総戸数４戸なら、退去は２年に１回以上発生すると考えて下さい。 年始の退去であれば、その後の繁忙期がすぐ来るので埋まりやすいですが、 夏場の退去であれば半年以上、空室のままとなる可能性が高いです。 そして３月前後の繁忙期で決まらなければ、その後１年間ずっと空室だったりします。 これが総戸数３０戸以上のマンションであれば、空室や滞納リスクを平準化できますが、 ４戸ではあまりに変動が大きく危険です。 木造にしろ軽量鉄骨にしろ、アパートは経年での募集賃料低下が大きいですので、 我が国の経済情勢が激変しない限りは、５年後には３割減の募集賃料となる可能性もあります。 更に給湯器等の設備類の更新費や、修繕費が次々に必要になります。 入居者とトラブルになれば、弁護士費用も必要になります。 管理会社は基本的に連絡役をするだけで、弁護士の代わりはしてくれません。 また、大家というのは、建築会社や不動産会社には「オーナー様」扱いされますが、 入居者から見ればただの「業者」です。 自宅兼賃貸であれば、入居者から直接苦情を言われることもあるでしょうし、 逆に入居者に苦情を入れなければならない場面も出てきます。 物件の清掃、分別不十分なゴミの処理、放置物の処分、近隣トラブル、etc... そういった管理業務を、お母様と質問者様でやっていけるでしょうか？ お金を払えば、総合管理会社に丸投げできますが、 総戸数４戸ではかなり割高になるとお考え下さい。 現在の賃貸市場では、少戸数は自主管理しないと赤字となるのが常です。 ちなみに閑静な高級住宅地というのは、ファミリー層の人気は高いのですが、 単身者やカップルには必ずしも人気があるとは限りません。 不動産会社なりデベロッパなりが10年一括借上契約をする場合でも、 10年後の契約更新では大幅な条件変更やリフォーム費負担がありますので、 最初の10年間で銀行への返済が全て完了する内容でなければ避けた方が宜しいです。 そもそも借受会社が10年間存続する保証はありませんけどね。 というわけで、「怖ろしくて手を出せない」というのは大正解です。 質問者様の状況では、手を出しちゃいけません。
お礼
ありがとうございます 補足って、各回答者様の下につくんですね、長い補足すみません 80％って満室時の賃料で既に80％で考えるべしということでしょうか きびしいー 閑静なのがプラスになるのは子育て世代でしょうね 子供可として新婚さんが子供うまれて育って手狭になって出ていく そんなのを想定しておりました、むずかしいでしょうか 自宅部分も賃貸すると10年で完済の野望も夢ではないかなと思いますが 半分だから理想的に進んで20年がせいいっぱいです 今のままでも20年間でリフォームやら税金やらで3000万くらい消えてしまうし 子供が成人するまでのりきれればいいや、くらいに思っていましたが 甘すぎかなあ よろしければ引き続きご助言頂きたいです
補足
査定の信頼度だけ聞くつもりが みなさまなんてやさしい、、、 もっとはやく質問してみればよかった 少し甘えて、具体的に書かせてもらってしまいます 査定では4戸で賃料あわせて月53万、共益費1.6万 駐車場が1台分あって2万 新築時は全室2か月空室で 年に1部屋入れ替わりで1か月空室 入居者が決まらない間10年間はさらに1か月空室、11～15年2か月、16～20年4か月、21年～6か月 賃料は10年間査定通り、11～15年95%、16～20年90%、21年～85% 更新が年1部屋50%、礼金も年1部屋100% というかんじで収入見込んでいます 支出が 返済の率次第ですが月25~30万 固定資産税（家屋）35万 （土地）27万 都市計画税（家屋）7.5万 （土地）12万 共益費月1.6万 管理手数料5% 修繕費10年間で5%30万 以降年5%30万 修繕積立年24万 その他年20万 くらいで考えています 収益目的でなく、土地の維持目的なので 税金と返済をしてとんとんなら合格くらいに思っています 新築時の査定より下回ると、長期の空室に耐えられないで破綻？ 半分自宅なので繰り上げ返済して20年で返済終えられたら大大成功 30年かかってもいいし というかんじです、甘すぎでしょうか ちなみに現在、実家の維持に年100万（光熱費別） 母だけが住んで私たち家族は賃貸暮らしなので家賃130万がだらだら支出されています 実家もうすぐ築20年、ノーメンテナンス、ゴミ屋敷、リフォームしたら1000～2000万 土地は母と共有名義なので母が反対すると売れない 前庭は広めで30坪くらい切り売りはできそうですが 前庭がある前提で家が建っているから切り売りすると入りづらい 母は家屋もつぶされたくなく、賃貸したいなら他に家買って貸せばいいじゃない、と なんだか父の家を壊して母を追い出す（仮住まい）悪者として認識されています でも売らないで維持はむずかしいなあ、と思ってます 母がぜんぶ嫌といって、最後の選択肢が賃貸併用だったのですが リスク高いし、どうすればいいんでしょうね 土地は建築費より余裕で高いので 銀行は事業性なんてなくても貸してくれちゃいます 破綻しても破産はしないだろうけど 悩み続けております タイトルとは主旨がかわりましたが、ご助言いただきたいです
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
貴方の心配性の性格は賃貸事業に向かないと思います。賃貸にはいろいろなトラブルが発生するからです。何でもそうですが、思うようには行かないのです。。特に人間との関わりは、性格が強くないとやれません。ましてや2階建てのアパートなどは将来がありません
お礼
ありがとうございます そういえば心配性なほうですが（なぜご存じ？） 性格は強くできております 楽観して手を出すよりはいいかなと思っております まあ私の人格はさておいて ＞2階建てのアパートなどは将来がありません やっぱりむずかしいのか 私自信はあまりアパートでも気にしないのですが 一般的にはアパートってだめなんですね ありがとうございます
お礼
ありがとうございます お礼が遅くなってすみませんでした その後母と話をする機会はありましたが 話に応じる気持ちにはなってもらえず、結論は出ていません 家族として家のをどうするのか相談したかったのですが 一人で全て判断することになりそうです ただ、駐車場案は庭木だけ損なうだけなので 少し気にいっているようでした 今後メンテナンスが大変そうな家屋のままというのと 我が家が財政難であることが近隣の噂話になるだろうということと 駐車場にする費用の回収が10年以上かかるのを除けば リスクはあまりなく実現しそうです 子供がまだまだ若造の時期に ボロボロ家屋と税金をおしつけることになりますが それはまた次の代の話なのかもしれません アパート計画は銀行さんが5年固定で1.4の金利を出してくださったので そのくらいで推移するなら、20年以降もなんとかなりそうだけど、、、 というような試算になりました （金利でこれほど変わるとは、驚きました） 迷います、でもそれでも5年固定なんて変動に毛がはえたようなものですし 今から5年後はオリンピック間近で景気よさそうですし やはりアパートはリスクが高そうですね とりあえず20年凌げれば、2人の子供も就職している頃合いですし きっとなんとかなるだろうと思えますが 200万ほどは出費してしまいましたし 自分が住みたい家を計画していくのは とても楽しい作業だったので、あきらめ難いですけど そろそろ決断したほうがいいですね どちらを選択するにしても kutugen様に頂いたアドバイスで 私と私の子供たちは救われました 私の一生の中で一番感謝しています どうもありがとうございました