家の任意売却手続きの途中経過について

質問

家の任意売却手続きを始めて2ヶ月でようやく、
(株)住宅債権管理回収機構からの販売スタート価格に
関する指示がきました。

いま依頼している不動産会社との専属専任媒介契約も
終了しましたが、担当者との連絡で少し不安になって
きました。

売却する家は現在他人に賃貸していますので、
賃借人との交渉を開始しなければなりません。

その不動産会社の担当者が退去の交渉してくれると
おもっていたのですが、その交渉をする前から、
賃借人が法外な金額を要求してくることが多いので、
事業用資産として販売を開始したいようなことを言って
きます。

しかも、その値段は(株)住宅債権管理回収機構からの指示価格
よりも、低い価格です。

任意売却の専門家であるはずの不動産会社が奇妙なことを
言っているように思います。

たとえ、担当者が言っていることが正しいとしても、不動産会社
の担当者としてふさわしくない発言のように感じます。

この担当者に任せておいてよいのでしょうか、私、任意売却に
ついてはあまり詳しくはないのですが、
教えていただけないでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.3

koukili16

オーナーチェンジをすればいいんではないですか？

そうすれば、賃借人に出て行ってもらう交渉をしなくてもいいし。
交渉が長引けばそれだけ売るのに時間がかかってしまいますよ。
又、出て行くまで内覧も出来ない。という障害も出てきます。

場所が東京であれば、今の賃借人が出て行ったとしてもすぐに次の借りても見つかるでしょう。
って事は買い手も買い易い物件なのではないでしょうか？

債権回収会社と不動産業者の販売価格が違うのは当然です。
債権回収会社は少しでも、高く回収したい訳です。
不動産業者は、通常の販売価格より安い価格をつけて、早く売却したい訳です。

この価格は債権回収会社と不動産業者の話し合いで決めるので、お任せして大丈夫です。

しかし、誠意の無い担当者ですね。
私の知ってる不動産屋さんは本当に親身になって接していますよ。

売ったお客様も、買ったお客様も両方がハッピーになる。
って、言っていました。

http://www.livix-web.com/index.html

貼っておきますので、相談だけでもしてみれば？？？

回答No.2

poolisher

任意売却というのは、売主の都合でしかなく買主から見ると売却物件
のひとつでしかありません。
ですから、売却できる値段は近隣の取引相場や買手希望者との交渉に
よって決着しますので不動産屋が提示してきた条件は売れそうな価格
ということだと思います。
債権者から指定してきた価格は債権をベースにした査定でしょうから
そこには当然差があります。後は債務者であるあなたがどう判断して
対策できるかです。

債権者からの指定価格をそのまま売却希望価格とする事もできますが
その場合にはなかなか売れず、時間切れで競売に移行する可能性が
高いと思います。
あなたが何らかの形で金策して、指定価格相当額と実際売却額の差額
を埋め合わせるということも考えられます。

それから、賃借のままで売却するか、立ち退かせて売却するかは所有者
（あなた）の判断です。ただし、立ち退かせるのであればその交渉は
あなたが行わなくてはなりません。立退き交渉は契約解除の交渉ですか
ら法律行為にあたり、不動産仲介業者にはその権限がありません。
立退き料の金額の提示ぐらいは代行できるかもしれませんが、解約手続
きや明渡の代理はできません。（非弁行為）

たぶん、その仲介業者はあなたが賃借人と交渉をしそうにないので賃借
人が占有している状態（収益物件）で売却しましょうと提案したのだと
思います。

任意売却もネットで調べれば情報は沢山ありますから、「よくわからない」
ということではなく、今自分がすべきことを吟味してみてください。

お礼

ありがとうございます。

実は、売却物件（東京）と私、債務者（山口県）が離れているところに住んでいるため、ある程度は仲介業者に頼らなければならないところがあります。

そのため、仲介業者が電話で話したことに対して疑問をいだき今回の質問になりました。

仲介業者の話が、説明不足だったことが分かりました。意図も良くわかりました。

回答No.1

0621p

事業用として売るとなると、買い手は利回りがポイントですし、戸建の場合は賃借人が退去すると家賃収入がゼロになるリスクがありますから、かなり安くないと売れません。
安くても債権者が承諾してくれるならいいですが、値段が下回るようならダメですね。やはり賃借人に退去してもらって普通の戸建て住宅として売ったほうが良いでしょう。
退去の交渉も売却を任せている不動産屋がしてくれる、というのはちょっと違いますね。まあそれくらいやらせてもいいわけですが、あくまでも売主であるあなたの責任になります。賃借人がどういう人間か、賃貸借契約がどうなっているかにもよりますが、まずは交渉してみたほうが良いでしょう。
そしてその不動産屋は替えたほうがいいかもしれませんね。