抵当に入っている土地に家は建てられますか？

質問

私の自宅とその土地は、自営業をしている父の会社の抵当に入っています。（自宅が本社になっています）
家の庭に少し余裕があるので、そのスペースに弟夫婦が家を建てたいと言っています。
自宅はそのまま残ります。

そこでご質問です。

１）抵当に入っている土地に新しく家を建てることはできますか？
ローンの名義は弟です。
難しくても、何かの条件が揃えばできるのであれば、その条件を教えてください。

２）もし建てられた場合、万が一父の会社が倒産した場合、弟夫婦の新居も一緒に差し押さえになりますか？

よろしくお願い致します。

回答No.4

takapiii

業者です。

No.2、No.3の回答通りですね。
なのでそのままスルーしようかと思ったのですが、数年前、父親所有の広めの土地に父親の家屋があり、抵当権も設定されていましたが、息子がそこに家を建てた例が1件だけあったのを思い出したので、立ち止りました。ただし裏技というか抵当権者次第なので可能性は低いため参考にならないかもしれません。

抵当権者はノンバンクでしたが、土地が広めなので建蔽率と容積率はクリアできるものの接道条件を満たさないので、分筆せず(抵当権があるのでそもそも分筆はできませんが)、母屋と離れ(風呂なし)という事で棟続きで家を建てられました(その後外付けの風呂を設置したようですがそれは無許可)。
この場合所有者は父親になるのが一般的ですが、抵当権者がノンバンクだったので借入をそのノンバンクに相談し、息子が連帯債務者となる事で、新たな借入をし、母屋と離れを按分する形で持ち分を登記。その際、あくまでも主たる建物の付属建物として一体登記なので、競売上は問題ないため、ノンバンクとの交渉の末に実現したようです。

近年、父親に大きな収入があり、母屋と付属建物を分離した後、父親が返済をし、息子が新たな借入を起こして分筆後に登記し直したというお話を聞きしましたが、それに関しては詳細は不明です。

お礼

どうもありがとうございます。
可能性は低いとはいえ、そのような事例を伺えてよかったです。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
1）建てる権利はありますが、現実的には出来ません。現在の抵当権者が承諾しなければ、一括返済を迫られますし。先の回答にあるとおり先順位の債権（今借りている債務）の後順位で貸し出す金融機関は無いでしょう。
現在の債務を完済するしか対策はありません。

2）最悪、競売に付されます。簡単に書けば建物建築より先にその建築地に設定された、抵当権や根抵当権などに対して、その建物の所有権は対抗できません。わかりやすく言えば、それが認められたら、借り入れ後に勝手に何か建てて登記してしまい、その後債務を支払わなくとも競売妨害が簡単に出来てしまいます。

現状がわかりませんが、かろうじて可能性のある方法は
建築基準法上問題なく２区画に（1つは現在の建物が建っている土地と建物、もうひとつは庭先と表現している土地）分割できるような土地の形状であること。
現在の債務の残高や一部内入れした後の残高が、分割後の現状の建物が建っている土地と建物だけで担保力が確保され、庭先と称する部分の土地だけ担保設定を解除してもらえること。
上記の両方が成就すれば可能ですが・・・・後者は貸付先次第なのと余程担保力に余力がないとむずかしいです。また、根抵当権の場合はまずむずかしいと思ってください。
尚、現在までその債務に延滞があったりした場合は不可能です。

その債務が無くなってから・・・・か別の土地に新築する・・・・が現実的でしょう。

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。
詳細を教えて頂き、ありがとうございます。

回答No.2

poolisher

＞１）抵当に入っている土地に新しく家を建てることはできますか？

２つ問題があります。
ひとつは、ローンの問題。住宅ローンを利用する場合、土地にも抵当権
を設定しますが、既に会社借入の抵当権が設定されていますから劣位に
なってしまいます。たぶん一番抵当でなければローン設定は難しいと
思います。
二つ目は家が建てられる敷地が確保できるかという問題です。１筆の土地
に２棟の建物を建てることはできるのですが、その場合その土地に仮の
境界線を引いて二つに分けて一方は既に建っている家の敷地として、もう
一方は新たに建てる家の敷地として建築基準を満たせるようにできなけれ
ばなりません。

＞２）もし建てられた場合、万が一父の会社が倒産した場合、弟夫婦の新居も一緒に差し押さえになりますか？

会社が倒産した場合土地の処分（抵当権行使競売か抵当権行使によらな
い差押え競売かなど）の登記設定時期と家を建てた時期や弟の父土地に
対する権利（賃借権か使用貸借か）によって、多少違うのですが、基本的
には権利は保護されず、一緒に競売される等の可能性が高いと思います。

お礼

登記時の設定、確認してみます。
どうもありがとうございます。

回答No.1

KonanEdo

１）抵当に入っていても所有者はお父さんなので、可能です。
２）土地とお父さんの自宅は差し押さえられますが、弟さんの新居は差し押さえされません。
ただ、気がかりなのは、土地の所有者が変わった場合に、弟さんへの立ち退きを求められる可能性です。
借地権契約をしておく等の対策は必要かもしれません。
場合によっては、会社の借入金の一部を返済することで、弟さんの住む場所と道路までの道から抵当権を外してもらうのも良いかもしれません。

お礼

早々にご回答頂き、ありがとうございました。勉強になります。

一部返済によって、弟の新居のための抵当権を外すことは試みたのですが、返済額が足りず今はできないようです。
その場合は、抵当権が外されるまで待った方がよいのでしょうか？
もし他に対処をすることで、２）のリスクが回避できる方法があれば教えてください。

よろしくお願い致します。