購入した農地を処分したい

質問

約２０年前、将来家を建てることを目的に農地を購入しましたが、農地法第5条の許可が必要なため
購入代金支払い後、仮登記の手続きを行いました。その後家を建てることもなく、その間売主がそのまま農地を使用するという状況がつづきました。
しかし、その間、状況が変わり、家を建てずに売却することにして、物件のある地元の不動産業者に
依頼をして、売却先を探してもらいましたが、客先がなかなか見つからず、時間が経ち、他に売却する
方法がないか考えていますが、良いアイデアはありませんでしょうか。
ちなみに、契約時には、不動産業者は全く介さず、売主と直接取引を行い、重要事項の説明などは
全くありませんでした。売却先が見つからなければ、契約をキャンセルしてお金を戻したいとも考えていますが、アドバイスをお願い致します。

回答No.4

takapiii

建築及び宅建業者です。

そもそも仮登記のまま20年経ち、しかも所有者が畑として利用している土地となると、所有権が移動していないのですから、消滅時効じゃないでしょうか。所有者が無効を訴えると仮登記すら外されると思います。
なので、最初にやらなければならないのは、売買事実の再確認です。覚書でもいいので、現時点の日付での覚書を交わしておく必要があります。でなければ、貴方自身がその土地を売る事すら難しいと思うのですが。

農地を売買する場合、通常の不動産屋ではほぼ無理ですね。宅建業と言うのは宅地売買が基本ですから、農地を農地のまま売買する事には絡みません。

じゃあどうしているかですが、市街化区域であるか、都市計画外の土地であり、かつ周りに既に住宅があり、電気や上水道(井戸や浄化槽の許可が降りるとか)などのインフラ設備が整備できる事が確実であれば、売買時に農地法の5条申請を行い、宅地に地目を変更してから所有権移転登記するんですね。つまりまずは家の図面が必要になる訳で、そう言う土地を買う人は既に家を建てる事が大前提となります。

不動産屋が「仮登記しておけば大丈夫ですよ。」と平気で言うのですが、それは5条申請がセットになっている事が必要と言う事で、そうじゃない不動産屋は、悪徳とすら言えると思います。

なので、例えば不動産屋が畑を持っている場合は、家屋の平面図や立面図を作成し、5条申請して許可が得られれば3年以内と言う条件は付きますが、建築条件付きで売却するわけです。

市街化調整区域であれば、宅地に変える事をほぼ無理なので、通常は購入しませんね。そういう土地は不動産屋で扱うには無理があるので、私等は農政課に協力を依頼します。農政課であれば農家が農地を欲しがっている情報がたまに入りますので、紹介して貰えますし、3条申請なので、買主が規定規模の農家であれば大概許可が降ります。もちろんその場合は売買には絡みませんので、仲介手数料も貰いません。貰ってもたかがしれていますので。
同時に、地域に農業支援のNPOが必ずあると思いますので、彼らに農地を欲しがっている人がいないか、声をかけておく事ですね。

後は4条申請でしょうか。資材置き場にして売却と言う事ですが、それでも置かなければならない資材がなければならないので、そう簡単には事は進みませんね。

回答No.3

0621p

２０年前という事はバブル崩壊直後くらいでしょうか？その頃なら高値で取引されたかもしれませんが、今となっては全然値段が違うでしょうね。それでも何とかするとして、その土地がどういう土地なのか？市街化区域なのか？市街化調整区域なのか？建築確認が下りる土地なのかどうか？などによりますね。
農地を農地のままで売るとしてもまず買い手はほとんどいないし、売れるとしても安くしか売れません。市街化調整区域だとしたら二束三文でしょうね。市街化区域で建築確認が下りる土地であれば、値段しだいで売れるのではないかと思いますが、全く売れないという事は建築確認が下りない土地、あるいは市街化調整区域ではないでしょうか？
そうだとすれば厳しいですが、考えられる方法としては、現在の持ち主の名義のままで農地法４条申請で、資材置場や駐車場などの名目で地目を雑種地などに変えてからあなたの名義にして売りに出す。くらいでしょうか。４条申請ができるかどうか？場所、道路付けなどの条件で資材置場などに売れる土地かどうか？という問題はありますが。

回答No.2

megira

農地法第５条第３項に「第三条第五項及び第七項並びに前条第三項の規定は、第一項の場合に準用する。」 という規定があります。
そして、ここで準用されている第３条第７項には、「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。」と規定されています。

つまり、農地法第５条の許可は、売買による所有権移転の効力発生要件であり、許可を得ていない以上、いくら当事者間で代金の授受等があったところで、所有権は移転していないのです。

農地法の許可を条件とする仮登記というのは、２号仮登記と呼ばれる請求権保全の仮登記であり、所有権そのものの登記じゃありません。
許可申請への協力請求権の保全と許可が得られた場合の登記順位の保全の効果しかないもので、いわば売買の予約でしかありません。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2tonouti.html
弁護士の法律相談/農地の仮登記売買

売主がそのまま農地を使用してきたということは、占有は移転していないということですから、買主による時効取得の可能性もないですし、土地の所有者は依然として元の持ち主のままであるというのが現在の状態ですね。

お礼

回答有難うございます。
購入したときは、売主からこういった説明は一切ありませんでした。
売主を信じきって、売主のいいなりに購入してしまいました。
農地の法律を購入するときに専門家に相談すればよかったと思っています。
あとは、道義的な点で、売主と交渉するしかないのでしょうか。

回答No.1

kokubosino

キャンセルできるわけも無く、金が戻るも無く

売地、って看板立てとくぐらいですね。

お礼

回答有難うございます。
あとは、道義的に売主と交渉するしかないのでしょうか。