土地の相続について

質問

約１か月前に母方の祖母が亡くなりました。
祖母には５人の子供がおり、祖母は長男夫婦と同居という形になっておりました。

祖母が亡くなったので相続の話し合いを行ったところ、相続するのは現金（７００万円位）と祖母名義の土地（３００万位の価値で、今現在長男夫婦が住んでいる家の土地）ということになりました。
そこで、長男以外の４人の兄弟は
　・土地は長男以外必要のないものなので長男に渡す。
　・土地の価値も合わせた金額を５人で平等に分けて、不足分は長男が現金で支払う
というようにしたいと言い、長男は
　・土地は無条件で自分の物になるか、５人で分けてそれぞれに賃料千円ずつを毎月支払う。
　・現金は平等に分ける。
と言い張って話がつきません。

・祖母は生前長男の嫁にいじめられていたため、自分を守るための盾として祖父が亡くなった時土地と家の名義を長男にはせず、自分の名義にしていた。

・祖母が入院しているときに、祖母名義の家を解体し長男名義の家を新築し祖母が「自分の家が無くなった」と号泣し、長男が祖母にものすごい怒られていたのを他の兄弟でなだめたという出来事があった。この時祖母はボケてはいませんでしたが、筋肉が無くなっていく難病にかかっていたため文字を書くことが出来ませんでした。なので長男が勝手に祖母名義の家を解体したと思います。

・祖母の入院費は国指定の難病だったため一切かからず、おむつなどの費用も祖母の年金でまかなえた。

・祖母は病気になってからはずっと入院していたので長男夫婦は介護をする必要がなかった。

以上のことを踏まえて長男以外の４人の兄弟はどのような主張が出来るのでしょうか？
やはり居住権が発生して長男夫婦が住んでいる祖母名義の土地の分はあきらめた方がよいのでしょうか？
土地を分割した場合、４人の兄弟は一斉に不動産屋などに土地を売ってもいいのでしょうか（その場合倉庫や家の解体を要求できるのでしょうか？）

どうしても現金が欲しい長男夫婦の言い分に他の兄弟全員頭にきています。
しかも未だに祖母名義の通帳は見せず口で「現金は７００万円位ある」と言うだけです。
祖母が生きている時も、文字が書けないのをいいことに勝手に通帳から現金を下ろしているようにも思えます。いろいろ隠してるような気もします。

うまく説明できず意味不明な文章かもしれませんが、どなたかご教授ください。お願いします。

回答No.6

watch-lot · ベストアンサー

＃５です。
＞もし長男が祖母名義の建物を勝手に解体し、自分名義の家を建てていても同じ結果なのでしょうか？
●その時点で異議申し立てをしなければならないところ、何もしなかったということで祖母が追認したとみなされると考えます。長男に相続分を多少は遠慮しろとは言えるかも知れませんが・・・

＞また土地は５人の共有名義じゃないといけないのでしょうか？長男以外の４人分の土地を４人の共有名義に出来るのでしょうか？それとも全員ばらばらに登記しても良いのでしょうか？
●5人共有とするのか、長男以外の4人のものとするのか、それを決めるのが遺産分割協議です。遺産分割協議が成立するには全員の同意が必要です。相続登記はこの遺産分割協議書がなければできませんからバラバラの登記はあり得ないです。

＞また登記後、土地の貸借の契約を結んで月々賃料を貰う時、賃料はこちらで決めて良いものでしょうか？
●貸借契約は登記後でなくても登記前でもよく（登記は第三者対抗要件に過ぎませんから）、つまりは遺産分割協議が整った時点（地主が決まった時点）以後であればいいのです。賃料の決定は賃貸借契約の当事者同士の合意が必要です（つまり、こちらで勝手に決められません）。

＞一応１万５千円～２万円＋固定資産税分は欲しいのですが良いものでしょうか？
●地代については地域によって違いますから、一概には言えません。

以上のように、協議がまとまらない場合は非常にやっかいです。
もしもめるようなら、法律の専門家にはいってもらって、法的に妥当な条件というのも考えてもらえばいいと思います。

回答No.5

watch-lot

＃３です。　補足しておきます。
建物の借地権についてですが、建物所有者が長男ですので借地権の資産価値も長男のものということになり、長男が被相続人の場合はその借地権も財産的価値を問われますが、今回の被相続人はその母であり、地主でしかありません。
したがって、相続開始時点での借地権の資産価値は対象外となります。なお、これは権利金とは言いません。
また、一般的に土地の賃貸借契約を締結する場合に、権利金の有無が贈与の対象かどうかに影響することはありません。

補足

お返事が遅くなりまして申し訳ございません。
借地権や権利金という言葉を初めて聞いた為、全く意味が分からずネットでいろいろと調べましたがいまいちスッキリと理解できません。

分かったことは祖母名義の土地に長男名義の建物が建っている場合、土地の価値がすごい下がる。よって権利金などは発生しないだろうということです。

もし長男が祖母名義の建物を勝手に解体し、自分名義の家を建てていても同じ結果なのでしょうか？
また土地は５人の共有名義じゃないといけないのでしょうか？長男以外の４人分の土地を４人の共有名義に出来るのでしょうか？それとも全員ばらばらに登記しても良いのでしょうか？

また登記後、土地の貸借の契約を結んで月々賃料を貰う時、賃料はこちらで決めて良いものでしょうか？
一応１万５千円～２万円＋固定資産税分は欲しいのですが良いものでしょうか？（高すぎるのでしょうか）

全くの素人なので呆れる質問ばかりですがどうぞご教授ください。

回答No.4

akak71

長男の分割案では、借地権の権利金が入っていません。
借地権の額は、少なくても更地価格の50パーセントあります。

借地権を設定するには、権利金として、
最低でも、350万円を長男を含めた地主に払う必要があります。

税務署は、新規に借地権を設定した場合で権利金がない場合は、権利金の額が贈与とされます。

ーーーーー
借地権がある場合の底地のみでの売却は無理です。

回答No.3

watch-lot

まずもって、土地のことや相続に関する相談相手は弁護士か司法書士です。
弁護士は全ての法律相談ならびに法的代理行為ができ、司法書士は相続登記に関係して法律相談を受けることができますが、行政書士は行政機関への手続き代行しかできません。

さて、本件の遺産分割協議ですが、長男の言い分も借地料の妥当性を除けば筋が通っています。
それと祖母の介護云々については相続については一切関係ありません。

長男の言い分通り実行するならば、土地を５人の共有として改めて借地契約を結ぶ必要があります。
その後は共有財産はいつでも分割することを請求出来ますし、共有持ち分を処分（売却）することも可能です。その際は借地契約も次の所有者がそのままで引き継ぐことになりますので、そのような不利な買い物は避けるはずなので実質的に買い手は見つかりにくいと言えましょう。
もちろん長男の家を解体せよというようなことはできません。

結局、その土地は更地でなら３００万円の価値があるとしても、長男の家があるためにそれだけの価値はないと考えます。
つまりは「土地の価値も合わせた金額を５人で平等に分けて、不足分は長男が現金で支払う」としても不足分は発生しないと思われます。

これでもめるようなら冒頭で申しあげたように、弁護士か司法書士に仲介してもらえばいいと思います。

回答No.2

777oichan

身内というか素人だけで話がまとまらない状態ですので、相続の手続きを行政書士などに依頼してみてはいかがですか。法定相続であれば固定資産と預貯金で約一千万ですから、相続人の数で割り、一人二百万の相続になります。ただし土地には家がたっており売却は無理でしょうから、一人つまり長男が相続して百万円分を如何するかが決まれば問題はないでしょうね。二十五万円ずつ四人の方に戻す形でも良いと思いますが、今までの経緯や寄与分なども考えられますので、取り敢えずプロに相談されては如何ですか。行政の困り事相談窓口や周りにある行政書士事務所に相談して見積もりだけでも出して貰って、皆さんで協議されることです。纏まれば良しですが、最悪は裁判沙汰になる事もありますから、円満に解決するためには段階を踏まないといけません。

回答No.1

ben0514

まずは、相続人の調査をすべきだと思います。

家族、子どもであっても、亡くなった方の人生のすべてを聞かされているとは限りませんからね。
話し合いを進めた後に、新たな相続人が出てくれば、さらにもめることにつながることでしょう。

祖母の戸籍謄本を死亡後のものから出生時のものへ遡って取得しましょう。

遺産の調査は、それぞれの相続人の権利だけで行うことが出来ます。
ですので、預貯金は特に金融機関で調査が可能です。
遺品などから取引金融機関を特定できる場合もあります。
私の祖父が亡くなったときには長男夫婦が預金の引き出しなどをしている疑いがあったので、祖父の行きそうな地域の金融機関の窓口すべてで、上記の戸籍謄本と相続人の戸籍謄本と相続人である私の親からの委任状で調査しましたね。まずは取引の有無について調査し、取引があれば残高証明、さらに取引履歴（通帳と同様）を可能な限り取得しました。
長男夫婦が明らかに預金を動かした証拠（入院中で金融機関にいけない時期の取引など）を長男に提示しながらの遺産分割協議をしたので、使い込みした部分は相続した扱いとしましたね。

私がかかわった祖父の相続では、祖母が認知証であったため成年後見制度を利用し、そのため司法書士へ依頼していましたので、協議にも同席してもらいましたね。裏では司法書士に遺産分割協議案に就いての要望を伝えて対応してもらったので、長男夫婦は不満のまま捺印する形にさせましたね。

遺産分割協議を円滑に行い、協議書に実印の捺印（印鑑証明）がなければ、正確な手続きになりません。最悪、一人でも非協力的であれば、家庭裁判所での調停をし、不調であれば審判を申し立てしなければならないでしょうね。

お礼

今度集まった時、まず通帳を提出してもらい怪しく感じたら銀行へ調査してもらおうと思います。

普段禁酒してるのに、話し合いの時だけ酒の勢いを借りて発言するため自分の主張を曲げないし、話し合いと言うよりも報告みたいになっているんです。平和に解決したいのですけどね・・・