中古マンション購入

質問

アラフォー独女です。
（結婚等・今後の生き方が変わる予定はありません）

中古マンション購入を考えていますが知識がまったくありません。
お知恵をお貸しください。

最近、近所の中古住宅で築27年1000万円台というのを見つけました。

そのマンションに住んでいる人を知っているので、中には入ったことはありませんが、
1.そのマンション自体に入ったことがあって（部屋にはないですが）共有部分はなじみがある
2.近辺・近所の雰囲気がわかっている（もちろんマンション内の住民は知りませんが）
3.価格が手に届きそう

という点で気になっています。

築年数が古いのが気になりますが、
一般的にいって27年のマンションとはどんな感じなのでしょうか。
修繕費など今後かさむとは思いますが、どれくらいかかるものでしょうか。

あと、いざ自分の身に何か起こった場合（病気や親のことなど・・住めなくなった場合）
売ったりできるものなのでしょうか。

まったくわからないことばかりなので、なんでもいいのでその他気につく点など
教えてください。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

konohazuku521 · ベストアンサー

築年数の古いマンションで注意しなければならないのは、外壁、給排水管、エレベーターなど共有部分のメンテナンスの状況です。

築２７年のマンションですと、１回ないし２回の大規模修繕を経ているはずです。（１回も大規模修繕をしていなかったとしたら、そんなマンションは買ってはいけません）

（１）これまでに行われた大規模修繕の記録
（２）今後の大規模修繕の予定
（３）修繕積立金の残高
（４）管理組合の活動状況
――は最低限チェックしておくべきでしょう。

毎月払う修繕積立金の額も要確認です。幾らが適当かというのは一概には言えませんが、
（１）管理費よりも修繕積立金の額の方が高く設定されている。
（２）修繕積立金の額が１平米当たり２００円以上である。
――ことが一応の目安にはなります。

修繕積立金の残高が十分でないと、大規模修繕時には何十万という単位で一時金を出さなければならなくなる可能性があります。

＞一般的にいって27年のマンションとはどんな感じなのでしょうか

一般的に論ずることはできません。管理が行き届き、メンテナンスをきちんと行ってきたマンションとそうでないマンションとでは雲泥の差があります。でも、そういうのは第一印象で結構わかるものです。エントランスなど共用部の掃除がきちんとされていて、明るい印象を与えるマンションは管理が行き届いています。あとは、ごみ置き場ですね。ここがきれいに整頓されているかどうかもチェックポイントです。

お礼

細かいチェックポイント参考になりました。
今の時点で気になったのは修繕積立金が比較的低い点でした。
マンション自体の印象は明るく、手入れが行き届いています。
ご回答ありがとうございました。

回答No.5

oochanchan

回答は出揃っているようなので、一言。
不動産取得税の軽減措置や住宅ローン控除の適用外の可能性が大です。確認された方がいいですよ。
こんな相談があったので、一応。
http://okwave.jp/qa/q6318844.html

お礼

なんだか悪質な仲介業者の例ですね。
大手不動産会社とありましたが・・。
気をつけたいと思います。
ご回答ありがとうございました。

回答No.4

5gasira

中古マンションを購入検討とのこと、まず、再販売を気にするような状況があるなら辞めておいたほうが良いでしょう。

親の問題がそうです。
結局、同居するなら現在のまま、賃貸で過ごしていて問題ないと思います。

面倒を見る可能性はあるが、兄弟姉妹がいて同居はありえない。場合ですと、
ご自身で購入という選択も出てきます。

購入において注意したいてんは、まずできるだけ頭金などはいれずにローンを組むことです。
何を変なことをと思われるかもしれません。

当然、貯金が無く、頭金もなくでは最悪ですし、買うのは無謀でしょう。

しかし、貯蓄があるのであれば、住宅購入時になるべく残しておいてください。

万一あなたに何かあれば、住宅ローンはなくなり、あなたのご両親のものになるでしょうし、残った貯金も引き継がれます。

何も有り金はたいてきりきりで住宅ローンスタートする必要はありません。

多少、住宅ローンの金利優遇が下がったとしても現金を手許に持っておくことを勧めます。

売れなくても住宅ローンが残っていても現金があれば何とでもしのげます。
自己破産しても抜け道もあります。

あとは、前者の方が回答しているとおり、雰囲気の良い物件、明るいマンション、立地などでしょうね。

住んでいる方も知らないというのは当然ではありますが、購入前は不審者に間違われても覗き見て住民の質を見定めてください。特に、中古で売りに出ているということは、他の住民も売ろうとしているマンションかもしれません。自然と共用部分の扱いも雑にされるかもしれません。

みなが、永住しようと丁寧に使っているか、管理組合がきちんとしているか、積立金がきちんとしているか、その物件を取り扱っている不動産業者へきちんと質問をぶつけて詳しく説明を受けてから購入を検討してください。

お礼

そうですね。現金を手元に残しておくということは私も念頭にありました。
やはり、ぎりぎりりローンではこの先不安ですよね。
検討ポイント、参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.3

Mokuzo100nenn

築27年ということですが、1981年に建築基準法の耐震基準が強化されていますので、それ以前のものよりも安心できます。

構造物としての耐久性は、一般に、大規模補修不要期間として約30年、共用限界期間として約65年と考えます。
大規模補修をする時点で、空き家が多いマンションだったり、修繕積立金未納者が多いマンションだったりすると、少数の住居者が多くの負担を強いられるリスクがあります。
最小限、空き家が多くないことを確認しましょう。（ゴーストマンションはやめときましょう）

将来、換金できるかどうかは築年数よりも立地条件、すなわち駅までの距離が重要です。
駅まで徒歩10分以内の物件であれば、古くても、それなりの値段であれば売れます。
駅から徒歩15分以上、バスを使わないと駅まで出れない物件は安くても買い手がつかないリスクがあります。
特に駅から15分以上離れているのに、駐車場の台数が少ない物件は買い手を探すのが困難でしょう。
日本全体を考えると、2006年を境に未曾有の人口減少社会に突入しました。細かく見ると60歳以上の人口は増えており、マンション購入世代人口（30～40歳）は減少していますので、今後のマンションの需給関係は全体的に供給過剰になります。
したがって、ますます立地条件が重要になると考える必要があります。

一方、バブル期の不動産価格と比較すると相当下落していますので、今後の暴落は考えにくいとおもいます。いわゆる不動産相場でいうところの”底値”ですね。
現在の中古マンションの価格は収益還元法の価格に近付いています。つまり、もし、ご自身で住まなくなった場合に賃貸に回せばローン金利以上の賃料をいただける可能性が高くなっています。
1990年前後に高額のローンでマンションを購入した方は、その後に賃貸に回しても、賃料でローンを支払う事ができなかった訳ですから、その当時の値段にくらべると安心です。

中古マンションで50％位を自己資金で賄える（＝ローンは50％以内）であれば、将来的なリスクも少ないので、気にいったの物件なら購入してよいと思います。

お礼

駅からは徒歩2分と驚くほど近いので立地条件は良いと思います。
空き家も少なく、共用部分もきれいな物件です。

でもおそらく・・・階段で４Ｆなのでそれがネックかと思われます。。
現在ん不動産状況、参考になりました。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

山田 太郎（@testman199）

早ければ10年後に建替えですが
追加費用を求められたときに対応できるのでしょうか？

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
ご回答ありがとうございました。