収益不動産の見極めについて

質問

収益不動産の見極めについて

はじめまして。
知り合いの人から、以下のような収益物件を紹介されました。

売出価格　：300万円
表面利回り：20%（家賃4万～5万）
物件：　鉄筋コンクリートマンションの区分所有
3DK／築38年／駅歩5分で立地は良いです。
　　　　オーナーチェンジ物件、現在賃貸中
費用：　管理費＋修繕積立金で1万円／月

その他：
　・現在賃貸中の方が高齢の方が家族でかなり長く住まれているとの事
　・賃貸中の為、物件の内覧は不可。
　・エレベーター無しの5階建てで、そこそこ綺麗で見た目はしっかりしている建物
　・自分の家(賃貸アパート)から徒歩圏内。空き室リスクを防ぐために
　　自分が移り住んでも良いと考えている

当方、初めての収益物件購入を検討しているのですが、上記の物件で
いくつか気になるところがありました。

　Ａ．修繕積立金が安い気がしますが、こんなもんでしょうか？
　　　修繕計画などは未確認の状態です。

　Ｂ．賃貸中なので部屋を見れないのですが、こんなもんでしょうか？
　　　築年数が古いので部屋を見れないのはリスクがあると感じています。

　Ｂ．高齢の方が住まれているので、お亡くなりになったりした場合は
　　　賃貸経営に大きく響きますでしょうか？

　Ｃ．自分が住んだ場合、現在すんでおります賃貸アパートの家賃と比較すると
　　　5年程で元がとれます。10年ほど住んだ場合、売ることは難しいでしょうか？
　　　１戸建てと異なり土地がつかないので・・・
　　　また、売れない場合は修繕費などは払い続けないといけないのですよね？

　Ｄ．売出価格は妥当でしょうか？自分としては250万なら買っても良いかなと思っています。

その他、上記物件のリスクがあれば教えてどのような事でも構いませんので
よろしくご教示願います。

回答No.2

oosawa_i · ベストアンサー

こんばんは。
No.1を書いた者です。

水回りについては、本格的にやるなら１００万くらいかかるのではないでしょうか。
過去に古い戸建てを買ったのですが、ちょっと水道管が破裂したくらいで１０万単位でした。
風呂をなおす見積もりを取ったら、一番安くて６０万でした。

専有部分ならいいですが、共有部分の水道管がさびていたりしたら、もうどうしようもないですよね。

単純に言って、かなり危険では？
前も書いた通り、法律に詳しくて、ややこしい人へも対処できて、安くリフォームできる人向けの物件だと思います。
そういう人が１００万くらいで買って、それなりに経営していく物件だと思います。

回答No.1

oosawa_i

こんばんは。

Ａ．安いような気がしますが、そんなものかもしれません。急に値上げするかもしれません。修繕計画などは確認してください。
Ｂ．一般論としては、見られません。私なら現オーナーに話をつけてもらって、手みやげをもって見に行きたいですね。
Ｂの２．一人暮らしの老人が部屋で亡くなった場合などは、次の入居者を見つけるのは困難です。
ただ、今回は家族で住んでいるということでその点は安心ですが、逆にだれかが亡くなっても、残りの家族はそのまま住むわけで、いったいいつまで住むのか、家賃はきちんと払えるのかが問題でしょう。
その家族は多分一生住むつもりなんじゃないですか？
仮に家賃の滞納が始まったら、老人家族をどうやって追い出しますか？
仮にその老人家族がそこを出て行くとしたら、かなりリフォームしないと次の入居者は見つかりませんが、その準備はできていますか？
Ｃ．築３８年の現時点で買い手はあまりいないと思います。売り手は「２００万くらいで売れたらラッキー！」と思っています。売れない場合は、固定資産税なども払い続けなければなりません。
Ｄ．そこの相場がわかりませんのでなんともいえません。しかし、その条件で表面利回り２０％はかなり低いなと思います。

あなたがかなり法律に詳しくて、またややこしい人が出てきてもきちんと対処する能力があって、マンションのリフォームなど安くやってくれる知り合いがいるなどの条件があるならば、１５０万くらいで買ってもなんとかなるんじゃないでしょうか。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。

利回りはかなり良いと思っていましたが、この条件だとあまり良くないのですね・・・。
法律や不動産知識は素人ですので、購入するなら不動産会社に管理を任せるつもりですが・・・。

リフォームについては、安く済ませるなら平米辺り1万円ぐらいでいけると、不動産会社から聞きました。ですがこれは恐らくクロス張替えや畳交換だけのような気がします。生活に必要な部分(水周りなど)も築年数相応でそれなりに補修を行った場合、どのくらいの出費になるのでしょうか・・・？
とりあえず修繕計画などはチェックしてみます。