去年、実父から農地を買い、農地転用の手続きも済み住宅も完成し現在 既に

質問

去年、実父から農地を買い、農地転用の手続きも済み住宅も完成し現在 既に住んでおります。土地の境界のことで悩んでおり（まだ庭はできていない）相談です。敷地の境界は２面は市役所（水路跡、赤線）２面は他人（会社名義）と隣接しております。実父は平成１２年頃この土地を購入する際、不動産屋から測量済みだと境界杭も確認しておりました。その後、道路と同じ高さにするため、個人で土地を埋め上げ、境界杭までも埋めてしまいました。だいたいのところは口頭で説明を受けました。その土地を買ってから、自分達で測量しなおそうとすると、『一度測量してあるのにムダなお金を出してお前たちは何を考えてるんだ？公図で何cmってとこまで解るようになってるんだからわざわざそんな金出して測量なんかするな』と、しきりに怒りだします。将来の子供のためにもトラブルにならないためにも測量したいのですが、何か良い言い訳？はないでしょうか？
登記にも抵当権設定にも測量図はいらないみたいですが。測量図がどうしても必要になる言い訳はないでしょうか？

回答No.5

黒田（@kuro-cyan） · ベストアンサー

No2です。
現在、どの様な書類（図面）が有るのか、確認しましょう。
まず、当該土地及び隣接する土地全ての登記簿謄本（全部事項証明書）はありますか？
境界を確認しようとすれば、まず隣接する土地全ての地番と所有者を調べる必要が有ります。
１．法務局で当該土地及び隣接土地全ての「公図」を閲覧し、コピーします。
（面倒であれば、「公図（写し）」を申請する事も出来ます）
２．当該地或るいは隣接地が分筆されていれば、その土地の地積測量図を閲覧し、コピーします。
３．公図及び地積測量図から関係地番を読み取って、隣接土地全ての登記簿謄本（全部事項証明書）を交付して貰います。
これで隣接する土地の所有者及び土地の沿革が判明します。
登記簿謄本（全部事項証明書）には、「表題部」と「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」が有ります。
「権利部（甲区）」には、所有権に関する事項が、
「権利部（乙区）」には、所有権以外の権利に関する事項が、
「表題部」には、その土地の沿革（分筆・合筆の有無、分筆年月日、何番から分筆されたか等））が記載されています。
「表題部」の「地番」及び「原因及びその日付」を見て下さい。
「○○○番」となっておりますか？
この場合、元の土地のままで、分筆された事はありません。
（ややこしいので、今回は合筆の事は説明しません）
「○○○番△」になっておりますか？
この場合、分筆された事が有りますので、「地積測量図」を閲覧・コピーして下さい。
「登記の日付」を見て下さい。
この日付が分筆（合筆）申請された日付です。
これが、昭和40年頃以前の日付でしたら、法務局が一元化される以前の分筆なので、多分地積測量図は保管されていないと思います。
昭和60年以前の分筆であれば、余り正確では無く、昭和60年頃から図面に対し厳しくなって、ある程度正確だと思います。
この様に、年を追う毎に法務局の審査が厳しくなってきて、平成17年の法改正に至った訳です。
分筆が平成12年当時であれば、ほぼ正確な「地積測量図」だと言えます。
この様にして、貴方の土地の「地積測量図」をまず探し、隣接土地の全てを調べてみましょう。
貴方の土地の「地積測量図」が無くても、隣接土地の「地積測量図」から、境界を確認する事も可能です。
「地積測量図」を見て下さい。
図面左側下欄外に「作製者」、右側下欄外に「申請者」が記載されております。
「作製者」は、この土地を測量し図面を作成した人で、「申請者」はその時の土地所有者です。
昔は、土地所有者＝作製者も有りましたが、最近の図面は土地家屋調査士が作製していると思います。
分筆登記申請には、筆界確認書や測量図・明示指令図等が必要ですが、写しを提出し、原本は申請人の手元に残ります。
したがって、隣接土地が分筆等されているという事は、隣接土地所有者が測量関係書類を所持しておられる可能性大です。
隣接土地所有者や地積測量図の作製者に連絡を取り、当時の測量関係図面を見せてもらう方法も有ります。
とにかく、図面を有るだけ取り揃えましょう。
・・・・・
「里道」「水路」「市道」等については、市町村役場へ行けば、既明示の有無の確認は出来ます。
既明示が有れば、明示指令図の再発行は可能です。
既明示が無ければ、その境界はまだ立会いをしていない事になります。
・・・・・
「不動産屋」は、土地等の売買・賃貸等の斡旋を行うだけです。
「司法書士」は権利関係に関する登記事務だけです。
「測量士」は、測量するだけで、境界確定や分筆登記までしてくれません。
「建築士」は、建築確認申請等の建築に関する事柄だけで、杭の復元はしてくれますが、境界確定はしてくれません。
「土地家屋調査士」は、土地を分筆する為の調査・測量・申請業務を行います。
よって、今回は土地家屋調査士に依頼しないとダメです。
・・・・・
＞父が土地購入した際、不動産屋から「地積測量図」と書かれた図面を１枚もらった
＞「これには基準点が明記されていないから意味が無い」と言われた
また、
＞「地積測量図」は法務局に無く、閲覧しに行った時は「公図しかありません」と言われた
以上、少し矛盾しておりますが、この「地積測量図」はどの様なものでしょうか？
「作製者」や「申請者」欄に記名・押印していますか。
「作製者」や「申請人」の記載が有れば、連絡のうえ測量図面を確認する事も可能です。
・・・・・
隣接地との境界に、塀を作るとなると、境界をハッキリしておく必要が有ります。
控えて作ると、将来、その塀が境界と言う事になったりします。
何にしても、杭を埋めてしまったので、杭の復元は必要です。
土地家屋調査士に依頼すれば、作業に応じた費用は必要ですが、調査や相手への説明もして貰えると思います。
頑張って下さい。

回答No.4

0621p

No.３です。
筆界確認書や境界明示書は法務局に保存されているという事ではありません。
筆界確認書や境界明示書を基に作成された測量図が法務局にあるならば、それで十分だという意味です。
法務局に測量図がないようであれば、筆界確認書や境界明示書があるのかどうか？の確認からする事になります。

回答No.3

0621p

お父さんが「公図で何センチまで・・・」とおっしゃるのは、法務局に地籍測量図が登録されているのではないでしょうか？平成１２年頃に測量のうえ、法務局で分筆登記あるいは地籍更正登記などがなされていて地籍測量図が法務局にあるならば、たしかにあらためて測量するのは無駄な事です。

その通りだとした場合、境界杭が埋まってなくなってしまっているなら、その測量図に基づいて境界杭を復元すれば良いです。

いずれにしても、その土地に関する測量図、筆界確認書、官民境界明示書などがどれだけ揃っているのか？を確認してから、測量の必要があるかどうかを判断するべきです。

補足

はじめの頃、測量が必要かどうかというときに、住宅の建築士さんが 測量で基準点がはっきりしていればそこから計れるので、登記権利書？の下の方に何か数字？が載ってないですか？と聞かれました。でも何も書いてありませんでした。父が土地購入して際、不動産から地積測量図と書かれた図面を１枚もらっていてそれも確認しましたが『これには基準点が明記されてないから意味がない』と言われました。
境界明示書や筆介確認書などは法務局に保管されているのですか？閲覧可能ですか？

回答No.2

黒田（@kuro-cyan）

＞実父は平成１２年頃この土地を購入する際、不動産屋から測量済みだと境界杭も確認しておりました。
測量済みだと説明を受け、境界杭も確認されたとの事。
その時に、筆界確認書と里道（赤線）・水路（青線）・市道等の明示指令図は引き継がれておりますか？
権利関係の登記には、測量の有無は必要有りませんが、今後、隣接との境界は、代々引き継いで行く問題です。
土地の境界を確定する場合、
１．民地であれば、隣接地所有者と境界を立会して測量し、筆界確認書（印鑑証明書添付）を取り交わす。
２．里道（赤線）、水路（青線）、市道等であれば、既明示が有れば明示指令図の再交付をして貰って、既明示がなければ、市職員と立会いの上、境界を確定する必要が有り、その上で明示指令図を交付して貰う。
（一昔前は、里道・水路は都道府県知事（土木事務所長等）の明示指令図であった）
の、手続きが必要です。
測量済みという事は、上記、筆界確認書及び明示指令図があってはじめて測量済みと言えるのであって、
立会もせずに、ただ一方的に測量して適当に杭を打っただけでは、それは「勝手杭」であって、なんら効力を持たない杭です。
＞その後、道路と同じ高さにするため、個人で土地を埋め上げ、境界杭までも埋めてしまいました。
という事ですが、ちゃんと控杭を打って、境界杭を復元の際、隣接所有者にその杭を確認して貰っておりますか？
大きな業者でしたら、控杭を打った上、再現杭もちゃんとしてくれますが、小さな業者でしたら、ちゃんと復元していない可能性も有ります。
先程の筆界確認書や明示指令図が有れば、境界杭の復元・確認も容易ですが、確認書や指令図が無い場合、もう一度境界杭を掘り直して再測量のうえ復元する必要があります。
＞公図で何cmってとこまで解るようになってる
との事ですが、現時点での公図はそこまで精密ではありません。
現在の公図は、太閤検地やそれ以降の検地に基づいて作成された図面であり、略図（隣接関係を示す）にすぎません。
土地分筆登記申請等に添付された地積測量図であれば、もう少し精密で杭間距離も記載されていますが、分筆登記申請時期により、隣接土地所有者の同意が無くても良い時代が有りましたので、全てが正しいとは言えません。
現在は、土地分筆登記申請時に隣接所有者の印鑑証明書添付が必要条件になっておりますので、変な図面が法務局に提出される事はありませんが、つい何年か前までは、隣接土地所有者の印鑑証明書の添付を要しなかったので、それが法的に絶対正しいとは主張できません。
・・・・
筆界確認書（印鑑証明書添付）や明示指令図或いは地積測量図が有れば、それら図面を基に杭の確認は容易です。
図面片手に、杭間の距離を確認してみましょう。
杭間距離が正しければ、お父さんの言われる様に、改めての測量まで不要だと思います。
しかし、杭間距離が間違っておれば、杭の復元が正しくされていない可能性が有ります。
また、筆界確認書や明示指令図が無ければ、法務局に行き、当該土地の地積測量図を閲覧してみましょう。
その上で、その測量図の性質（分筆時に印鑑証明書を必要としたものか）を、法務局の担当者に聞いてみましょう。
最近は親切になり、ある程度の事は教えてくれます。
教えられないという事であれば、近くの土地家屋調査士事務所で教えてもらう必要が有ります。
測量時期により、印鑑証明書が添付されていなければ、正確では無い可能性が有ります。
法務局に地積測量図が無ければ、公にその土地が測量されていない可能性が有ります。
現時点での測量をする必要が有るかも分かりません。
土地造成のうえ家も建てられておられて、隣接から何も言って来られないのは、何ら問題が無いのだと思いますが、子供・孫代々の為に、お父さんが存命中に境界確定をされておく事をお勧めします。
（建物の建築確認申請には、隣接土地所有者の同意は不要）
当時の不動産屋がまだあれば、責任問題を不動産屋に持ち込む事も可能かも分かりませんが、既に８年以上も経過しており、不動産屋に責任を押し付けるのは困難かも分かりません。
・・・・・
土地は「不動産」と言いますが、土地の境界は、力関係で幾らでも変わります。
確認作業が煩わしければ、信頼できる土地家屋調査士に相談する事をお勧めします。
無事解決する事を心からお祈りします。

お礼

境界確認書は双方 立会をされた方がもってるんですよね？
うちの父は渡されていないようです。明示指図書は役所で確認できますか？
測量を行った事務所は無くなっており、どこでどうその書類を確認できるのかわかりません。もしよろしければ引き続き教えて下さい。ほんとに困ってます。

補足

筆介確認書や明示指令図などは確認しておりません。昔（平成１２年頃）なのでそういうのは ないのかなと思ってました。地積測量図は法務局に無く 閲覧しに行った時は公図しかありませんと言われました。私も僅かながらいろいろ調べて公図の信憑性が問われるものもあること。平成１７年に公共基準点が定められたり、不動産法が若干、昔と変わったりということを知りました。 一度 司法書士さんに相談に行きましたが（父が購入した際所有者変更を頼んだ所）いくら測量したと言っても測量図も無く、１メートルも埋め上げているので、めんどくさかった？のか『今は忙しいのでちょっとうちじゃできない』と手続きを断られました。その時 測量を行った事務所はすでに潰れており図面も探せない状態です。隣接している会社の土地は宅地扱いになってますが実際は荒れ地になっています。持ち主（会社社長？）は近くには住んでおらず年に何回かこちらの事業所に来る程度だそうです。
なんとか、父を説得して、後々、息子の代になっても面倒が起きないようにしたいと思っているのですが。お金を父が出す訳でもないのに何故頑なに測量することを拒むのか疑問ですが…お金をムダにするなと言いたいだけなのか…それ以外に理由があるのか…

回答No.1

oo14

で、その公図をｃｍ単位で確認しましたか？
そして、トーゼン何回計っても、同じ値にならない。
計測ってそんなものです。
計測器をどんなに計測しても誤差がでます。
ｍ原器を拝めるわけでもないし、
いまさら、地球の直径を計るわけにもいきませんし、
光の波長がなんて言われても、
「そんなことをわざわざ言うやつは、こいつはおれをだまそうとしている。」
としか思えません。頭が硬いのですかね。
最近のレザーで距離を正確に計るものが売られています。
数値を２つ作るぐらいなら、その依頼費用より安い値段で
そんな機器が買えます。
その結果どうしてもおかしいと思うなら
それを言い訳にして下さい。
地積が増えても地獄（天国？）、減っても地獄
でも、本当の土地って、変わってないんんですよね。
そのへんのところ、どう考えますか？
私も、お金の無駄以外、言いようがないです。
でないと思うなら、しっかり根拠を示して主張されたらいかがでしょうか。
現状では申し訳ないですが、理解できません。

補足

申し訳ありません。いまいち内容が理解しにくいのですが…。
測量はムダなんですかね？隣接してる土地との間にブロックを積みたいと思っていますが、だいたいのところでブロックを積んでも、後々、トラブルになるようなら測量して図面を取り、立会いして両者納得いくようにしたいと考えておりました。
子供が小さい為、目の前の道路に飛び出すと危険ですので１日でも早くブロックを積みたいと思っています。やはり測量はお金のムダですかね。