親から家を購入した場合の税金について教えてください。

質問

親から家を購入した場合の税金について教えてください。

・現在評価額が800万（購入当時は2000万以上）の家がある
・残りローン200万
・残債・税金ともに親に支払い能力無し

という現状があり、親より
時価の半額で子供たちに売却し、名義変更をしたい
との申し出がありました。

・兄弟は２人なので、各200万（計400万）
・売却した400万で税金・残債の処理をしたいと考えている

親が売却と思ったのは、相続税が発生しないように…との事らしいですが、
相続税は8000万を超えない限り基礎控除というのをどこかで目にしました。

正直400万負担は不可能ではないものの厳しいし、
かといって200万の残債を負担をしたところで
どのような税がかかってくるのか分からず、
親への返答に困っています。
（どれをとっても後々固定資産税だの不動産取得税だのかかるのでしょうが…）

200万の残債もろもろを立て替えるのと
400万で購入するのと、
どちらがよりお得かつ皆に負担が無い方法でしょうか。

回答No.2

mnb098

60代後半の親御さんで支払ができない見込みということは、これ以外の換価できる財産はそれほど望めないと言う事になろうかと思えます。
それならば相続税の対象になる可能性はほとんどないことをよく説明してあげてください。

それよりは今の時点で不動産の名義を子に変える事は、理由を何にせよ登記にかかる費用・税金を掛ける事になり、税務署にも通知が行きます。
負担付贈与にするには銀行の承認が必要になりますし、親子間の売買は固定資産の評価額面ではないので、価格の出し方が煩雑になります。

「ローン残債が200万円程度」なら完済するための資金は子から親への援助として、二人で半分づつの贈与としてもよし、ひとりで半分贈与・半分立替（貸借）としてもよしなのでは無いでしょうか。
100万円ぐらいなら子への返済も可能な額になりますし、借用証書で理由も合理的な説明が付きます。
銀行への繰上完済はしてもどこにも報告が行くわけではないので、税的には合法的に援助できると考えます。

家の名義はもっと将来に相続の場面では価値が下がることになりますので、援助した人の名義に相続登記して処分するなどすれば解決するものです。
親御さんは年間数万円の固定資産税ぐらいは支払できるのですよね。

補足

ありがとうございます。
なんとなく方向性は見えてきました。

>親御さんは年間数万円の固定資産税ぐらいは支払できるのですよね。

この部分ですが、扶養には入っていないものの
仕送りをしている状態だと、もっと変わってくるのでしょうか…？

回答No.1

mukaiyama

＞時価の半額で子供たちに売却し…

時価より著しく安い分は親から子への贈与であり、原則として子は贈与税の申告と納付が必要になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
1人 200万円ずつなら
(200 - 110)× 10% = 9万円
の贈与税を 2人それぞれが納税します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

＞兄弟は２人なので…

これは法律上の問題ではありません。
兄弟は子供のうちは家族ですが、お互いが結婚したら近い親戚に成り下がります。
親戚同士で 1軒の家を持つというのは、後々いろいろな問題を生じることが目に見えています。
大人になった兄弟が同じ家に住むのは、社会通念として異常です。

＞相続税は8000万を超えない限り基礎控除というのをどこかで…

その家が父のもので、相続人が母と子 2人なら、たしかに 8,000万の基礎控除があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

＞かといって200万の残債を負担をしたところで…

建物の名義は親のままで、200万の残債だけを負担するのは、先のケースとは逆に子から親への贈与となり、親は 9万円の贈与税を納税します。

200万円分だけ子の所有とする共有登記に変更すれば、「負担付き贈与」であり、贈与税の問題はなくなりますが、登記をし直す費用は別途必要です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm

親子双方の年齢制限が合致するなら、丸ごと子の名義に変更しても「相続時精算課税」を申告することで、現時点での贈与税支払いは免れることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

いずれにしても、兄弟 2人で譲り受けたり買い取ったりすることは、よくよくお考えにならないと将来に禍根を残します。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

回答ありがとうございます。

>時価より著しく安い分は親から子への贈与

とありますが、これはどのくらいから著しく安いと判断されるのでしょうか。
親としては「あまり安いと税が発生するため、時価の半額程度で」
としたそうなのですが…。
（評価は800万ですが、地震によって損傷が激しいため、
実際には400万でも買い手はつかないとは思う程度なので
出すのを躊躇しています）

補足としては、
・両親とも60代後半、子達は30代で既婚
・兄弟で負担するより、１人が負担する方が後々の問題が無いと考える

リンク先を読ませてはいただきましたが、
負担付贈与と、質問中の400万で購入 では
どちらがかかる負担が重いのか良く分かりませんでした。