借家権の譲渡・転貸について

質問

借家権の譲渡・転貸について

　借地借家法３４条に、以下の定めがあります。

「建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。」

　この場合、賃貸人は転借人に通知さえすればよく、正当事由を具備する必要はないのでしょうか？

　必要無いのだとしたら、転借人にとっては、又貸しした賃借人の都合に左右されることになり、

　ちょっと酷な感じがするのですが…。

　法律にお詳しい方、何卒お教えください。

回答No.5

xs200 · ベストアンサー

ちょっと検索してみました。ずばりの記事です。
http://www.oike-law.gr.jp/field-pdf/Oike-Library-No25-8.pdf

> 3.賃借人の債務不履行による解除では転貸借は自動的に終了する

に関しては判例においては、適法な転貸借であっても、賃貸人が債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するにあたり、転借人に対して催告を要せず、代払いの機会を与える必要もないとしているが、今後、転借人保護の立法がなされたり、判例が変更される可能性も十分あると考える。

ということです。あまりにも無慈悲ということでしょう。

> 賃貸人は転借人に債務履行しろとは言えませんよね。

については民法第613条を忘れてました。

お礼

ありがとうございます。

　大変勉強になりました。

回答No.4

akak71

28条を適用して、転借人の保護をはかっています。
転借人に対して、条文は正当事由を要求しています。

下記の事例では　、　賃借人ー転借人の直接契約を結び、退去しないようにしています。

下記の2　参照

参考URL：

http://www.oj-net.co.jp/law_ex/archives/2002/10/4_13.html

回答No.3

xs200

契約は賃貸人と賃借人の契約がベースであり、転借人と契約をしたわけではありません。
それでは賃借人が債務不履行したらどうします? 賃貸人は転借人に債務履行しろとは言えませんよね。
賃借人が債務不履行をした場合には転借人に落ち度がなくても6か月の余裕を与えずに転借人を追い出すことができます。

まとめると
1.賃貸人と賃借人の合意解除では転貸借は終了しない
2.賃貸借が期間満了または解約申し入れにより終了しても、転借人に終了通知すれば6カ月後に転貸借は終了する
3.賃借人の債務不履行による解除では転貸借は自動的に終了する

あとは転貸人と転借人の転貸借契約の話で借地借家法の範囲ではありません。

回答No.2

akak71

転借人にも28条が適用されますので、正当事由が必要です。

条文に明確に規定されています。

お礼

回答ありがとうございます。

　条文確認しました。転借人も保護されているんですね。

　スッキリしました。

回答No.1

xs200

酷ですよ。ですから
1. 6カ月の猶予を与えています。通知から6カ月を経過することにより終了します(34条2項)。
2. 転借人が建物の使用を継続し賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り賃貸借は更新されます。

補足

回答ありがとうございます。

　賃貸人に正当事由の具備が必要無いのであれば、やはり、転者人としては、賃貸人の転貸承諾はもちろんのこと、借りる前に又貸しであることに起因する前述のようなデメリットがあると覚悟して、賃借人(転貸人)と賃貸借契約を結ぶべきなのですね。

　一方、賃借人と転借人との賃貸借の契約関係は、賃貸人と賃借人の関係と同様、借地借家法が適用されるものなんでしょうか？また、転者人は賃借人(転貸人)に対し、民法上あるいは特別法上、なんらかの責任を追及する余地はあるのでしょうか？

転貸とはいえ、賃借人(転貸人)が「貸す」と転借人に対し約束し、契約まで結んでおきながら、賃借人の自分の都合で賃貸人との契約関係を解消し、結果的に転借人を追い出すという結果になれば、賃借人(転貸人)は転借人に対し、建物を貸すという債務を履行してないことになり、素人感覚では、損害賠償請求などが可能になるのではと思えてくるのですが、いかがでしょうか？