住宅ローンと離婚について

質問

私の両親と夫と4人で生活しています。
頭金1,000万円を両親で500万円、私たち夫婦で500万円入れました。
住宅ローンは残り3,000万円あります。夫名義です。
残りは私たち夫婦で支払っていくつもりでしたが、離婚することになりました。
お互い不貞行為があるわけでもなく、将来目指すものがかわったので、離婚します。
穏やかな関係です。

残った家には、両親と私が住む予定です。
当初は、わたしが残りのローンを支払い、名義は夫のままの予定でした。
ですが、残り30年あるので、そのうち夫も住居購入をしたいため、名義を変更もしくは住宅売却をしたいと言っています。

名義を変更は、わたしがガンになったことがあるので、団体信用生命に加入できないので、おそらく銀行は引き受けてくれないと思います。
売却の場合、友人に簡易で調べてもらったところ、3500万円で売却できるだろう、と言っています。
その場合、ローンは支払いを終えることができますよね。
でも、当初に入れた頭金は両親に戻すべきですよね？－(1)

また、基本的な考え方を知りたいのですが、婚姻してから築いた負債と財産は折半、という考え方でよいのでしょうか。－(2)
今回、夫は自宅から出ていくので、居住することはないので、ローンを支払うことは全く考えていないと思います。わたしは、自分が住むので支払いは自分でし、名義だけをそのまま借りておきたい、と思っていましたが、やはり30年は迷惑をかけるのかな、と思います。
仮に、ローンが順調に減っていくのであれば、夫の収入次第ですが、またローンを組むことは可能なのでしょうか。－(3)

お互いできれば早くすっきりしたいので、離婚届を出したいのですが、住宅に関して決まってからのがいいのでしょうか。－(4)

長くなりましたが、４点教えていただくと助かります。
一般的な考え方がわからず、どうしたらよいのか困っています。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

noname#171546

債務者である夫が居住していないことがバレると、銀行は一括返済を求めてくると思います。
銀行が認めるかどうか、聞いてみるとよいと思いますが、基本的には離婚しても名義だけ借りておくということは、できません。

なので売却して財産分与するのが、現実的でしょうね。

＞当初に入れた頭金は両親に戻すべきですよね？－(1)

両親の出した500万は、どのような扱いになっているかに寄ります。

その前に、住宅の名義は100％、夫なのですか？
ローンの分は夫名義であるのはわかりましたが、頭金の分は、誰の名義にしましたか？

100％夫なのだとしたら・・・・・
夫とあなたの両親は親子ではありませんから、相続時精算課税制度は使えなかったはずです。
貸借契約をしているのならば問題ないのですが、ただ「もらった」だけならば贈与になりますから、贈与税がかかるのです。
つまり、住宅を購入した時に、贈与税を払わなければなりませんでした。

500万については、貸借契約をしているならば返せばいいですし、していないのならば、贈与として受取り贈与税も払う必要がある・・・・というお答えしかできません。

＞婚姻してから築いた負債と財産は折半、という考え方でよいのでしょうか。－(2)

その考えは間違ってはいないのですが、多くの人が勘違いしてしまっている部分でもあります。

あくまでも「婚姻してから築いた財産」というのは、「婚姻時から離婚時」までの財産のことです。
ご質問のケースですと、家を売却する場合は「ローン（負債）も折半」の考えに従って、売却額からローンを支払って残った利益を、夫婦で分けます。つまり、「家を購入してから売るまでの間に払った分」が夫婦の共有財産であるからです。
ところが、売却せずに片方が住み続ける場合、「負債も折半」という考え方はしないのです。
なぜなら、婚姻時から離婚時までの財産は、ローンを支払った部分だけです。離婚後に支払われるべき負債は、もはや夫婦の共有財産ではありませんから、折半はしないのです。

＞わたしは、自分が住むので支払いは自分でし、名義だけをそのまま借りておきたい、と思っていましたが、やはり30年は迷惑をかけるのかな、と思います。
仮に、ローンが順調に減っていくのであれば、夫の収入次第ですが、またローンを組むことは可能なのでしょうか。－(3)

冒頭に書いたとおりですが、基本的には銀行が認めないでしょう。

それに、「名義だけをそのまま借りておきたい」ということですが、ローンの名義のことですか？
家の名義は、将来的にどうするつもりでしょうか。
あなたがコツコツ3000万も払い続けても、夫の財産になります。
あなたが家賃として払うことに納得するならば話は別ですが・・・・
ちなみに、ローンを払い終えた頃に名義変更しようとしても、それは贈与となりますから、多額の贈与税がかかりますよ。
贈与税って高いんですよ、半額は持っていかれます。
キツイ言い方になりますが、ご両親から受け取った500万についても、どれだけ多額の脱税をしたか、気付いて欲しいです。

離婚時の財産分与については非課税ですから、離婚時に家の名義変更はしてしまうのが、一番お得です。
ローンを一括返済するだけの現金があればいいですが、ないのならば売却するのが、一番問題なく分与できますよね。
売却してしまえばご両親からの贈与についてもバレずに終わりますし。

ちなみに、このままローンをあなたが払い続ける場合に起こる問題ですが、あなたが支払えなくなった時、またはあなたがその家を離れたくなって支払わなくなった時は、どうしますか？
支払いが滞れば、夫に差し押さえが行きます。
あなたが支払いをしなくなった場合、売却するしかないですが、ローン残債を上回る価格で売れるかは、その時にならないとわかりません。
30年もの間、他人のローンを支払って行くというのは、お互いにいろいろなデメリットがあります。
もともとが無理な話なのです。

一般的な考え方ということではなく、法律や税制などをもっとよく調べて、検討した方がいいと思いますよ。