不動産解約時の特記事項に書かれてある現状回復について教えてください。

質問

不動産解約時の特記事項に書かれてある現状回復について教えてください。

（法人事務所です）

事務所の賃貸契約の解除することになり、現状回復をしなければならないのですが、
賃貸時に前大家の負担等の話合いにより平成１０年に７年位使用していた事務所を賃貸開始
しました。この後１２年間賃貸しました。
クロスの張り替え等の現状回復をしないまままったく補修をしないまま賃貸を致しました。

また床についても痛んでいる部分等の修復は一切せずに現状のまま当方の負担でタイル床の上に
タイルカーペットを敷きそのまま使用を行っておりました。（糊づけ無しのタイプ）
（賃貸途中に埋設エアコン等が故障しても費用が掛るので交換出来ないとの回答で
　別に当方負担でエアコンを取り付けて使用したりしていたほどの倹約化の家主です）

今回賃貸契約解除に当たりこの現状回復について家主様との交渉でどこまでが現状回復の当方の
責任範疇なのか判断で迷っております。

当初の請求ではタイル床・クロス等全ての修復について請求が出されておりましたので当方では納得が
いかない状態で現在に至っております。

このような賃貸契約の場合の現状回復の度合いの目安等について教えて頂きたいと思います。

また賃貸契約解除後既に話合いがまとまらず２ケ月が経過しております。
公的な手続きとしてはいつ頃までに当方の意見をどのような形式でぶつければ
いいのかも教えて頂ければと思います。

回答No.3

katyan1234

特約の内容
特約をいつ聞いたのか？
そして前大家の負担等の話合いにより平成１０年に７年位使用していた事務所を（そのまま）開始
しました。この後１２年間つまり合計１９年と言う事かな？

後はあなたの請求をきちんと伝える事原状回復は新しくするという意味じゃないと
（仲介が入りその後旧大家さんと契約したのかな？）
新しい大家との契約はどうなっているのかな？
そのあたりが微妙ですね～
契約のやり直しと言うことなら特約を認めたということにもなるし、
また不動産の場合は特約の場合は説明して承諾し契約書にサインしないとだめというのと

事務所系はすべて特約の通りきれいにして返すというのをサインしたならしないといけないというし

まあ極端に分かれてます～だから普通の弁護士じゃなく不動産に強い弁護士に相談して頂戴～
会社の仕事なのでこんなところに聞かないで～下手すれば全部あなたの責任～
私たちはそこまで責任もてんから～

回答No.2

mankan_ho

「賃貸」ではなく「賃借」ですね？！
特約であっても、借主側に不利益があるような特約は民法上無効です。
結論から述べますと、この事案では「借主側」に原状回復の義務はありません。
★借主側での「故意過失等による毀損・損耗」以外、その義務は生じません。
つまり、通常、普通に使用していて生じる「自然損耗」は、貸主側の負担で補修します。

昨今、悪徳不動産業や管理会社と家主とがツルんで、敷金を返さないどころか、
更に不明瞭な原状回復工事とかで、お金を請求されるケースが多いようですが、
断固支払いは拒否しても大丈夫です。敷金の返却が成されない場合は、
簡易裁判所で「支払い督促の申し立て」を行えば、大概戻ってきます。（自分で出来ます）
この事案では、エアコンのスリーブ孔を塞ぐ程度の工事と、
ルームクリーニング程度が妥当かと思います。

話し合いで更にこじれる様なら、「県の相談室」や「宅建協会の本部」あたりに相談するとか、最悪弁護士を立ててもやりますよ！と、相手に強く出ても結構かと思います。
「宅建協会の本部」と出しましたが、これは賃貸借契約をした時に業者が媒介したという
事を前提にしています。文面からすると、貸主本人と契約を取り交わしたんですかね？
仲介手数料をとられていないのなら、業法に違反はしていませんが、
不動産賃貸業を営んでいても仲介料を取ると、宅建業法上違反しています。

いずれにしても家主側に主張の正当性が無い訳ですから、とっとと敷金を返せ！と、
強く出るようお勧めします。
わたしは、３回目の免許を更新した宅建業者です。どうぞご参考に。

回答No.1

kamaryu

基本的には契約書に記載されているとおりとなります。

ただし、入居時の劣化状況の話し合いや写真等の記録に有れば、その状態が原状となります。

テナントの場合は、契約書に「退去時の状況に係わらず全ての内装を新しくする費用は借主の負担とする」というような内容も有りなので、契約書を良く読んで下さい。
リフォームやエアコンの修理をしなかった事も、その時にちゃんと交渉しなかったり賃料が安い等の理由が有れば仕方が有りません。