契約解除の合法性、原状回復時に現金があったときの扱い？

質問

当方は時間貸駐車場用地を賃貸しておりますが、賃借人は賃料を３ヶ月分滞納しております。契約条項には、(1)しばしば滞納した場合、(2)賃料を２か月分滞納した場合は、契約解除でき、また、契約終了日までに賃借人が原状回復しないときは、賃借人は所有権を放棄する旨の規定があります。
しかし不動産業者に相談したところ、訴訟により、契約解除の判決を受けたほうがよいとのこと、また訴訟手続きを踏まずに当方で契約解除の通知をしたとしても駐車場用地にある機器等の原状回復を当方が行ったときは、逆に損害賠償を請求され敗訴する場合があるとの返事がありました。
下記の質問にお答えください。
１　この場合一方的な契約解除通知により契約解除ができますか？
２　訴訟しないで原状回復を当方が行った場合、問題はありますか？
３　当方が行う原状回復時において、コイン駐車場の機器の中に現金があっ　た場合、その所有権は当方にありますか？

回答No.1

un_chan

契約書の内容が明確でないので，はっきりとは言えませんが，一般論で回答します。詳しくは，書類を弁護士に見てもらって，作戦を練った方がよいかと思います。
　相手が，金があるのに払わないのか，もう倒産状態なのかなどによっても，対応策の選択は変わります。

１　契約書中に，無催告解除特約がなければ，契約解除通知の前に，催告が必要です。もっとも，催告の中で相当な期限を切って，「それまでに払わなければ契約解除する」という形で，催告と契約解除の意思表示を兼用した通知ができます。

２　問題あります。
　契約解除と原状回復は，関係はありますが，別の問題です。
　賃貸借契約が解除された場合，土地上にあるコインパーキングの機械は，土地を不法占拠していることになりますが，だからと言って，その機械を土地の所有者が勝手に処分して良いことにはなりません。
　土地の所有者としては，相手に対してそれを撤去するよう請求することができるだけです。
　で，契約が終了したにも関わらず，相手が撤去しない場合には，訴訟によって，まず，相手に強撤去を求め，それでもやらなければ公権力による撤去（代執行）を求めるという手順を踏むわけです。
　契約解除によって所有権を放棄する旨の規定があると書かれているとのことですから，土地の所有権に基づく妨害排除請求又は契約解除に基づく原状回復請求と併せて，当該機械の所有権が自分にあることの確認を求める訴訟をすることも考えられるかもしれません（自分のものなら，処分は勝手にできます。但し，撤去費用は自分の負担になります）。
　もっとも，機械の所有者が，そもそもあなたの契約相手ではないということも考えられます(リース品の場合や動産譲渡担保になっている場合等)。この場合は，契約書の所有権放棄事項は意味をなしませんし，少しややこしい話になります。

３　機械の所有権の所在を確定する中で考える話なので，独立して考えるメリットはないと思われます。
　いずれにしても，少なくとも契約解除前にその利用の対価として入れられたコインについては，その時点で機械の設置者の所有と考えられますから，それが質問者の方に移転する原因がないと，質問者に所有権があるとは言えませんから，当然にあるとは到底言えません。

お礼

ご回答本当にありがとうございます。

もう少し下記の点でご教示お願いいたします。

当方は相手に誠意があると思い、粘り強く督促してきましたが、相手はコイン駐車場で利益を上げながら、当方は未収金が拡大しているところです。

裁判も考えていますが、多額の弁護士費用と相当の時間を要すること、勝訴しても不払いは続くと思われること、対象となる機械は、すでに償却が済んでいる旧式のものなので、相手は自費では撤去しないものと思っておりどうすればよいか迷っております。当方の土地については、他のコイン駐車場管理会社に貸したほうが、はるかに収益があることがわかり、早急に原状を回復して他社に貸したいと考えております。

そこで下記の質問にお答えください。

１　例えば今日、弁護士に依頼するとして、明け渡し訴訟の判決、公権力による撤去、所有権確認訴訟の判決を得るまでにどのくらい時間がかかるものなのでしょうか。

またこのケースの弁護士費用はどのくらいかかるのでしょうか。
計算式などがあればご教示ください。

２　費用と時間がかかりすぎるのであれば場合によっては、
契約解除通知→当方による原状回復→損害賠償請求等で訴えられる→法廷で争う　ということのほうが簡単のようにも考えられるのですが、当方による器物損壊も含めて当方の敗訴の確率は高いのでしょうか
どのくらいのリスクがあるのでしょうか。
ご教示ください