住宅ローンの金利比較について、お願いします。

質問

住宅ローンの金利比較について、お願いします。
２千万円を12年（144月）の元利均等払いで0.95％、あるいは2.5％で借りた場合の比較で、そのどちらも54月後に残債を一括返済（退職金です）するとした場合、それぞれの残債と返済金総額はどうなりますか？0.95％で借り替える話しがあり、その場合に必要となる経費30万円が金利差で生み出せるかという問いです。詳しい方、明快な回答よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

私自身、職場では金利商品による資金運用を担当していますが、個人向けの金融商品や運用については知識が乏しいものですから、お役に立てる自信はないのですが…。

現在のお借り入れも元利均等返済、ボーナス時加算なしであれば、毎月の返済額は15.8万円程度かと思います（私の計算方法で逆算してみました）。

> 職場関係筋から、5年固定の1.5％の借り換えの提案があり
> 比較すべき金利は１．５％とすべきでありました。
でしたら、
（３）借入額：2,000万円　返済期間：12年　金利：1.50％（固定金利選択型・固定金利期間５年）　元利均等返済　ボーナス時加算なし
毎月の返済金額…151,850円
53回の返済が終わった時点での残元金…13,053,721円
54回目の返済時に全額繰上返済した場合の総支払利息額…1,101,783円
となります。

（１）と（３）の総支払利息額の差は407,665円ですから、30万円よりも多額にはなります。

> さらに「保証料、手数料０円（繰り上げ返済も手数料なし）、団信は金利に含む」といった魅力もありますが、退職時精算（ｈ２７．３。ただしローン期間設定は１２年もＯＫ）が大前提です。
職場関係筋…というのは、職場内部での福利厚生による住宅資金貸付ではなく、職場のメインバンクの住宅ローンを「応用」した独自のものでしょうか？
福利厚生絡みだとは思われますから、退職時精算は「普通」だと思います。
ローン期間について、既存の住宅ローンの残存期間を上限にすることができれば、毎月の返済額は減らすことができますね（返済期間を退職時までしか設定できないとなると、毎月の返済額は36万円くらいになってしまいます）。
「保証料なし」は、福利厚生絡みだからなのか（イザとなれば退職金との相殺で対応できるようになっている）、その銀行の住宅ローンには保証要件がないからなのか、保証料を銀行が負担してくれるからなのかは分かりませんが。

> 現在の借入銀行から見直しの提案があったのが、５年固定の０．９５％（保証料、手数料で３０万円弱必要、団信は金利に含む。）という借り換え条件でした。
一般的には、現在借りている住宅ローンを、同じ銀行で「借り換え」ができる…というのは、珍しいです。
５年固定で適用金利が0.95％というのはいい条件だと思いますが、固定金利期間内における繰上返済の条件や手数料はいかがでしょう。
> 保証料、手数料で３０万円弱
については、内訳が気になります。
手数料は、借り換えにかかる登記関係の費用ではないかと思います。
確実なのは、
・既存住宅ローンの抵当権抹消の登録免許税…2,000円（融資１本で、１個の土地と１個の建物に抵当権が設定されている場合）
・借換住宅ローンの抵当権設定の登録免許税…80,000円（お借入額（2,000万円）の0.4％）
と、登記事項証明書発行手数料だと思いますが、「報酬」が実費と同額くらいでなければ、保証料率がちょっと高いような気がするので…。

団信は、普通の団信であれば保険料は金融機関負担であることが多いので、「金利に含む」と言われると、金利に保険料率が「上乗せ」されているようで、損をした気になります。
この団信が、「特定疾病保障特約付き」であれば、「金利に上乗せ」と言われても納得できるのですが。

退職後の資金については、「年金をいつから受け取るか」によって、年金額も変わってきますよね？
年金がたくさんもらえる…と言っても、現役自体のようにはいかないと思います。
そして、使えばなくなりますが、無理をして増やす必要もないと思います。
ですから、「ローリスク・ローリターン」で、堅実な運用を心掛けられるといいと思いますので、預貯金（円貨建て）を中心にされ、一部、満期を分散させる形で国債などによる運用をされてもよろしいかと思います。
現在は、期間の長短による金利差が小さいので、金利変動タイプや期間の短いものをご利用になるのがよろしいのではないかと思います。

お子さまの年齢を考えただけでも、またまだ「イベント」によるまとまった出費も考えられますので、ある程度の資金は流動性を意識しながら運用をされるのがよろしいのではないかと思います。
流動性といっても、いつでも使えるように手元に現金で置いておく…というのではなく、「中途換金がしやすい」金融商品による運用を心掛けられればよろしいかと思います。
定期預貯金でも、中途解約の時期によっては金利が低くなってしまいますが、中途解約自体はできますよね？
「資産はあるけれど使えない（使える資産がない）」では意味がありませんので、そういった視点での「選び方」を心がけられるとよろしいかと思います。

お礼

あらためてご親切な回答に感謝いたします。丁重なアドバイスありがとうございます。こうした問題は、将来のこと、周辺のさまざまな事に思いがおよび混乱しますが、お蔭で念頭に置くべき事柄など整理することができました。はっきりと予測もつかないことで、しかも細かなことにまで今悩んでも仕方ないこともありますよね。日頃は大雑把にしかやれない性格ですからなおさらです((笑)）少なくとも今与えられている選択肢は、どちらも悪い条件ではなさそうなので、早く決断をし、今後は蓄えと返済に勤しみたいとおもいます。ありがとうございました。

回答No.1

Domenica

計算の方法はさまざまですので（特に端数調整の方法など）、あくまでも私の計算では…ということでご理解をお願いします。

あと、
> 54月後
については、「54回目の返済時に」と受け取らせていただきました。

（１）借入額：2,000万円　返済期間：12年　金利：0.95％（固定金利型（全期間固定）or固定金利選択型・固定金利期間５年）　元利均等返済　ボーナス時加算なし
毎月の返済金額…147,011円
53回の返済が終わった時点での残元金…12,902,543円
54回目の返済時に全額繰上返済した場合の総支払利息額…694,118円

（２）借入額：2,000万円　返済期間：12年　金利：2.50％（固定金利型（全期間固定））　元利均等返済　ボーナス時加算なし
毎月の返済金額…160,906円
53回の返済が終わった時点での残元金…13,325,560円
54回目の返済時に全額繰上返済した場合の総支払利息額…1,853,571円

（１）と（２）の総支払利息額の差は、1,159,453円ですから、30万円よりも圧倒的に多額です。

（１）の「0.95％」という金利が、「変動金利型」や「固定金利期間が54か月（4.5年）以下の固定金利選択型」によって契約されるものでなく、「固定金利型（全期間固定）」もしくは「固定金利選択型・固定金利期間５年以上」という契約に基づくものであれば、「0.95％」のお話を選ばれるとよろしいかと思います。

「変動金利型」の場合、「返済額の見直し」は５年ごとになると思いますが、金利の見直しは半年ごとに行われると思います。
もし、54か月の間に、金利が上昇していっていれば、返済額が変わっていないために、「未払利息」が発生していることになり、「54回目の返済時に全額繰上返済した場合の総支払利息額」が前述の額では済まなくなっていることも考えられますので。

もちろん、借り換えについては、金利以外の条件についても、しっかり確認・比較をされたうえで…と申し上げます。

ご質問者さまは単身でいらっしゃって、退職金は5,000万円以上支給される予定でしょうか？（あくまでも、「予定」の話でしかありませんが。）
そうでなければ、（この残債から考えますと）退職金での全額繰上返済は、個人的にはあまりお勧めできません（２級技能士までしか取得していませんが、一応ＦＰなので…）。

このあたりは、家族構成によってもアドヴァイスが変わってくるものなので、借り換えを検討されている金融機関のＦＰにご相談ください。

老後資金についての「運用」のプランニングを図りつつ、余裕を見ながらの、こまめな「一部繰上返済」がしやすい住宅ローン商品への借り換えも視野に入れて検討されるべきかと思います。
（一部繰上返済手数料が無料…というものとか。）

もし、（１）が「変動金利型」や「固定金利期間が54か月（4.5年）以下の固定金利選択型」なのだとしたら、個人的には「固定金利選択型・固定金利期間５年」で1.50％…というようなものを探し（できれば一部繰上返済手数料が無料のもの。私の住んでいる地域では、固定金利期間が10年のもので、最優遇金利が1.65％というトコロもありますので、固定金利期間が５年で1.50％ならば、充分に探せるのではないかと思いました）、こまめに繰上返済をされつつ、６～７年を目処に完済をするという計画にされてもよろしいのではないかと思いました。

また、借り換え後の「団信」は、どのような種類を選ばれる予定でしょうか？
年齢的に考えても、「団信」も含めて、この機会に加入していらっしゃる保険全般の見直しをされてもよろしいのではないかと思いました。

補足

早速にご丁寧にして明快な回答、ありがとうございます。しかしながら、いただいたご親切なアドバイスにもう少し甘えさてもらってよろしいでしょうか？実は質問にあたり当方少々混乱しておりまして、比較すべき金利は１．５％とすべきでありました。話は少々詳細になりますが、現在、２０００万円の残債がありまして、残余期間は12年、金利は2.5％（10年固定で4年経過）です。一方、職場関係筋から、5年固定の1.5％の借り換えの提案があり、さらに「保証料、手数料０円（繰り上げ返済も手数料なし）、団信は金利に含む」といった魅力もありますが、退職時精算（ｈ２７．３。ただしローン期間設定は１２年もＯＫ）が大前提です。そうしたところ現在の借入銀行から見直しの提案があったのが、５年固定の０．９５％（保証料、手数料で３０万円弱必要、団信は金利に含む。）という借り換え条件でした。退職金は、５千万円の半額程度を見込んでおり、それも不透明です。家族構成は、妻と長男（今年就職）と大学２年の娘の４人です。退職金の多くをローン返済に充当することに不安もありますが、これまで投資や資産運用の経験もないので、、一括返済も視野に入れつつ、その時の金利情勢や資金活用についてもそれまでに学習を深め、あらためて選択判断をしようと考えています。職場筋金融機関との比較、退職時の判断の在り方などに再度ご助言がいただければ幸いです。