地盤改良の費用について教えてください。

質問

地盤改良の費用について教えてください。
この度良い土地が見つかり、土地購入と同時に新築を建てることになりました。
建坪は約30坪で1階部分は約15坪になります。
まだ、契約していないので地盤調査はしていない状態です。
HMに見積りを出してもらったところ、地盤改良については2社に確認してどちらも
72.5万円とのことでした。
改良方法は柱状改良工法を予定しているようです、1社がセメントでもう1社が松抗の様です。
金額は増減しても5万円位とのことでした。
金額は近隣の情報を調べて算出している人のことでした。

地盤調査をしていない状態でそんなに誤差の少ない金額がでるのでしょうか？

また、あまり関係ないとは思いますが、元々その土地には15年位前に家が建っており現在は
取り壊して更地になっています。

回答No.5

domoku1943

質問、お礼での追加事項確認
1.建築未契約の段階につき、地盤調査なしでの見積もり。２社で松杭、柱状杭
2.一階の建坪１５坪(延３０坪)地盤改良一式７０万位、金額の誤差は？
3.過去家があった。１５年前火災消失。地図などは調べ、特に沼地や湿地ではないようです。大震災地も周りは震度6でもその一体は震度5だった様なので地盤そのものは特に悪いということはないと思っています。周りが川に囲まれていることもありますので、支持層はかなり深いかもしれません。
4. スウェーデン式サウンディング試験の事を精度が高い調査方法があれば教えてください。
5他. HMのベタ基礎が基本なので、柱状＋ベタ基礎になると思います。 松抗についてジョイントを付けて6～7ｍ入れる事もあるみたいですね。
.回答
1.HM、地盤なしでの見積もりとのこと、これで１０年間の地盤保証がついているとのことでしょうか。要確認ですね。
松杭の品質確保が出来る施工業者が先ず居ないと思いますね。通常はコンクリート杭ですね。松杭の場合は絶えず腐らないように地下水があることが必須ですね。
松杭でもジョイントなしで6ｍ～7ｍ充分打ち込み可能です。(工法によりますが)
ジョイントは15ｍ以上の場合が多く、過去東京の建物、鉄道の橋梁工事で多く使用されていますね。出きればコンクリート杭がお勧めですね。
地盤改良杭は、施工業者の技術者で品質確保の良い悪いが大きく変わりますね。実質的に監理するのが大変です。一番確実なコンクリート杭（HM推奨であれば）をお勧めですね。

2-1.それとも、近くの新築時の地質調査の結果からの推測でしょうか。どこか。川が近くにある場合は、支持力のある地盤（N値２０以上）の高さ（標高）が変化する場合が多いので、近所でOKであっても、貴方の希望土地の場所では、Okとはいえない。大きなリスクを、HMも貴方も持つことになると思います。
誤差が５万円ほどとは、いい加減な見積もりですね。適当に書いたとのことですね。
基礎金額は一式ですか。当て見積もり（購入者向けに２社からの見積もりを取る。内容不適格）の可能性もありますね。

2-2.建物の耐久性は地盤によって決まりますね。地盤がしっかりしとけば２０年後のリフォームで済みますが、地盤がだめな場合は、建物の不等地下、建て付け悪化、床の傾斜などで結果建て替えとなり、大きな損失となりますね。しっかりとした地盤の確認、補強杭、改良が必要です。

3.過去の家の基礎の状況は確認できないでしょうか。周りが川に囲まれているとのことですが、荒川などの近くですか、埼玉の三郷付近ですか。基礎が深いとの想定のようですがその事とHMの地盤補強・金額とは整合が取れませんね。いずれにしてもHMの地盤補強の根拠（地質、想定設計N値、N20の深さ）を質問されて納得が行けばいいのですが。
根拠なしで、一応見積もり、契約後調査して、増額見込みかも知れませんね。

4.一般的には簡単で工事費の安い、スウェーデン式サウンディング試験が実施されています。
（浅い調査の場合）、精度の良い、悪いではないですね。要は内容とその調査した地質調査会社の実績、調査技術者、報告書の内容の問題です。
従って、購入時は、調査を行い（結果によっては、基礎工事は、増額、追加となることは充分推測されます。このこともHMと確認事項ですね。
精度の高いとしては、0.5ｍごと、直接N値を確認できるボーリング（標準貫入試験）、地盤面の強度を確認できる平板載荷試験等がありますね。木造程度は通常採用しませんね。深い地盤等ですね。

5他.いずれにしても、基礎の地質調査（杭先端付近のNが先ず先です。地質調査結果、その解析、基礎杭設計、基礎梁構造設計、補強基礎形式設計、補強基礎工法選択、工事費などを経て、最終的な基礎補強工法、金額、１０年地盤保証が決まります。

お礼

詳しい回答ありがとうございます。

場所は久喜市になります。
近くには利根川が流れています。

地盤保証についてですが10年ついております。

地盤改良費は最初80万円位は最低見ていてくれと言われたので、
こちらから見積りは100万にしてくれとお願いしました。

それが、その後70万位に落ちているので本当は恐らくもう少し安く出来る
見込みがあるのではないかと思っています。
金額が上がる可能性があるのは、以前建っていた家を取り壊した際の
残骸が撤去が必要な場合であると言われています。

また、下がっても5万位と言われているので地盤改良についてなんらかの
情報は地盤改良会社で持っている可能性はありそうですね。

色々詳しく教えていただき大変ありがとうございました。

回答No.4

atelier21

当以来先の地盤調査事務所には地盤状況の地図があり
先ず其の地の履歴が明らかになります

土地の硬軟・地質の性質を調べる
建物の要求する地耐力＝基礎工法を勘案する
地盤改良工法を検討し判定する
当然　立地条件・改良工法→工事額　幾通りか

回答No.3

atelier21

HMの地盤調査は今までの経験事例から
全く信用していないので　如何様にかお汲み取り下さい

HMは調査を地盤改良屋が工事あり気でやります
当然HMの利益も含めた見積もり額がでます
何故信用しないのか；地盤調査の精度が不適当だから
改良法は其の社が持つ技術がそれだからです

お礼

回答ありがとうございます。
やはりHMの利益入ってますよね。

その事だけでも十分参考になりました。
現在の所特に値引き交渉は行っていないので、
地盤改良分も含めて最終段階で値引き交渉したいと思います。

十分参考になりました。

地盤調査の精度が不適切とのことですが、それは地盤調査全般を指しているのでしょうか？
それとも、最近一番多いスウェーデン式サイディング試験の事を仰っているのでしょうか？

精度が高い調査方法があれば教えてください。

回答No.2

manbomanbo1961

松杭ですか？するとあまり改良深さは、（約2M）深くないようですね。
支持地盤まで、到達していないと意味ありませんからね。

切土ですとベタ基礎でもよかろうし
盛土した土地ですと、地震時に地すべりの恐れがありますし
昔の地籍図等があればいいんですが、

なんでその深さなのか詳しく聞いた方がいいですね。

＞また、あまり関係ないとは思いますが、元々その土地には15年位前に家が建っており現在は
　取り壊して更地になっています。

このへんも関係なくはないですよ。どうしてなくなったのか、よく調べて購入した方が良いですよ。

お礼

回答ありがとうございます。

自分で昔の地図などは調べましたが、特に沼地や湿地では内容です。
関東大震災地も周りは震度6でもその一体は震度5だった様なので地盤そのものは
特に悪いと良うことはないと思っています。
ただし、周りが川に囲まれていることもありますので、支持層はかなり深いかもしれません。

家がなくなった理由は近所なので解っており、火事で焼けた土地の跡地です。
幸いに亡くなられた方はいません。

HM側がベタ基礎が基本なので、柱状＋ベタ基礎になると思います。

場合によっては、本契約前に地主さんに了解を取って地盤調査が出来たらなと思っています。
色々松抗について調べましたが、今はジョイントを付けて6～7ｍ入れる事もあるみたいですね。

回答No.1

5gasira

土地と建物を別々の業社に頼んで建てるお考えですか？

予算が無限ならよいですが、ある程度決められているのであれば、土地と建物をセットにして、建物を３０坪で間取りをどうこうしてと、建売ではなく、売建を購入する考えに持っていったほうが後々思わぬ費用がかからずにすみますよ。

もともと住宅用地だったようですし、地盤調査などほとんど必要は無く、水道の引き込みなど、外溝非の方に目を向けておいたほうが良いでしょう。

あまりに古いと引き込みはあなた方の費用になるでしょうし、高低差、傾斜など土地の形状によっては素人では判断できない追加費用がかかってきます。土地と建物を別々に購入した人のほとんどがこれでトラぶります。

まだ、契約にいたっていないとの事ですので、一括での購入を強くお勧めします。

ご質問の地盤改良費用ですが、地盤改良だけをするのか建物も建てさせてもらえるのかで値段も違ってきますし、土地、建物、地盤改良、住める状態にしてもらっていくらかの見積もりが先では無いでしょうか。

部分的に解決したつもりが後になって取り返しのつかないことにならないように気をつけてください。

補足

回答ありがとうございます。
また、説明不足で申し訳ありません。

家と土地は同じHMにて一括で購入します。
水道、ガス、は既に引込済みです。
ただし、この土地の周りだけ本下水ではないようで浄化槽が必要な
様で40万の見積りが出ています。

また住める状態の見積り(工事諸費用、外構、手数料)は出していただいています.

質問で一部不足していますが、木造在来で建築予定です。