住宅ローン 繰り上げ返済or借り換え

質問

Ｈ19年に3500万円の住宅ローンを35年満期、7年固定で組みました。
初歩的な質問で恥ずかしいのですが、金利が下がっている今、まとまったお金ができるたびに繰り上げ返済をしていったほうが良いか、もっと条件のよいローンに借り換えるための費用として残しておいたほうがよいのか迷っています。
繰り上げ返済か、借り換えかを選択をするにあたって、まずどんな点から情報を集めていったり、比較をしていったらよいのか、アドバイスを頂きたくお願いいたします。

回答No.5

yankyu-y · ベストアンサー

すみません　前の文章の最後部分が少々　乱文なので判り易い様に　まとめました。

住信SBI　ミックスタイプを利用　　借換えに対する諸経費　約110万円

●変動金利型　　借換金額　700万円　金利0.975％　（当初でも通期でも　どちらでもOKとする。）借入期間32年
●期間固定（10年）型　　借換金額　2652万円　金利2.05％　（当初引下げプラン利用）借入期間32年　
りそな銀行から保証料の返還額が60万円程度とします。
金利は　今後も半年毎に0.1％づつ上昇すると　想定します。
毎月6万円の貯蓄が可能とします。　10年後合計720万円

変動金利型　月々21227円+期間固定（10年）　月々94230円＝　合計　月々115457円　
（月々12万円の支払いと考え　端数は貯蓄へ　5年で272580円確保）

～5年　毎年50万円*5回　繰上返済（期間短縮型）
5年後　金利が1％上昇してますので　未払い金利　約8万円程度
再度　変動金利型を選択　利息1.975％

変動金利型　月々23251円+期間固定（10年）　月々94230円＝　合計　月々117481円
（月々12万円の支払いと考え　端数は貯蓄へ　5年で151140円確保）

～10年　毎年50万円*4回　繰上返済（期間短縮型）最終は30万円の繰上返済で完済

● この時点での貯蓄額　（現在の貯蓄額300万円+720万円+返還額60万円+端数確保額42万円）-（借換え諸経費110万円+繰上返済額480万円+未払利息8万円）＝524万円

● 期間固定（10年）の終了です　残金　約2000万円
この時点での金利可能額は4.6％で　約12万円　4.0％では　11.5万円 3
.5％では　10.9万円　です。
全期間固定にするか　お子様が独立するまでの間の10年間　期間固定にするかはqtyuko2525様の判断になりますので。

多少は理解し易くなったと思います・・・

お礼

いつも大変丁寧なご回答を下さり、本当にありがとうございます。
非常に細かく具体的に計算してくださり、心より御礼申し上げます。
プリントアウトして何度も何度も読み返させて頂いています。

概ね、yankyu-y様のご助言下さった方向で検討をして行きたいと思います。とくにミックスの計算の仕方が非常に参考になりました。また、ローンの借り換えのみならず、家計全般にわたってこれから目指すべき方向性が、より具体的に確認できてきたように思います。
本来ならば、報酬をお支払してアドバイスを頂くような域にまで踏み込んでご回答下さったことに、衷心より感謝申しあげますと共に、yankyu-y様の今後益々のご健康と御事業の発展をお祈り申し上げます。
本当にありがとうございました。

回答No.6

yankyu-y

qtyuko2525様の　お役になれて当方としても光栄に思います。

常に笑顔が耐えない明るい家庭を築きあげていける様　心よりお祈り致します。

もし　又、判らない事が出て来た場合お返事頂ければ
この場所で出来る限りのアドバイスは致しますので。

回答No.4

yankyu-y

お返事　拝見しました。

まずFPさんのアドバイスに対して　客観的（主観的？）な意見を述べさせて頂きます。

（1）に対して　　この意見に関しては私は反対票を投じます。
　　　　　　　　　　理由は　この後のシミュレーションで確認してください。

（2）に対して　　この意見は同感します。これは後々私もお話しをしようとしてた内容です。
　　　　　　　　　但し　（ほとんど返還）　と言う言動に対しては　少々？マークが付きますけど。

（3）に対して　　（繰り上げ返済するのはもったいない）　この意見は反対票を投じます。
　　　　　　　　　　住宅ローン控除は平成19年居住開始については
　　　　　　　　　　その年の期末残高が2500万円までに対して0.6％控除です。
　　　　　　　　　　ですので　繰上返済をしても～10年までは2500万円以下にならなければ
　　　　　　　　　　満額控除対象です（15万円）　当然　繰上返済はしたほうが
　　　　　　　　　　後々　支払いが楽になるのは分かると思います。
　　　　　　　　　　～15年　0.4パーセントは　繰上返済をせずとも、いずれ残高2500万円は下回ってきます。
　　　　　　　　　　ですので　いずれ満額とは行かなくなりますが、
　　　　　　　　　　それでも控除額は受けられます。
　　　　　　　　　　ですので繰上返済は非常に有効です。　後はqtyuko2525様の価値観になりますが・・

　　　　　　　　　　仮に繰上返済をすると　返済金額に応じた団信保証料の返還額があるっていうのは
　　　　　　　　　　覚えておいて下さいね。
　　　　　　　　　　（住信SBIは　どうかはわかりませんが・・・団信保険は銀行負担て詩っているから住信の場合は無いかも知れませんね）

次に　貯蓄は300万円なのですね。　　この金額は余裕資金とは別物ですね。
（私も説明足らずでスミマセン）
１つ覚えていてほしいのですが　貯金とは3種類の内容を考慮します。
（業界用語で金融資産残高と言います）

1・・・生活準備金　　　→病気療養などに備えた資金。通常、基本生活費の6ヶ月分程度　
2・・・使用予定資金 　→入学金など将来の使用が決まっている費用
3・・・余裕資金　　　 　→上記の2つと異なり使用先・予定が特に決まっていない資金

元来ならば直接お会いしてqtyuko2525様の現状や　今後の希望などをヒアリングして
キャッシュフロー表を作成するのが一番ベターなのですが・・・・
もし近くに独立系（企業の社員では無い）FPさんが居たら　お願いするのも良いでしょう。
（費用は大体5～8万の間です）

スミマセン　少々プライベートの内容に入り込んでしまうのですが
月々12万円の住宅ローンを払えるのですから
旦那様の年収は600万円以上ですよね？
ですので貯金額300万円は生活準備金程度の額ですので、もう少々貯金額を増す様　努力して下さい。

住信SBIにFPがいるかについてですが、この銀行はネットバンクですので特定FPは存在しません。
仮に社内にFP資格を持っている人が居たとしても　qtyuko2525様の所に出向かないと思います。
もしお願いするのであれば　やはり独立系のFPさんになります。
恐らくソニー生命のFPさんは（社員か代理店契約かは　わからないのですが）
　「住信SBIと」言ったら　独立系のFPさんを紹介する事になるでしょう。

大多数のFPさんは保険の方が強いです。住宅ローンの知識もありますが　私たち住宅ローンのみを
扱ってる専門家よりかは知識は劣りますので・・・。　あっ　これはオフレコにして下さいね・・・（苦笑）

さて　冒頭に書いた（1）～（3）で　FPさんが話された内容を　総合してシミュレーションしてみましょう。
なぜ　（1）と（3）に反対票を投じたかが　下記の内容でわかると思います。

住信SBIの変動金利型に全額借換えを前提にした場合のプランです。

借換金額　約3352万円　金利0.975％　通期引下げプランとする。
借入期間32年　　別途諸経費　約100万円になります。
りそな銀行から保証料の返還額が60万円程度とします。
金利は　今後も半年毎に0.1％づつ上昇すると　想定します。　

～5年　　月々約10.2万円　→　月々12万円の支払いと思い　差額は貯金に回す。5年で　約108万円

5年後　金利が1％上昇してますので　未払い金利　約42万円程度
この時点で残高　約2895万円です。←メリットはこれだけです。

この時点で　月々12万円の支払いにするには　利息が2.3％の商品を選ばなければなりません。
5年後の　金利2.3％は、もし長期固定にするには無理な数字だと思います。
又　この時点で借換えを視野に入れなければならなくなってくるでしょう。
借換え貧乏にならない様に気を付けて下さい。

再度　変動金利を選択した場合　金利1.975％

5年～10年　月々約11.6万円　　　差額は貯金　5年で約24万円　　未払い金利　約37万円

この時点で残高　約2376万円です。←メリットはこれだけです。

この10年で　　（貯金108万円+24万円+返還額60万円）　-　（諸経費100万円+未払い金利42万円+37万円）
　　＝　+13万円の貯金額　（10年では　たいした金額では無いのが分かります）　

但しこの時点で　月々12万円の支払いにするには　金利2.35％の商品を選ぶしかありません。
10年後の　金利2.35％は　その時にならなければわかりませんが、　非常に非現実な　数字です。
（今でも　この金利は5年固定ぐらいの数字ですので。）

ここでqtyuko2525様に質問です。　今の状態で月々の貯金額を最低でも6万円にするのは難しいでしょうか？
今から10年間　月々6万円の貯金が出来るのなら
最善と思われるプランが以下です。

住信SBI　　ミックスです
変動を700万円　　期間固定10年を2652万円での借り換えです
条件は上記と同様です。

変動を　毎年50万円　繰上返済（期間短縮型）
5年後に　再度　変動を選択　　毎年50万円繰上返済（期間短縮型）
以上で　変動の700万円は完済します。

10年後　別枠で約200万円の貯金が出来ます　（現在の貯金額を合算で500万円になります）

10年後　別枠の固定期間終了時点　残高　約2000万円
この金額を長期固定にするのです。　この時点で毎月の支払いを12万円にするには
金利4.6％の商品まで可能です。（これは現実的な数字です）
ちなみに4.0％では　11.5万円
　　　　　3.5％では　10.9万円　です

この時点でお子様は中学校時代に突入です。　ですので一旦繰上返済をせず
その分　学費等に当てられます。

20年後にお子様が独立をしたら　　再度繰上げ返済をします。
仮に　10年後に残りの期間を全期間固定で4.5％の商品があれば

20年後から繰上返済を毎年50万円出来れば　約28年5ヵ月後に完済です。

このプランなら　非常に現実的だと思います。
文章なので　理解し難いかも知れませんが
（本当　グラフや　計算書を見せる事ができれば理解出来るのですが・・・）

ちなみに私は　東京に事務所を構えています。

回答No.3

yankyu-y

大分　お勉強されてるみたいですね！！

現在の借入状況は把握致しました。

住宅ローン減税については　当方の勘違いでした。

文面を見る限り　当初の保守的な考えより、多少攻め的な考えを持ち始めてる様に伺えるのですが？

＞今すぐ借り換えるとしたら…
　半額ずつ　変動〈通期引下げプラン〉年0.975%
　　　　　　20年固定〈当初引下げプラン〉2.70%
上記のミックス方法は　直感的にですが　あまり意味が無いように思います。ですので上記は視野に入れないで考えますので　ご理解下さい。

＞返済月額が現在と同程度で、更に今後は年50万円の繰り上げ返済を目指していく方向で最適な方法を探しています。

上記の内容は取り込んで考えます。　

それと　１つだけ確認を取りたいのですが、元々借り換えを考えていたみたいですが、　現在　余裕資金があるって考えて良いのですよね？
住信SBIにミックスの借り換えとなると　ザクっと計算しても110万円程度の諸費用がかかりますので　

乗りかかった船です。qtyuko2525様の最善と思われる内容を考えますので少々お待ち下さい。
では　週明けに！

お礼

書き込める場所がここしかなかったので、追伸させて下さい！

実は今、次男(2歳)の学資保険も検討中で、昨日ソニー生命のFPが来ました(ちなみに4歳の長男も入ってます)。

その際、住宅ロ－ンにも話が及び、いとも簡単に「変動に借り換えたほうがいいですよ」と即答され、正直とまどっています(>_<)

(1)変動に借換え、5年後に利率が上昇していたらまた固定にできる。残り4年間を今の固定利率でいるのと比較して、リスクは高くないだろう。

(2)返済期間が3年と短いから、いまのローンの保証料(約78万円）もほとんど返還され、それを手数料等にあてられる。

(3)団信保険という保障があるので、単に利率だけをみて住宅ローン減税(前10年0.6%、後5年0.4%)の期間内に繰り上げ返済するのはもったいない（貯蓄は今、約300万なのですが…それは万一の場合に蓄えておいたほうがよい。）→余裕資金とは言える額ではないのですね(>_<)

おおよそ、以上のような内容でした。

もちろん、ソニー関連商品を紹介されるのはこちらも想定内だったので、「やっぱり他社さんの商品については、お話できないですよね(苦笑)」とつっこんだら、「他社のFPさんともつながりがはありますから、商品ごとに必要があれば紹介しますよ」…と。でも住信SBIさんにお抱えのFPはいないですよね？

重ね重ね恐縮ですが、客観的なご意見を頂けたらありがたく存じます。

補足

早速のお返事ありがとうございます<(_ _)>
おっしゃるとおり、余裕資金が確保できてきた為、現時点でそれを繰上げ返済にまわすか、借換えを検討するべきか…というのが、そもそもの質問の主旨でした。
当方の無知により、情報量が少なく、回り道をさせてしまい申し訳ありません。
なにとぞ、よろしくお願いいたします。

回答No.2

yankyu-y

Ｎｏ1です

＞目的につきましては、どちらかというと低金利の今、残りの期間を支払える範囲内で長期固定に(やはり住信SBIさんが魅力でした)したほうが良いのかなという、どちらかというと保守的な考えからでした。

借換えに際しての立派な目的だと思います。
さて　現在のローン商品と　今度考えてる住信ＳＢＩとの金利比較で当然ＳＢＩの方が良いとの事なのでしょう。

まず調べてほしいのは現在のローンが繰上げをせずに35年後に完済した時点で総額いくら払う事になるか計算して下さい。
それに今まで支払って来た元金と利息を引いて下さい。
7年固定という事ですので、7年後固定期間が終了した時点で金利がどの様になってるかは、誰にも判断出来ませんので、想定計算になりますが、1％上昇している想定で考えましょう。固定期間終了時点で全期間固定を利用する事として算出します。
特約として1％程度の優遇が付いていませんか？ですので現在のレートを換算してシミュレーションしましょう。
理由・・残りの期間を支払える範囲内で長期固定に・・・・という文言を見る限り　金利リスクはあまり受けたくないのではと解釈が取れた為です。

次にＳＢＩのどのプランを希望しているのか（長期固定でしょうが）
決めて　借り換えした場合の総返済額を試算して下さい。
長期固定となると　固定期間が終了時点では　かなり将来の話になりますので、現在の審査金利4％-特約金利＝終了時点の金利としシミュレーションして下さい。
そこに借り換えに必要な諸経費を足して　差額を見ます。
これで借り換えが有効か有効でないかがわかります。
当然　月々の返済額を見る必要も有りますので注意して下さい。

さて　ここで問題です。上記の記載した内容でシミュレーションするのは恐らく大変だと思います。というか無理に近いでしょう。
ですので私たちの様な専門家が存在するのですよね。
専門家に相談すれば費用対価が発生する為　皆さんは此処で知識を得ようとしているのだと思います。

もし現状のローン商品を教えて頂けるのであれば
（金融機関・年率・何年の何月から支払い開始か・特約の金利など）
現在の金融商品概要と　借り換えを検討している住信ＳＢＩのどのパターンを考えているのか判れば　公開状態ではありますが試算してみますよ。
（但し　本業の合間を縫ってしますので、その際は少々時間を下さい）

あと気を付けてほしいのが、住宅ローン減税は申告してますか？
うる憶えですが　確か借換えをしてしまったら　住宅ローン減税が使えなくなるはずですが、これは後で調べてみます。

＞(1)５年固定　(2)変動　の違いは、当初の５年間に関してみると、未払い金利が発生するか否かだけで、当初５年が過ぎれば、(1)金利タイプを選びなおす(2)変動継続の場合は以後、半年ごとに金利が変わっていく…という理解でよろしいでしょうか。

いえ　変動を再度選んだ場合は　又5年間は金利変動はありません。しかし銀行内部では半年毎に金利の見直しです。
これの繰り返しで　変動金利型は支払って行きます。

変動金利と当初5年固定は金利にも差があります。

変動は半年毎で5年後に未払い金利が発生していれば　その後に上乗せ、金利がさがっていれば　その後に過払い分を還元です。

期間固定は固定期間中は設定金利で支払い　期間終了時点でのその時点での金利レートで再度　固定選択・全期間固定・変動の種類を選ぶという事です。

補足

再度、大変丁寧なご回答を下さり大変ありがとうございます。現状については下記の通りです。

りそな銀行より3,570万円借入
H19.3.20～７年固定、年2.15%　
固定期間終了後→標準金利の－1.0%
住宅ローン減税申告中（減税額15万円、15年）

自身でも、この3年間の返済の効果を初めて計算してみました。

35,700,000(借入)－33,579,918(残高)＝2,120,082(元金返済額)(1)
25,234(初月返済額)＋121,027×36ヶ月＝4,382,206(現返済額)(2)
(2)－(1)＝2,145,316(利息分)

返済していた半分以上が、利息分だったとい言うことに今更ながら、正直驚いています。
yankyu-y様のご助言のとおり、借換えを検討する以前に、借り入れ当初の繰上げ返済の重要性を痛感いたしました。
試算してくださるという大変ありがたいお申し出にも、どんな借換パターンが良いのか、知れば知るほど分からなくなってきてしまいました…。
質問当初と意図が変わってきていることを承知の上で、
返済月額が現在と同程度で、更に今後は年50万円の繰り上げ返済を目指していく方向で、最適な方法を探しています。

当初、住信SBIネット銀行さんの〈通期引下げプラン10年固定、年2.25%〉への借り換えを、固定期間終了を待たずに想定していたのですが、それだと早急にやるメリットがあまりないように感じてきました…。

今すぐ借り換えるとしたら…
半額ずつ　変動〈通期引下げプラン〉年0.975%
　　　　　20年固定〈当初引下げプラン〉2.70%
以上のように組み合わせて、変動のほうの繰上げ返済に励んでいくのが良いのかな…と考えております。

貴重なお時間をお付き合いくださって大変感謝しております。お手隙の時間で結構ですので、ご教授頂ければ幸いに存じます。

回答No.1

yankyu-y

はじめまして。

まず　借り換えにあたってのポイント。
1）自分は今　借り換えに際し何を求めてるのかをハッキリさせる。
　・・月々の返済額を減らしたいとかなど・・
2）借り換えの目的がハッキリ出来ているのであれば、下記の条件で自分はどのパターンの借り換えをするか明確にする。
　●変動金利型・・・メリット　　現在は金利が非常に低水準
　　　　　　　　　　デメリット　金利が上昇すれば支払いも多くなる
　　　　　　　　　　推奨　金利が今後下降すると見込まれる場合

　●全期間固定型・・メリット　　金利上昇期にも将来の金利リスクが無い　　　　　　　　
　　　　　　　　　　デメリット　金利下降時には低金利メリットを享受出来ない
　　　　　　　　　　推奨　金利上昇リスクを取りたくない場合

　●固定金利選択型・メリット　　変動・全期間固定のデメリットを抑える事が出来る
　　　　　　　　　　デメリット　固定期間が終了した時点で金利が上昇していれば返済額も多くなる
　　　　　　　　　　推奨　固定期間中に余裕資産が出来やすい
3）どのパターンにも該当しない場合　借り換えはやめて　繰上げ返済に徹する

下記リンク先も読んで下さい。　もしかしたら読んだかもしれませんが・・・
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5746256.html

繰上げ返済の効果　（期間短縮型）　
　　例　借入額3500万円　年2.0％　元利均等払い35年
　2007/5/5～月々約115000円　　総支払額約4875万円　420回

　2010/4/5に　100万円を繰上返済した場合の効果
　　　　繰上効果　約87万円　返済期間16ヶ月短縮

　2010/4/5に　200万円を繰上返済した場合の効果
　　　　繰上効果　約169万円　返済期間32ヶ月短縮　　

ちなみに月々返済額軽減型もあります。

住宅ローン商品は　奥が深いです。目先の金利で　うかつに借り換えなどしたら　後で痛い目にあいますよ。（特に変動金利の場合）

初歩的な所が判っていらっしゃないの様なので、繰上返済に徹した方が懸命です。　あとはもう少しお勉強をして固定期間が終了する時点で、借り換え等を検討した方が得策だと思います。

情報が少な過ぎるので　アドバイスはこの程度になります。

補足

大変丁寧にご回答下さいまして、心から感謝いたします。
おしゃるとおり、初歩的な部分から分かっていなかったので大変参考になりました。
目的につきましては、どちらかというと低金利の今、残りの期間を支払える範囲内で長期固定に(やはり住信SBIさんが魅力でした)したほうが良いのかなという、どちらかというと保守的な考えからでした。
上記リンク先を拝見し、更に質問で恐縮なのですが、(1)５年固定　(2)変動　の違いは、当初の５年間に関してみると、未払い金利が発生するか否かだけで、当初５年が過ぎれば、(1)金利タイプを選びなおす(2)変動継続の場合は以後、半年ごとに金利が変わっていく…という理解でよろしいでしょうか。