登記簿が間違っていました

質問

タイトル通り我が家の登記簿が間違っていることが判明しました。

今住んでいる土地、建物は４年程前に主人の親戚から売ってもらいました。
先日、権利書を見たところ聞いていた坪数より数十坪少ない数字が記載されていることがわかりました。かなりの違いです。
アバウトですが自分達で測量してみると権利書の数字が明らかに違っていました。
法務局へ行き、登記簿を見ましたがそちらも違いました。
親戚の方へそのことを伝えたところ、非常に驚いていてまさか！というかんじでした。
親戚の方が所有していた期間は３０年以上。
その間、測量をし直したこともないので３０年以上も間違っていた状態でそれに誰も気づかず来てしまったことになります。
そして今回私が気づくことになったのですが・・・

私たちが測量し直して変更する、と簡単にいかない状態にあり下記の理由でできるだけ早く直したいのです。

・入り組んだ事情がある土地になっていて、関わってくる人間が複数になる可能性があるため事情を知っている義父母、親戚が健在する今なおしたい
・いつそのようになってしまったのか調べるのに、今住んでいる場所の図面を法務局で見るにしても、
３０年以上も前の図面なので当時とだいぶ形状が変わっていて
私や主人が見てもわからない。わかるのは親戚の人と義母だけ。
・数年後、家を建て替える予定があるのですが（築年数が古いので）登記を元に建てられる面積の割合を出すので（大工さんに言われました）登記簿を直さないと話が進まない。
（ただ、資金面のことがあるので最低でも３年は先です。それ以上先になることも十分あり得ます）
・こちらも大工さんに言われたことです。
家を建てることを抜きにしても、子供がまだ小さいとは言え、
後の相続に関係することなので親の私たちが今はっきりしてさせておかないといけない。
・登記簿を直す際、司法書士に再度お願いして作成することになるとのこと。
この際、費用が発生するのであればこの費用のことも親戚へ要相談にしたい。
また、この作成のときに売り主側の印鑑も再度必要になるので健在のうちに変更したい。
・税金が変わってくる（現在の請求額は間違った坪数で来ています）
・建物の坪数も間違っている可能性がある。（測量はしていませんが見た感じ広さがシックリこない）
・法務局のミスで全く知らない他人が関わっているかもしれない。
実は詳しくは申し上げられないのですがこの可能性も非常に高いのです。しかも３０年以上前から・・・
このことも私たち夫婦も話を聞きましたがあまりにも複雑なため理解できていません。
ですので入り組んだ事情の１つになってます。

こういった事情があるので義母や親戚の方にも協力してもらい、早急にでも原因を追及して直したいのですが、
主人と義父母は建てなおすときに測量して変えれば？
あわてなくても大丈夫、という感じで話がすすみません。
とりあえず、義母から親戚の方へ伝えてはくれたようですがこちらも急いでいる気配はありません。
また、義母から
入り組んだ事情があるから、プロに入ってもらって調べないとわからない。
素人の私たちが法務局へ行って調べるのは不可能だから自分で行っても無理！
測量だってお金かかるんだから！
と早急に何とかしようという気持ちはないようで強い口調でも言われてしまうので身動きがとれません。

義母の言うようにプロが入らないとわからない部分もあるかもしれませんが、
その土地がどういった経緯で今まで存在するのかを昔から知っているのは義母と親戚しかいません。

義母や親戚の方は確かに今は至って健康で過ごしています。
しかし他人も関係してくるかもしれないこと、入り組んだ事情があるからこそ
わかる人がいる内に早急になんとかしたいというのが私の気持ちです。

主人や義母が言うようにあわてなくても大丈夫なんでしょうか。
私が焦りすぎなのでしょうか。
主人からも焦りすぎと言われてしまいました・・

仮に、今の状態で放っておいた場合どういうことがおきるのでょうか。
法務局へはこのことを伝えていません。

また、このままではまずい、ということであれば私でも何かできることはあるのでしょうか。

わかりやすい説明にしていただければありがたいです。
よろしくお願いします。

回答No.1

toratanuki · ベストアンサー

まず、前提知識が必要です。

土地の面積は、申告制でした。
税金をかけるためなので、少なく申告する人がいたのは事実です。

だから、登記簿上の面積と現実の面積が異なる（登記簿より多い）ということがあるのが現実です。

お礼

>土地の面積は、申告制でした。

そうなんですね！とても驚きました。
確かにその土地は主人の祖母の親世代から受け継がれているようなのであり得る話です。

ありがとうございました。

回答No.4

poolisher

登記簿の面積と実際の面積が異なる原因は大きく２つ考えられます。
１．境界が誤りがある場合
２．境界に誤りはないが、登記上の面積に誤りがある場合

１．の場合は隣地所有者と境界の確認、確定が必要になります。
２．はいわゆる「縄伸び」という現象で過去の測量技術の問題や面積を
　　できるだけ過小評価して租税を安くあげようとした名残りです。
　　再築で建て坪が問題になるのであれば更生手続きが必要ですが、
　　権利上の問題にはなりません。

いずれにしても、登記簿、地籍図、現地の確認が必要ですから最寄りの
土地家屋調査士に相談してください。

お礼

我が家は２に当てはまると思います。
現在の家を建てた際、過小評価して申告したのかそもそも申告せずに昔のままになっているのか。。

義母の知り合いにいるのですが義母経由で頼まないといけないので
なかなか私が動ける状態ではありません><

もうしばらく様子を見てそれでも動いてくれないのであれば、自分で違う調査士をあたってみます。

ありがとうございました。

回答No.3

ben0514

登記のための測量は、専門知識と高価な機械が必要です。素人が出来るものではありません。

土地家屋調査士と司法書士を兼務している専門家へ相談されると良いでしょう。お近くにいらっしゃらなければ、共同事務所のようなところでも良いでしょう。

地籍などの登記については、土地家屋調査士以外業務として扱えないでしょう。権利関係については司法書士以外業務として扱えないでしょう。最悪隣接地権者などと争いとなる場合には弁護士が必要となりますが、司法書士であれば法律相談もある程度見込めますし、弁護士などと提携しているため紹介も受けやすいでしょう。

ここまで書いたのは、第三者に対してはまず登記簿あり気なのです。ですので、実態は他人の土地を勝手に使っている可能性があるのです。
それ以外には、昔に分筆等により譲り受けたつもりが未登記であったなどの場合もあるでしょう。争いとなれば、時効により取得することも検討しなければならないでしょう。いろいろなことが想定されるので専門家を交え、複数の人が覚えている経緯を法的に考えてもらう必要があります。

争いで裁判などとなっても、弁護士なしでも裁判をすることは可能です。ただし、相手方が専門家を入れたら、素人ではつらいでしょう。当人同士で行う場合もアドバイスをもらえる司法書士が後ろにいるだけで違うでしょう。

お礼

隣家は義父母宅になっていて他人の土地を勝手に使っているというのはまずないのです。
（他の方のお礼を読んでいただければありがたいです）

>昔に分筆等により譲り受けたつもりが未登記であったなどの場合もあるでしょう。

この可能性が高いような気がしてきました。

>いろいろなことが想定されるので専門家を交え、複数の人が覚えている経緯を法的に考えてもらう必要があります。

そうですよね。私も今までの経緯を知っている人も一緒に立ち会ってもらいたいのですが義母が動く気配がなく困っています。
質問文に書いた「他人が絡んでくること」というのも、詳しく申し上げることができないのですが
あちらからしたら「どうして早く言ってくれなかったんだ！」というような気持ちになるようなことなのです。

回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#121701

土地の面積のことを地積と言います。
地積は登記簿の表題部に記載され、法律によりますと国が調査して現況を登記に反映することとなってます。
そのための土地の境界は国が決めるのが原則となってます。
この作業を地籍調査といいますが、現実行われているのは数％にしか過ぎません。
http://tochi.mlit.go.jp/tockok/know/arearegister/index.html
まして都会のような土地を国が権力でもって地境を決定するとなると国家賠償のおそれがあり、ほとんど手つかずの状態です。
そのため登記は申請人の申請をもって変更するのが通例となっており、分筆もなされていない土地は明治時代のまま登記されている状態です。
仮に分筆されたとしても、戦前戦後で測量技術も違いますし根拠となる法律も違いますので現況とは全く異なります。
戦後土地家屋調査士という資格が出来て始めてしっかりとした測量に基づき分筆がなされるようになりましたが、現在のような測量技術になったのは数十年前からのことで、土地の面積を測量した地積測量図もここ数十年前からのしかありません。
公図は土地の地形を証明するものでなく、単に土地の番号つまり地番を示しているに過ぎません。
http://www.kouzu-zure.mlit.go.jp/Kouzu_zure/
大きな土地を分筆して土地が割れた場合は、現在新たな土地は測量して正しい地積で登記しますが、元の地積は単純に新たな土地を引いた面積となります。
３０年年程度より以降分筆した土地ですと地積測量図もあり、現況と地積はほぼ一致してます。
それ以前に取得した土地ですと所有者の申請がありませんと地積はそのままになってます。

国が地境を決定し測量するというのが原則ですので法務局のミスという指摘は正しいのですが、現実は土地所有者が測量をして正しい地積に変更する登記をしていない状態なのです。

こうした地積を変更するのを地積更正といいます。
そのためには隣地の方との立ち会いにより境界の確定をし境界確認の書面をかわすのがまず最初の作業です。
隣人が民間人であればこれを民民と呼びます。
公道に面している場合は相手が官ですので官民と呼び、官民査定となりかなり大規模な作業となります。

こうして境界が確定してから測量をして、その結果を地積更正として法務局に登記申請いたします。

民民の境界確認も境界石があるのか無いのかで作業は異なりますし、隣人の人柄でも境界の確認がすぐに出来るのか否かも交渉しませんと分かりません。

こうした作業をするのは土地家屋調査士ですので、調査士に一度相談してみてください。
調査士のお知り合いがいなければ専門外ですけど司法書士が相談だけは応じます。
司法書士は一般的な説明にしか出来ず具体的なことは土地家屋調査士を紹介することのみにとどまります。

お礼

回答ありがとうございます。

隣人は義父母の家となっております。
詳しく申し上げると隣の義父母宅と私たちの住む土地は恐らく５０年程前は畑でした。
そして３０年ほど前その畑の内７０坪を義父母が譲り受け家を建設し、残りの土地に同時に身内が家を建てました（そこが現在私たちの家）。
境界石も、義父母宅と我が家の間にもありますし、公道に面している所にも境界石が存在しています。
境界石があったお陰で自分達でなんとか測ることもできました。
この境界石は３０年前に家を建設する際つけたようです。
義父母宅は家を建てる際、プロの測量にお願いしたとのことですが我が家にも境界石が存在するということはこちらもしっかり測量されているはずなのですが、
回答をお聞きすると我が家の分に関しては申告はしていなかったのかもしれません・・・
今の家を建てる時も、大工さんは測量された地積を元に建設はしたが持ち主が申告をしなかったために登記簿の建物面積も合ってないのかも・・

調査士の知り合いはいるにはいるのですが、義母の知り合いで私とは面識がないためできれば義母にお願いしてもらいたいのですが
いかんせん義母達は動く気配がないので私も動けない状態です。

回答ありがとうございました。