土地の購入を考えています。

質問

新築戸建てを建設するため、分譲地の購入を考えています。
その土地は、元々町工場が建っていたところで、地中約3.8ｍのところに地盤補強のコンクリート杭が埋まったままです。
分譲業者が言うには、地盤保証会社や保険会社と相談した結果、杭は残した方が地盤が安定するという結論になったため、埋めたままで売るそうです。
本当に杭は埋めたままで大丈夫なのでしょうか？また、何十年後かにその土地を売却したくなったときに、杭があることによって資産価値が下がるようなことはないのでしょうか？
教えてください。

回答No.4

MVX250F001

＞土地の契約前に地盤調査をさせてもらうことにしました

これもまた素晴らしいことです
通常は契約しないと地盤調査させてくれません
更に契約しても決済後じゃないと調査できないことも多いです

HMに調査してもらって結果を精査してもらった上でどうするか決められる土地なら安心ですね

ただし、そうこうしてる間に他の人が契約してしまったら縁がなかったとあきらめるしかありませんし、調査料（たぶん5万円）も無駄になってしまいますが

回答No.3

takapiii

地盤が弱いので柱状改良されたのでしょうが、本来柱状改良は基礎に合わせて打つため、町工場とは全く違った形での分譲で基礎が打たれると、その支持力で耐性があるかは不明となってしまいます。

そのため、本来大規模開発時には一旦杭を抜く事が多いのですが、この場合コストが非常に大きくなる事もあり、かつ買主にも当然地盤改良費用の負担が必要になるので、残す事にした方が売りやすいと判断したのでしょう。

実際に地盤に問題が無いという数値が出ているのであれば何も問題はありませんが、表層部分に関しては不安が残るので、分譲地を購入後の表層改良の必要性や、基礎の工法に関しては事前に確認した方が良いかもしれません。
後は現在のその杭に状態が図面として残っているかも念のため確認された方がいいでしょう。何がどうなっているのかが分からないのは、購入者側としては不安ですからね。

なお、この例で考えると、杭自体が軟弱地盤をすでに支えていますし、地盤の強度さえ確認できれば、資産価値が下がる事はありませんが、まさに、悔いが残らないよう、地盤調査の数値だけは確認しておきましょう。

お礼

ありがとうこざいます。あまり問題ないようで安心しました。
杭の図面も入手しました。
しかし、地盤保証がでているのは、分譲会社が建築も手がけている区画（ただいま建築中）の話なので、ハウスメーカーと相談して念のため、契約前に地盤調査をさせてもらうことにしました。
購入予定の区画の東側半分にだけ、杭がかたまっているのが気になります。（バランスが悪く、不同沈下の原因になる？）

回答No.2

mimicann

>>杭があることによって資産価値が下がるようなことはないのでしょうか？
下がることはほとんどありません。
次回の買主が、下記の時は困るでしょう。
〔地下室を作る〕
〔高層ビルを建てるため大規模基礎を作る〕
〔既存杭位置・長さが分からない。〕
既存の杭の位置・長さが分かれば杭強度も何十年先でも強度試験を行えば分かります。
また、設備工事で配管計画も杭位置が最初から分かっていれば問題ないです。
地盤改良も大抵は既存の杭プラス新設改良工事をすれば十分です。

ゴミ埋め立てでしたら軟弱地盤と環境破壊なり問題です。
また、基礎も新たに新築するときは邪魔になります。
コンクリート杭でなく松杭の場合は白蟻がくる可能性があるので少し問題はありあます。
しかし、コンクリート杭ならば埋めたままの方が、新しく地盤の強度増強が少なくて済みます。

私が買う場合はコンクリート杭ならば問題なく買います。

お礼

ありがとうございます。コンクリート杭は問題ないんですね。
ただ、ハウスメーカーの方は、3.8ｍ以上柱状改良が必要な場合は問題がでるかもしれない・・・と言っていたので、土地の契約前に地盤調査をさせてもらうことにしました。
土地の分譲会社の方は、3.8ｍ以上の柱状改良でコンクリート杭にぶつかっても、杭の周りに逃げるので問題ないと言っていますが・・・。
実際、今建築中の区画では、4ｍ以上柱状改良したそうです。
はたして、地盤調査でどんな結果が出るのか・・・

回答No.1

MVX250F001

契約前に地盤がどうなっているのかわかってる物件の方が稀です

多くは買った後、建築前にHMや工務店が地盤調査して必要に応じて地盤改良します
運が悪いと百万単位での地盤改良が必要な土地を買う羽目にもなります

ご質問の物件は前もって地盤がわかっているだけでもかなりマシだと思います
地盤がどうなっているのかわからない土地を買うよりはリスクは低いと思います

本当にその杭があった方が良いのかどうかは専門家ではないのでわかりませんが、保障は何年間どのようになる契約かも確認してみましょう

お礼

ご回答ありがとうございました。
詳しく説明を聞いたところ、分譲業者が地盤保証が出ていると言っていたのは、その業者が建築も手がけている区画の話でした。その区画にも杭は複数埋まっていますが、4ｍの柱状改良をしたそうです。
ハウスメーカーと相談した結果、土地の契約前に地盤調査をさせてもらうことにしました。