抵当権の設定はどのように決まるの？

質問

２筆の土地の片方の土地に新築するため、業者に建築確認申請を行ってもらい、銀行にローンを申し込みました。
銀行からの回答を見ると２筆に抵当権を設定して欲しいとあるので、「なぜ２筆なのか？片方の土地だけを使っており、２筆に跨ってはいないので１筆ではないのか？」と質問したところ、「建築確認申請書に２筆の記載がある。通常、抵当権は申請書に記載されている全ての土地に設定します。」と言われました。
建築確認申請については業者に確認中ですが、抵当権は銀行の回答のように、事務的に申請書に記載されている全ての土地に設定するものなのでしょうか。
建築確認申請を変更しないで、こちらの要望通り、設定は１筆のみに変更することは可能でしょうか。

回答No.1

realty00 · ベストアンサー

不動産営業をしている者です。

おたずねの文章だけでは分からない部分もありますが・・・
建築確認申請には建築場所の土地所在地に２筆の土地が記載されているわけですよね。
ということは、建物自身は１筆の土地に収まっていても、その土地だけでは建築基準法の用件を満たしていない可能性があります。
・建坪率・容積率・斜線制限等々
パッと見だけでは分からないような制限がありますので、まずはその１筆の土地だけで希望の建物が建築できるのか確認してください。
もし１筆の土地だけで法的制限をクリアしているのでしたら、その１筆だけで建築確認の出し直しをお願いしてください。（出し直しに鳴ると再度審査のやり直しになりますので、建物の工事は遅れますので、それはご了解をお願いします。）
そうすれば抵当権は１筆の土地だけで収まると思います。
（後は借入金額と土地建物の資産価値を銀行がどう見るかですが、普通はそれで抵当権は１筆で収まるケースが多いはずです。）

２筆の土地が必要であればやむを得ません、抵当権は２筆ともかけられます。
２筆の土地がないとその建物が法的条件をクリアしないのに、空いている片方の土地売却してしまえば建物はその時点で「違法建築物」になり資産価値も落ちてしまいます。
銀行としては貸している金の担保価値が下がるようなことはさせるわけにいかないので抵当権を設定して両方の土地を担保するわけです。
もちろんそれ以前の話として、少しでも貸付金を担保したいという原始的理由もあると思います。

一度法的な部分から検討してみてください。
どうしても１筆の土地ですませたいのであれば建物の設計をそれで収まるようにやり直すのも手だと思います。
一度ご検討ください。

お礼

大変分かりやすい回答をありがとうございます。

借入金額相当の担保なら、建物と１筆で収まると考えています。
２筆は銀行が担保を過剰に確保しているので、交渉すれば変更できるのではと思い質問させて頂きました。
業者の方に、２筆記載した理由をとことん確認します。

ありがとうございました。