現金で買った土地に抵当権設定？？

質問

住宅新築のため、土地を現金で購入しました。
現在その土地に住宅を建築途中です。
銀行からの融資承認（２５３５万円）が下りたという書類をみると、
抵当権設定の欄に建物だけではなく、土地も含まれていることに気がつきました。
土地については融資は受けてないのに？？
と疑問に思いました。
この書類は正しいのでしょうか？？

また、建物だけで抵当権設定登記をする場合、建築途中だと特例の0.1％は適用されないのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.5

noname#101096

No.4です。
見落としてましたが、
>土地も担保に取られて、マイナスな気がします
というのが引っかかっておられるのですね？

これについては、先ほどの回答で述べたとおり、建物のみで土地に共同担保がない抵当権の担保価値は、激しく下がります。共同担保の時に「土地1000万、建物2000万」だったとして、建物のみに抵当権設定したら2000万の価値があるかといえば、ありません。定まった評価というのは存じませんが、5割の評価もないのではないでしょうか。（それでなくても新築住宅というのは人が入居した瞬間、価格が2割くらい下落しますしね）

したがって、マイナスというわけではなくて、建物の建築費を融資してもらうには必要な条件であった可能性が強いと思います。（もちろん、正確なことはわかりませんが）

お礼

ありがとうございました。
確かに土地なしでは意味なしですよね・・
どうせ抵当に取られるなら、融資金額削らなくてもいいじゃないか！
と思いました。
一般的なことだと理解しました。

回答No.4

noname#101096

No.3の方の回答通りですが、通常、建物だけに抵当権を設定してもあまり意味がないので、共同担保で土地と建物双方に抵当権を設定します。
というか、建物だけで土地に共同抵当が設定されていない場合、担保価値は激しく下がります。だって、建物だけ競落しても土地が自分のものにならないんじゃ・・・。そんな買い手の付かない権利の値段は当然安くなります。
なので、銀行の対応はごくごく普通です。
また、土地に対する融資か建物に対する融資かということは、No.1の方の回答通りですが、あまり関係ありません。

なお、銀行が勝手に抵当権を登記できるわけもないので、恐らく融資申し込みの際に提出した委任状には土地抵当権についても委任するような内容になっていたはずです。
落ち度としたら、説明が不十分だったことでしょうか。

最後に、登録免許税の軽減税率は、建物のみの抵当権設定でも適用されます。

回答No.3

hesaid

建物だけだと処分性に問題があります（建物だけ抵当権を行使し競売にかけても買い手が付かない）ので、通常、土地建物両方に抵当権を設定します。
例え、土地の価値が30百万円、建物の価値が20百万円で、建築費の内10百万円だけローンを組む場合も同じです。

お礼

ありがとうございます。
融資金額は削られたのに、抵当権対象になるんですね・・・
じゃあ、融資額削らなくても・・・
参考になりました。

回答No.2

hope01

私の個人的な意見で恐縮ですが、建築中の家に抵当権を設定されたのですね。建物という概念は、民法での登記できるものとしては、屋根と柱があれば、一応登記可能な建物という判例が確かあったと思いますので、建物のみに抵当権を設定することは、可能であり、債務者に無断で、共同担保で土地にも抵当権を設定する、という銀行の行為は、ちょっと問題があるとおもいます。ただ、銀行側が、なんらかの通知、例えば、家だけでは、融資額が相談者さんの希望額に達しないから、土地も担保にいれますよ、などが必要であったと思います。たぶん、家のみの担保では、希望額に達しない可能性があります。家は償却資産ですから、完成した時点から、資産価値は減少していくので。
それから、0.1%の抵当権設定の登録免許税の特例ですが、平成元年3月31日までは、0.2%の特例があったようですが、最近この様な特例があるかは、法務局等へ、ご相談ください。たぶん、類似の特例があるのではないでしょうか。

回答No.1

sutehunn

えーと。抵当権についてだけお答えしますね。
かなり端折りますが、どうかご勘弁を。
結論だけ言うと、書類については特に問題はないのではないかと考えます。

土地を現金で購入⇒その土地があなたの資産になった。
その土地に家を作る。現在建築中。
で、その家を作るためのお金を銀行があなたに貸した。
銀行は、その家だけではあなたに貸したお金と同額の価値はないであろうと判断した。
ので、安全な債権回収の為に、あなたの持っている固定資産である土地も担保物権として設定した。

ということではないですか？
『家かー、まーこんな状況だし、将来値下がりするだろうなー』という判断が働いたということではないでしょうか。

融資っていうのは思いっきり単純化すれば金銭消費貸借契約ですから、その金銭が何に使われるのかということと、貸したお金の担保として何を設定するのかということとは本来あまり関係がありません。

お礼

ありがとうございます。
説明不足でした。
土地購入前に土地もローンを組もうと思って申し込みをしました。
その時に建物の２５３５万円とは別に土地代４２０万も承認が下りたんです。
その後土地は現金にする旨を伝えたところ、融資金額は４２０万削られました。
なので、「建物だけでは価値が足りない」ということではない　と思うのですが・・・・？

土地も担保に取られて、マイナスな気がしますが、問題ないでしょうか？