新築時の抵当権の設定について

質問

新築中です。土地を先に買い、半年以内に建物を建てます。

建物の抵当権設定について、司法書士に見積もりをとりました。そうしたら、「土地に先に抵当権をつけてあるから、建物の抵当権設定時に、土地の抵当権もセットで組み直さなければいけない。その費用が通常の抵当権設定料金にプラス３万円ほどかかる」と言われました。

土地についている抵当権は、自分たちの住宅ローンのみです。もう返済を開始しています。建物も、同じ銀行から同じ金利、同じプランでローンします。

ここで言われる抵当権の設定し直しとは、どういう意味のことですか？３万円ほど追加になるというのは、妥当なことですか？

回答No.2

noname#20836 · ベストアンサー

どういう手続きを取るのかということで、いくつか考えられるケースがありますが、質問がどのケースのことを言っているのかがわかりませんので、下記事例について説明します。

【事例１】
１．土地取得時に土地取得資金についての抵当権を「土地のみ」に設定する。
２．建物新築時に土地取得資金について「土地のみ」に設定した抵当権と同じものを「建物」についても「追加的」に設定する。
３．建物取得資金について「土地・建物」に抵当権を設定する。

土地建物同時決済であれば、土地建物取得資金について一括で借入を行い、抵当権設定登記も一回の申請ですみますが、今回は土地取得資金については、「土地への設定」「建物への設定」と２申請が必要となります。
上記２の建物への追加設定費用として約３万円必要と言うことです。
価格についても特段高いとは思いません。

【事例２】（あまりありませんが）
１．土地取得時に土地取得資金についての抵当権を「土地のみ」に設定する。
２．建物新築時に上記抵当権を抹消する。
３．続いて土地建物取得資金全額についての抵当権を「土地建物」に設定する。

このケースでも２が余分な手続きです。
３万円というと多いように思いますが、とりあえずおおざっぱに言うときは多めに言うのが普通です。
人間、一度聞いた費用より高くなると文句を言うのが普通ですので、たいていは多めに言っておき、実際にはやすくなるという処理をします。

普通の司法書士であれば、無茶な請求はしませんし、昔法定の報酬規定があった頃の価額をだいたい維持していますので、おそらく手続きに見合った妥当な金額の提示をしているのだろうとは思います。

回答No.1

nhktbs

土地についている抵当権と同様の抵当権をその土地上の建築物にも付け、土地に付いても当期を変更し土地建物で共同担保とする手続きです。
建売で同時に土地建物に抵当権を設定するのではなく、まず土地に、その後その土地上の建築物を建築の際共同担保として提供するのは当然の普通の行為です。（金融機関との金消契約書等にもその旨記載されているはずです。）
建売のように同時に共同担保として設定する場合と異なり、建築条件付土地など後から建物を建築する場合には土地は抵当権設定登記の減免を受けられないなどデメリットも生じます。
司法書士手数料と登録免許税の追加分が3万円が妥当かどうかは債務金額によっても異なりますが、特別高くはないように思います。
建物が建築されていない段階においては、建物の表示登記及び所有権の保存登記がされていないため、建物の抵当権設定登記はできません。したがって、まず土地についてのみ抵当権を設定し、建物の完成後、抵当権追加担保契約証書により担保の追加（建物）をします（抵当権設定契約証書に建物部分が表示してあれば、当該契約証書で有効ですが、表示されていない場合は、新たに「抵当権追加担保契約証書」を作成）し、土地・建物に同順位の抵当権を設定することになります。
つまり土地の抵当権も共同担保追加の変更登記が必要になるのでその費用です。