違法建築について

質問

都内で新築建売戸建住宅を購入しました。
用途地域は住居専用地域で建蔽率は６０％の地域です。
狭い土地ですので当然建蔽率の限度いっぱいに建てられているのですが、
２年ほど前に建てられたという隣の家は
”同じ用途地域、ほぼ同じ土地の広さ”にもかかわらず
完全にうちより大きいのです。

うちとの境界線から建物までの離隔も５cm程度しか取られておらず
前面道路に対しても自転車１台分ほどのスペースを残して敷地いっぱいに建てられているため
自転車やバイクは私道に大きくはみ出して計３台駐輪されてます。
うちの施工業者さんも口々に『隣は無茶苦茶やってる』と言ってました。
管理がずさんだった大昔に建てられた建物ならともかく、
２年前でこのような建築が許されていいのでしょうか？

これから長い付き合いですので隣とはもめたくありませんが、
うち側に大きく越境して壁に取り付けられた室外機の音などにも悩まされ、どうにも納得がいきません。

なんとか隣ともめることなく行政に処分を下してもらうことは出来ないでしょうか？
教えていただけますと幸いです。

回答No.4

noname#102385 · ベストアンサー

今日は、cyoi-obakaです。

都内では、特定行政庁の取締りや近隣の目が厳しいですから、公然とあなたが記述したような建ぺい率オーバーは通常困難です。
ご質問の内容から判断致しますと、隣の敷地は2年前の建設時、ヒョットするとあなたが購入した土地も同一敷地だった可能性がありますね！
何故ならば、「あなたの敷地との境界線から、建物までの離れ距離が5cmしか無い。」との記述から推測しました。
5cmしか空いてないのでは、通常の方法では建設は無理です。外壁工事の場合、ラムダサイディング等の内側から施工可能な建て方もありますが、一般的には、外部足場を設けて工事をします。
この場合は、最低でも30cm以上の空間が有りませんと作業は困難です。
従いまして、建物を建設した後に境界線を設定し、敷地分割をした可能性が高いですね！
後は、隣が建設した当時、あなたが購入した土地の一部を借地した事にして確認申請そして建設工事を行った可能性も有ります。
また、前面道路が私道との事ですが、位置指定道路（幅員4.0m）と成っていますか？
もしかして、43条1項ただし書による認定道路ではありませんか？
この場合、あなたが私道と解釈している部分が、隣の敷地では「路地状敷地（旗竿敷地）」として扱われている可能性も有りますよ！
そうしますと、路地状部分も敷地面積に成りますので、見た目より隣の敷地は大きい事に成ります。

どちらにしても、役所に出向いて、隣の建物の建築計画概要書を閲覧（写し取得も可……有料）してみる事が肝要ですね！
そして、隣の建物の確認申請時の敷地と建物の状況を確認し、現状と差異が有れば，建築指導課（査察係）の担当者に相談してみてはいかがでしょうか？
現実的には、役所の対応は『是正勧告』で終わりですが……ネ！
建設途中での違法行為に対しては、それ相当の指導が出来ますが、完成して居住してしまった建物には行政側はほとんど打つ手が無いのが実状です。

現状、隣の室外機が越境しているのでしたら、その室外機の移動を申入れたらいかがですか？
または、役所の担当者の方に、室外機の越境をそれとなく隣人に指摘していただいて、是正するよう指導してもらってはどうでしょうか？
あまり、長くその状況を容認していますと、既得権が発生してしまう可能性も無いとは言えません。
エアコンの室外機ですから、通常は既得権の対象にはならないと思いますけどネ！

以上です。どちらにしても、隣同士で、且つ、あなたは後から居住した立場ですので、難しい事です。
双方、丸く納まる事を祈ります。

お礼

ご丁寧に回答いただきありがとうございますm(_ _)m

敷地については確かに以前隣とうちは同じ所有者だったのかもしれません。
近所の人がそんなことを言っていたような気がします。
なので施工については問題なくやれたと思います。
前面道路については幅員４ｍとなっており、それは隣も同様です。
しかも隣の私道部分の所有者はなぜか大蔵省となっています。
周りは皆個人所有なのに、なぜそこだけ大蔵省なのかも疑問なんですよね。。。
ですので隣の前面道路も敷地として計算されてるってことはないと思います。

室外機の移動については
うちの前の土地所有者と隣家で”越境物については今度建て替えたときは是正します”との覚書がなされており、
次の所有者にもそれを引き継ぐことが記載されているので難しいと思うんですが、なにか良い方法ありますかね。。。

いずれにしても早急に役所で確認ですよね。
そして少しでも行政に力になってもらえることを祈ります。
丸く収まるよう祈りますとのお言葉、本当にありがとうございますm(_ _)m

回答No.5

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんにちわ。
心中、お察しいたします。これから長い付き合いになる隣人となると、頭が痛いですよね。

他の方々がおっしゃっている通り、管轄の行政機関（特定行政庁）に相談するのが一番だと思います。
高さとは違い、広さについてはなかなか目測では判断が難しいと思います。相談者様の錯誤も考えられます。
特定行政庁に、相談者様の実名を告げ、対応は匿名で願いたいと話して、心配事を相談されればいいと思います。
既に建てられているものなので、現在進行形の建築中ではありませんから、即時の対応にはならずに時間がかかるかも知れません。
でも、当初の確認申請はどのような計画だったか、検査済証は交付されているか、あるいは検査済証の交付を受けていても、交付後に現場が変更されていないか、等は最悪現場に立ち入らざるを得ず、特定行政庁でないと調査や確認や判断ができません。
一般の方も、建築計画概要書の閲覧あるいは写しの交付請求を行うことにより、申請時の計画では敷地境界からの離れ距離がいくつなのか、あるいは配置の形態がどのようなものなのかはある程度情報を入手できます。
ただ、問題は確認申請時の計画の内容を知ることではなくて、今の現場がどのようになっているかですから、やはり一般の方には結論は出せないと思います。
建築計画概要書の記載の面積と、法務局で建物謄本を入手して登記面積を比較する方法もありますが、ここまですると手間暇と謄本を受け取る費用がかかるし（一通千円）、一般の方がする必要の無い行為ですので、担当の部局に任せればいいと思います。

特定行政庁が確認をした結果、申請内容と違う場合があっても、即違反建築物にはならないと思います。
申請内容と何が違うのか、それは法に抵触することなのか、単に計画変更の手続きをすれば済むことなのか、そして法に不適合な箇所がある場合、多くのケースでは是正の方法があります。
（誰が見ても、どうしようもない是正不可能な違反建築もありますが。）

ですので、是正の手段によっては現在の形態が変わらないケースもあるかと思います。
なお、特定行政庁は建築主のプライバシーを守る必要があるために、調査の内容、違反があった場合、その内容や是正の方法など、詳細については相談者に説明はしないと思いますので、そこまでは期待しないでください。

結果がどうであれ、とりあえず特定行政庁（これがどこなのかわからない場合は、お住まいの市役所に問い合わせてください）に相談をしてみてください。
不安があるのを、だまってじっと耐える必要はありません。

お礼

週末パソコンを開けていなかったため
お礼が遅くなり大変申し訳ありませんm(_ _)m

この週末、改めて隣家の周辺を見ましたが、
うち側の境界だけでなくどの境界に対してもギリギリに建てられていました。
あの状態で建蔽率６０％はやはりありえないですね。。。

今後の対応についてはご指導いただいたとおり
基本的には行政に委ねます。
ただ、仮に行政が違法性を認めても「建て替えなさい」とは言えないでしょうし
過度な期待はしないようにしてますが。

でも心強いお言葉をいただいて元気と勇気が出ました。
耐えるばかりではなく頑張ってみます！
ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.3

kdjkdl

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5567420.html
上記、一昨日の質疑ですが4と6の回答が参考になりそうです。

4は私ですが、申請は通しても完了検査を受けぬ業者はまだ存在します。
そして行政は困ったもので完了検査についての追求は非常に甘いです。（私の経験に過ぎません、昨今は変わっているのかもしれませんが）

モラルに著しく欠ける業者ならば違反も有り得るかもしれません。
完了検査を受け、検査済証が交付されていれば違法では無い訳ですが、役所に電話で聞いてみては如何でしょうか。

違反の場合ですが処分に関しては残念ながら指導に留まると思われます。
建設中の建物が滅多切りにされたのを見た事はありますが、そこに居住されてしまうと居住権が発生する？、良く分かりませんがとにかく前例、行政代執行は恐らくこれまで無いでしょう。
もちろん例外として常軌を逸した一見して危険極まりない住宅、隣家に寄りかかっているとか・・・などはそれなりの処分を受けているのでしょうが。

違反であれば業者の処分は出来るでしょう、同意のもとであれば建て主も処分されます（建築士法改正でこの辺、厳しくなりました）、それらを経た上で室外機等を移設する位の対応はしてくれるかもしれません。
しかし、穏便にとはなかなか行かないでしょうね。

ああ、前の方の回答を今見ましたがシンプルでお薦めですね、まずはここから始められたら如何でしょう、違反であるか、とにかく調べぬことには始まりませんから。

お礼

回答ありがとうございます、リンク貼って頂いた質疑も参考になりましたm(_ _)m

私が疑いを持っているのも完了検査を受けたかどうかなんです。
境界線を確認していれば一目見て建蔽率６０％以内を守っていないのはわかりますし
室外機だけではなくメーターボックスなんかも越境してます。
境界からの離隔もとってない。
それが確認申請どおりの施工ってことはありえないと思うんですよね。。。
地中配管なんかもうちの敷地を通っているらしく
業者も隣家のことを『ここをやった業者はひどいですね』言ってましたから
モラルに欠ける業者であることは間違いないと思います。

処分については私も”違反してるから建て直しなさい”とまでは言えないだろうと思ってますが
それだけ好き放題やっていて越境についての謝罪も一切ないのですから
何らかの罰は受けて欲しいのです。
いかになるべく穏便にことを運ぶか、が問題なんですけどね（＾＾；）

回答No.2

dyundyun

お住まいの行政の建築相談関連部署に相談される事をお勧めします。
違法かどうか等調べてくれると思います。

『揉めたくないのでお隣には言わないでくれ』
と言えば秘密は守ってくれるでしょう。

建築基準法上に違法が認められば、
施主・設計者・施工者が基準法に基づく処罰を受ける事と思います。

お礼

回答ありがとうございますm(_ _)m

そうですね、まずは行政機関に相談ですね。
”うちが通報した”って思われるのが嫌なんですが
疑われたとしても行政は秘密を守ってくれますよね（＾＾；）

基準法に基づく処罰、どんなものか存じませんが
是非受けて欲しいです。

回答No.1

tadagenji

あなたの家の確認申請書副本から、建蔽率、容積率などを見てください。
本当にいっぱいなのかどうかを確認して、お隣の敷地を巾、奥行きから計算してみてください。
お隣が角地でない事が条件ですが、あなたの所と同じ建蔽率を明らかに越えているならば、市役所の建築指導課に相談に行ってください。

家の床面積は、奥行きの途中を微妙に削ったりして減らせるものですので見た目だけでは、結論が出ませんので役所で相談です。

ただ
役所に保管されている確認申請書は、基準法をクリアしているはずです。

お礼

回答ありがとうございますm(_ _)m

うちの確認申請の副本を確認しましたが、やはり建蔽率容積率とも限度いっぱいでした。
隣は角地ではありませんし、建物の後部(道路側から見て）は同じ位置、建物も同じ形状なのに
隣の方が道路側に1.5ｍほど出っ張っており
左右も敷地いっぱいに建てられているのでまず間違いなく超えていると思われます。
まあいずれにしても役所で相談・確認ですね。

確認申請はおっしゃるとおり基準法をクリアしていると思います。
問題はそのとおり施工されたか、ですね。。。