両親所有のマンションを泣く泣く、事情があって処分することにしました。

質問

両親所有のマンションを泣く泣く、事情があって処分することにしました。
そのお金で今後両親が住む賃貸マンションを契約する予定なので、できるだけ高く売却してあげたいのですが、当方は不動産の売却が未経験でよくわかりません。
いわゆる大手の不動産会社から地元の会社まで数社見積りを取ろうとは思っていますが、その際に注意する点や、やっておいた方がいいこと、こういう会社はやめた方がいいなど、ご経験者の方のアドバイスをいただきたく思います。
売却がいいのか、先を考えて賃貸にした方がいいのか迷っています。
場所は札幌で、10年くらいローンも残っています。
是非アドバイスお願いします。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

＞できるだけ高く売却してあげたいのですが、

お気持ちは十分理解できますが、早期に売却したいのであればこの考えは捨てる事が第一です。

なぜなら、現在不動産は一部の超・人気物件を除き完全な「買い手市場」で、相場通りでも売却に苦労しています。

なので、早期の売却を目指すのなら「ある程度で売却できれば・・・」との柔軟な考え方をした方が良いでしょう。

＞その際に注意する点や、やっておいた方がいいこと、

先ずは数社に査定を依頼してください。
その際に担当営業の見定めをする事。
見た目・話し方等の営業マンとしての基本的な事は当然として、
不動産業者としてのスキルが備わっているかが重要です。
貴方の質問に対し、その場で回答できるか、その場で回答できなくても、「●●までに回答します」との誠実な対応をしてくれるか・・・

不動産売買がスムーズに運ぶかどうかは７０％営業マンで決まります。
ここは実際に面談しないと判断できません。

あと、「高査定＝良い業者」では決してないと思ってください。
物件を預かりたいばかりに高査定を示し、預かってから値下げを言ってくる業者がいます。
なので、数社に査定を依頼し、一番高い査定価格と一番低い査定価格を除いた上で「平均値」を出し、その金額を「売買価格決定」の目安としましょう。

あと、宅建業法では査定価格の根拠を「資料を示し」売主様へ説明する「義務」があると定めています。
つまり、口頭で「●●万円位ですね～」なんて業者は「即切り」です。
最低でも直近３年以内の売買成約事例・近隣の「類似物件」の成約事例を示し、最近の市場動向くらいは用意してお客様宅へ伺います。私は。

この上で「専任媒介」で任せましょう。
物件が誰でも「のどから手が出るほど」欲しがる「超・人気物件」以外は「一般媒介」ではまず売れません。業者の販売活動予算が「一般媒介」では殆ど付かないからです。

＞売却がいいのか、先を考えて賃貸にした方がいいのか迷っています。

まず前提として住宅ローンが残っている状態で賃貸に出す事はできません。
金融機関に無断で賃貸に出し、それがばれたら「残債一括返済」か金利の高い「投資用ローン」「フリーローン」への借り換えを求められる事もあります。

なので、賃貸に出す場合は必ず事前に金融機関からの承諾を得てください。

賃貸は「クレーム産業」です。
日々の細かい事から裁判沙汰まで様々。特に現在「借地借家法」で賃借人が「強烈に保護されている」状態ですので、余程の事が無い限り争えば大家側に厳しい判断がでます。

また、借りる人がいてこその賃貸です。
これは売買と一緒で人気の無い物件は本当にいつまでたっても「空室」です。賃貸は「空室＝赤字」ですので、そのリスクは常に存在します。

このように、賃貸業は素人では誰かの助けが無いととてもできません。
その「誰か」は不動産業者へ依頼するのが普通ですが、当然「賃貸管理委託手数料」がかかります。
相場は賃料の３％～５％です。（当然、空室時は「無料」の契約内容が前提）

長くなってしまいましたが、ご参考になさってください。
いい結果が出ますよう。。。

お礼

大変参考になりました。細かくアドバイスいただきありがとうございました。両親とよく話し合って、慎重に進めます。ありがとうございました。

回答No.3

lpfp

売却の心得として
「査定額と実勢の売買価格は似て非なるものである」
という事がいえます。
大手不動産仲介会社の多くは、往々にして売却依頼を取得することを主な目的としています。その為、高めの査定額を提示して売却依頼を取り売却依頼のノルマを達成しようとします。あくまでも依頼を受けた売却が主たる目的ではなく、売却委任を受ける事が主たる目的である傾向が強いのです。依頼を受けてしばらく（１ヶ月程度）はチラシなどで販売活動を行いますが、もともとの査定額が高いため（相場より高い）買い手が付かなければ、値下げの提案をしてきます。
物件にもよりますが、全国的に大手仲介会社が行っている手法はこの傾向が強いようです。

査定を依頼する場合は、高値の査定を出す会社ほど注意したほうが良いです。慎重に事を進めたい場合は、ご自身で売却予定の相場を調査することもお勧めします。インターネット等で売却予定のマンションの他の部屋や周辺の物件を探して問い合わせをしてみるのです。名前は匿名でも良いと思います（営業がしつこい場合があります）提示された査定額（平米単価）と現在市場に出ている相場との乖離が確認できます。

さらに。大体の査定がわかってもすぐに依頼するのは止めましょう。
今度は、賃貸に出した場合と売却した場合の今後の資金計画を検討すると良いでしょう。これは、不動産業者では行えない場合がほとんどなので、ファイナンシャルプランナーに相談すると良いでしょう。

大きな財産を処分するのですから、営業トークに惑わされず慎重に事を進めることをおすすめいたします。

お礼

大変参考になりました。非常になれないことで心配ですが、慎重にやってみます。ありがとうございました。

回答No.1

nonbay39

＞できるだけ高く売却してあげたいのですが
　売り主は誰でもそう思い、買い主は誰でもできるだけ安く買おうとします。結局相場で売れるということです。
　近隣の事例は不動産屋に依頼すればきちんと調べてくれます。売り急いでいるのであれば値下げするしかないです。

お礼

ありがとうございました。参考にさせていただきます。