住宅ローンの借換の相談です

質問

住宅ローンの借換で質問です。残高は3300万、スター銀行に期間30年で借換予定です。スター銀行への預金は600万、毎年80万づつ増額していく計算です。このペースで約14年後に借入＝預金額となり、金利ゼロ予定です。

当初は変動金利で金利上昇傾向が見られた時点で、10年固定に変更と考えています。大抵、変動金利は避け、長期固定を薦められますが、このプランだと危険性は高いですか？スター銀行の場合、借入れ－預金額の金額のみに、金利がかかるので、今の低い変動金利の期間に、なるべく預金額を増やしでこのメリットを活かしたいと考えております。色々な意見を頂戴したいです。よろしくお願い致します。ちなみに３０才代後半。妻と小学校低学年の子供二人。年収は750万～です。

回答No.2

spaider01

スター銀行のそのサービスについて細かく確認していないので、かなり適当な回答と思いますが、気になった点だけあげさせていただきます。

考え中のつぶやきみたいな感じで捉えてください。

○仕組みについて

借入―預金の分だけを対象に（変動）金利をかけるということですね。そしておっしゃるように＝になると金利対象は消滅して金利ゼロとなりますね。たとえば1,500万円借りていて、1,000万円（普通預金：円建て）預けていたら、１）500万円に対する利息支払があり、利息収入はゼロ　２）1,500万円についての元金返済　３）1,000万円が預金として拘束される

つまり、連動が効いている範囲で起こっていることは、Ａ）元金の支払　Ｂ）手元資金の無利息での拘束　ということになるのではないでしょうか。　仮に預金を引き出すと、毎日チェックされている連動状況に基づいて金利が計算される（金利が発生する）。

・引き出してもいいけど、引き出せばその分、金利をとる
・１０００万で、２００万預金したら、金利は８００万円部分のみ。しかし、元金は１０００万円返済することに違いはない。２００万円に対して付くだろう金利と１０００万円に対してかかる金利の差が損得につながる。
・円普通預金には金利がつかない

もともと低金利状態で預金を拘束してまでゼロ金利にすることにどれくらいメリットがあるか　→　普通に預けたら金利がつかないのと同じなら、まだ連動預金でローン金利を消した方がいいというメリットがある。…がそれは手元資金で直接繰上げ返済してしまうことと実質的にどの程度違いがあるのか？…繰上げ返済してしまうと現金を失うが、連動預金であればいざとなれば引き出すことができる。ただ、繰上げ返済の場合は元金が減るが、連動預金の場合はローン残高に対して預金を立てるのに過ぎないのだから元金が減るはなしではないのではないか？単に、毎月返済額に対する連動部分の金利がゼロになるだけ。この場合、総支払額の減少への作用は繰上げ返済よりは弱いと考えられるがどうか。つまり、連動預金で得られる総返済額減少分の利益を得るために行う手元資金を連動預金として事実上拘束するという負担は、借り手にとって値する話なのかどうかという判断が必要ではないか。

しかも、万が一、その後金利上昇が始まった場合は、繰上げ返済するよりもその資金を預金した方が金利収支分だけ家計にプラスになる（繰上げ返済＝連動預金した方が損をする）。

銀行にとってはたとえば、銀行がまだまだしばらくは低金利が続くと考えた場合、もともとローンで金利収入が対してとれないのなら、直接、元金を回収してしまって（連動預金という形で）、自分たちで貸出したり運用してより高い金利を得た方が利益率が上がる。もし、外貨建てにしてもらえれば、預金者にリスクを転嫁して、自分たちは手数料をもらえるので損はない。金利が上がれば上がったで、連動預金の貸出・運用金利が上がるだけで儲かる話。

金利が高くなればなるほど、ローン金利をカットするために無利息預金を続けるよりも非連動で預金した方が金利差でローン負担をより引き下げることができる場合がでてくるから、その場合は損になってくる。

変動金利だから、ローン金利が高くなる。

金利が高くなる場合は、ローンの金利が上がり、ゼロ金利部分を維持するために連動預金に無利息で拘束されるという二重の損（逸失）がでる可能性がある。そこまでいってはスター銀行に失礼かもしれない。

ということは、変動＋連動預金は、単なる変動金利の場合よりも、金利上昇に対しては、より弱いプランである可能性が高い。低金利継続の見込みにどっぷりつかっている印象は受ける。言い方を変えれば、金利が上昇する可能性が考慮されていない。

つまり、その選択肢は、基本的に今後長期にわたって低金利が継続していくという見込みへの依存度が、変動金利（連動預金なし）の場合よりも高いと言えるので、そのようなリスクを選択しているという自覚が必要。

手元資金を、預金いう形で実質的に払っていくか、金利として払っていくかという選択をするということ。

宣伝文句は、「普通預金」であっても、連動部分が減少すればローン金利の幅が基本的には広がるから、それを避けるために引き出しをしないとすれば実質的にはまさに繰上げ返済しているのと同じ。そして、毎年８０万円の積み増しは実質的には毎年８０万円の繰上げ返済をして、金利負担を減らし、返済総額を減らすというプラン。

手元資金を普通預金としながら実質的に繰上げできますよという宣言は、微妙。特に前半部分は、実質的には拘束されてしまうのだから、経済的には手元資金としての性格は決して強くはない。

ただ、いざとなれば引き出せる（金利が復活する犠牲のもとに）ということでの柔軟性があるというメリットがあるということ。逆にその程度とも言える。

もっとも、低金利が続いてなおかつ生活コストが上昇する場合の備えとして考えると有効な手段の一つとみることができ、そのような場面でこの商品の魅力が発揮されるということかもしれないので、そのような状況を想定するかどうかがこの商品を選ぶポイントになるのではないか。

○金利の選択について

住宅ローンは固定、長期固定、短期固定、変動という順に進めるのが考え方としては一般的なようですね。そもそも変動金利はリスクが高い分だけ設定時の金利が固定よりも低いということになります。それで、この判断は、ほぼローンを勧める側の指針として動いていますので、必ずしも変動をとるから危険だというわけではないと、それは言いきれます。なぜかと言いますと、危険かどうかは、結局だれにもわからず、自己の判断しかないからです。ここまで見通しのわからない経済状況になっていると、今後金利が上がるのかどうかさえ何とでも言える状況です。ただ、考え方としては、それだけ金利を基準に金利形態を決めるのではなく、家計そのものの見込みに基づいて判断すべきだということになると思います。

そうすると、やはりいまの時代ですから、収入の不確実性の方が強いという観点から、リスクの中和と柔軟性の両方に向いている長期固定がほぼ決め打ちで推奨されてくるのだと思われます。ですから、そこはローンを勧める側の家計に対する評価とご自身の評価のギャップがでるところでもあると思います。そして、客観的にどちらが危険かというよりも、家計の安定性をご自身がどう評価するかに基づいて、保護レベルを高くしようとするのであれば長期固定、中以下でも自己責任でやる場合は変動金利というように意思決定するしかない問題だと思います。

また、小学校低額年のお子さんがお二人いらして、３年生くらいと仮定するとあと７年程度で中学生となるわけで、さらにその３年後には高校受験と入学、そのさらに３年後は大学の可能性もあるとすれば、消費税増税のリスクその他家計費の増大、減収のリスク、固定資産税、自動車関係の費用など、その過程で、当面はローン減税があるとしても預金を年８０万円も増額していくことは可能かなどが浮かんできます。その他ボーナス依存度など。もちろん、そうしたもろもろを見込んでいらっしゃると思うのですが、こういうことを考えると、勧める立場であればやはり長期固定というのが王道になってきますね。

さらに、上で検討し（つぶやい）たとおり、変動金利（連動預金付き）だと、金利上昇に対するリスクが大きくなるので、これを緩和する意味でも、金利タイプについては固定に寄せていくというのがより健全な計画と言えますね。

ここで書いた内容にご関心がある場合でも、基本的なことについて重大な勘違いがあるかもしれないので、必ずスター銀行さんの担当者にここに書いてあることの妥当性を確認してください。ひとつ勘違いがあると芋づる式に全部間違っていく話なのでご注意ください。一読して、それがおわかりになった場合、すいません^^;

回答No.1

amondyuru

スター銀行は団信が別なので、他行の１０年固定と同等だと思います。
　通常は借り換え時のキャンペーン金利なのでスター銀行で１０年に変更するつもりなら、最初から１０年を選択して繰上げ返済したほうがいいと思います。
　ソニー銀行等は金利変更の自由度が高く、乗り換え金利も当初金利も利率が変わらないうえ、借り換え手数料も格安です。
　預金があれば金利０円はお得なようですが、元利均等方式だと利息を０円にしても元金が減らないので支払額は年々増えていきます。