住宅ローンの借り換え（東京スター銀行かSBIか？）

質問

住宅ローンの借り換えを検討していますが、なかなか同じような
事例がないので、アドバイスがいただければ、ありがたいです。

主人：44歳、税込年収600万
妻：36歳、専業主婦、子：0歳（5年以内にもう一人希望）

借入先１（信用金庫）
借入残額：1650万円（借入1700万円、内ボーナス払い200万）
残り期間：31年5ヶ月
金利：全期間固定金利（3.05％）、団信あり

借入先２（共済組合）
借入残額：1332万円（借入1400万円、内ボーナス払い200万）
残り期間：27年9ヶ月
金利：変動金利（2.66％）、団信なし

共済組合で、土地の分の融資を先行して受けたのですが、変動金利
（上限4.26％）と民間生命保険に加入していたので、団信に加入し
なかったのですが、このたび生命保険を見直したので、団信未加入
だったことを後悔して借り換えを検討しております。

借り換え検討しているのは、東京スター銀行と、SBI住宅ローン
です。物件が、市街化調整区域のため、本命の住信SBIは対象外でした。

借り換え金額：2980万円
（金額は決めてないですが、ボーナス払いを併用しようと思ってます）
借入期間：30年

東京スター銀行は預金連動型の10年金利固定（3.1％）団信含め
事務手数料105,000円
代理店からの勧めがあったのですが、シミュレーションで、毎月１万
貯金できれば、100万以上メリットがでるとのことでした。
預金が手元に残るのも魅力ですが、10年固定後の金利上昇が気になり
ますし、思うように貯金できなかったら。とも思います。

SBI住宅ローンは30年固定金利2.5％（団信含め）
長期固定ですが、事務手数料が4.2％で、初期費用が高いのがひっか
かっています。どちらも繰り上げ返済、保証料は無料です。

預金連動型の将来性にも少し心配がありますが、初期費用も安いし
大変迷っています。アドバイスをお願いします。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

事務手数料が違うのなら、それを金利に含めて計算すれば簡単に比較出来ます（初期費用を現金で用意出来るとして）。これを計算すると大体ですが前者が実質金利3.127％、後者が2.829％位になります。総支払額で考えると46,222,771円と43,933,057円です。前者は10年後どうなるかは分かりませんが、今より金利が下がることでもなければ後者しか考えられません。それに74歳返済終了というとんでもない返済計画ですから、将来に渡って返済金額が変わらないというのは大きなメリットです。これは、金利上昇に備えての貯金が必要なく、臨機応変に繰上返済出来ますし。

なお、年収に対する返済額は25％程度ですので大丈夫だとは思いますが、返済終了が高齢になり過ぎるのが気になります。その年齢なら、15年（繰上返済を前提に20年）ローンでないと厳しいように思います（私なら怖くてこんなローンは組めません）。これで25％に収まらないようであれば、当初の借入金が多過ぎたのでは？
また、頭金を幾ら払って何年返済されたのか分かりませんが、担保価値として借り替えは可能なのでしょうか？更に言えば、返済終了年齢からも疑問符が出る銀行もありそうですね。70才超まで働ける自営業か何かをされてるのでしょうか？

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

補足

早速の回答、ありがとうございます。また、詳しく教えていただき、感謝しております。

主人は普通の会社員です。
頭金は土地、建物で600万くらい支払いました。まだ、返済は2年くらいです。
担保価値はわかりませんが、東京スターの代理店から勧めがあったので、
借り換えは可能だと思っていたのですが。。。
SBIの返済は80歳まで可能なようです。
借入期間をもっと短くとも考えたのですが、借り換え諸費用を現金で支払うと、手元にお金がそんなに残らないため、
返済期間を30年にしておいて、ちょこちょこ繰り上げ返済をしていこうと考えておりました。
やはり、長期固定ができるSBIを本命に相談していこうと思います。