適合高齢者専用賃貸住宅のメリットとデメリット

質問

『適合高齢者専用賃貸』が良くわかりません。

有料老人ホームの経営を考えているのですが、知り合いから『適合高齢者専用
賃貸』のことを聞きました。

色々調べてみたのですが、メリットとデメリットがいまいち良くわかりません。

基準は、
(1)　各戸の床面積が２５m2以上（居間、食堂、台所その他、高齢者が共同して
　　 利用するために十分な面積を有する共用設備がある場合は１８m2以上）
　　 であること。
(2)　各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えること。
　　 ただし、共用利用のための適切な台所、収納設備又は浴室を備えた場合
　　 には、住戸内に台所、収納設備又は浴室を有することを要しない。
(3)　前払い家賃を徴収する場合には、高齢者の居住の安定確保に関する法律に
　　 基づく保全措置を講じていること。
(4)　居住者に対して、介護、食事の提供、洗濯、掃除等の家事、健康管理の
　　 いずれかのサービスを提供していること。

だと思いますが、クリアするとどのようなメリットがあるのでしょうか？
また入居する老人にも何かメリットがあるのでしょうか？

逆にデメリットは何かあるのでしょうか？

簡単に説明できる方がいましたら、ぜひぜひ教えてください。

回答No.2

11otosann · ベストアンサー

追記します。

適合高専賃にして経営側にメリット
(1)補助：ありません。
　ただし、高優賃であれば補助はあります。
　しかし、自治体が募集していないでしょうね。
　予算措置が必要で、収入に応じて家賃補助も受けることができます。

(2)制約：所定の規格を満たす事で介護保険の特定施設の指定を受けることが可能になります。ただし、指定枠が無ければ無意味です。

入居される高齢者のメリット
(1)高齢者が専用で入居する住宅は不足しています。
ただ、施設として考えるようなホームは多いので、家が不足していると言うことです。
軽度の生活支援を受ければ自立した生活が継続できる高齢者は多いです。
「電気を交換して欲しい。」「行政から申請書等が来たけど意味が分からないから教えて欲しい。」等のレベルですよね。
住み慣れた街の中で高齢者が暮らす家を考えればニーズは有るでしょう。

(2)デメリット
正直言って新築物件だと高齢者の年金等で生活できる費用ではありません。
しかも、終の棲家と考えて移り住んでも介護が重度化したり、一番問題になっているのは認知症になった場合です。
本人には認知症の自覚がありません。
でも、火の不始末などで火事にでもなれば…
高齢者は逃げる手立ても有りませんから…

老人ホーム　＜　高齢者専用賃貸住宅

これは住む立場になったイメージです。
施設・老人ホームと言われるよりも、高専賃の方が受けがいいですね。

実際には、介護付有料老人ホームの基準も適合高専賃の基準も同じです。
管轄が異なる事と監査が甘いという違い程度です。
＊前記しましたが、運営上は部屋を変えることができない等、高専賃の方が難しい部分があります。

お礼

ありがとうございます。

非常に分かりやすく、理解できました。

回答No.5

putidenny

一連のご質問とご回答を拝読し大変参考になりました。
一つだけお伝えしたいのですが、私が検討したところでは、
適合高専賃の中でも補助金のある高優賃が有望であるかと
考えていましたが、地元の県の窓口に問い合わせると現在
募集を中止しており再開の予定はないとのことでした。
折角いろいろな制度があっても、実務的には仏つくって魂
入れずの面が有るので残念です。

回答No.4

11otosann

複合施設で新設されるのですね。
是非頑張ってください。

これもご縁なので新設と複合施設のアドバイスを

(1)開設前の活動が大切

私も数年前に有料老人ホーム（特定施設）を新設する担当をしていましたが、申請時点から募集に関する活動を行って
特定施設の指定日に入居率85％でした。

大切な事はオープン前の活動です。
開設してからでは手遅れだと言うことです。
今できる事を考えてください、チームで取り組むことです。

私は一人だったので、目標の100％入居が達成できなくて悔しかったですよ。チームで早く動いていたらまだ余力はあったのに…

定員が決まっている施設は空室の売り上げを取り戻す事は絶対にできません。
開設前に１０００万円の経費を投入しても開設時に満室だったら採算は十分取れます。
逆に営業活動をオープン内覧会から始めたら満室まで１年程度必要でしょう。その間のダウンは・・・

(2)複合施設の事業所毎の違いを理解、納得することです

有料老人ホームとグループホームですね
有料老人ホームが特定施設（地域密着含）であれば相違点が多いので認知症のレベルに応じて考えれば良いでしょうが、住宅型有料老人ホームだと介護サービスが全く異なります。
職員は理解できないので、何度も教える必要があります。

ディサービスや小規模多機能事業を併設する際にも同様です。

事業所によって通知基準の細部まで確認する事が大切です。

混同して必要な記録が無いと監査で面倒な事にもなります。
是非頑張ってくださいね。

＊大変だけど楽しいですよ。
　私も次の施設を計画しているので頑張りましょう。

お礼

色々ありがとうございます。

現在デイサービスをやっているのですが、それをやり始める時のスタッフが、「最低でも始める半年前から雇ってくれ」と言ってきて、最初はお金がもったいないと思ったのですが、そのスタッフがその半年で、かなりの利用者を確保してくれました。おかげで、3カ月もしないうちに、黒字になりました。

11otosannさんがおっしゃるように、私もかなりの経費をかけてでも、事前予約の入居者をできるだけ確保した方が良いと考えていました。幸い、今のデイサービスのスタッフが非常に優秀ですので、そのスタッフたちを中心にやっていこうと思ってます。

何度もアドバイス、ありがとうございます。

回答No.3

11otosann

昨日、建設業者さんと適合高専賃の話題が出て記載漏れを思い出しました。

運営上の問題点ですが

高専賃住宅は居室の賃貸契約ですね。
この賃貸契約の解除項目に「認知症による疾患」を入れることができないそうです。
病気を理由に契約解除する事は不当解除に当たると判断されるようですね。

「第三者へ著しい迷惑行為」と入れても「著しい」の規程が必要です。

実態として高専賃、高優賃を運営している担当者からも「長年住むことで加齢に伴う認知症高齢者の問題が切実です」
「転居、退去を求めるのは周囲の住民ですが、ご本人は認知症の認識も薄く、迷惑行為を覚える事も出来ないし、遠方のご家族は現状を理解して頂けません。その上、転居先もないので斡旋する事もできません…。最終的には福祉の関係者が動いて援助する中で考えているのが現実です。」

施設を開設するのは、ある意味　簡単です。
でも、20年30年と継続して適切に運営するのは大変です。
だから大変な方を一番に考えています

お礼

色々ありがとうございます。

現在グループホームの申請をするところなのですが、
2ユニットのみの募集ですので、それに併設する形で
「有料老人ホーム」を作ろうと考えていました。
恥ずかしながら勉強不足で、その申請の過程で
「適合高齢者専用賃貸住宅」のことを知って、
もし建築などで何か補助が出るなら、と思い質問
させていただきました。

特に「適合高齢者専用賃貸住宅」にすることにより、
経営側にそれほど多大なメリットがあるというわけ
ではなさそうですので、「有料老人ホーム」にする
ことにしました。

（一応「有料老人ホーム」と「グループホーム」を
同一の建物に併設するのは、市役所でOKをもらってます）

ありがとうございました。

回答No.1

11otosann

高齢者専用住宅と適合高齢者専用住宅の違いは

介護保険の特定施設入居者生活介護の指定を受けることです。
適合高専賃の「適合」が特定施設の要件に適合していると言うことです。

有料老人ホームと高専賃の違いは、担当部署が厚労省と国土交通省の違いですが、監査等が緩やかで指導された事案は聞いていないですね。

運営上（利用者的にも）、高専賃は居室の賃貸契約になります。
有料ホームだと施設の利用契約です。
大きな違いは、高専賃では居室の移動がありません。
しかし、施設として重度化された方を集中的に管理したい等の意向があれば高専賃では難しいですね。

＊高専賃を今から検討されるのであれば、是非とも従来型との格差を考えてください。
入居される皆様の声を取り入れて検討する事を勧めます。

●参考です

(1)居室を仕切ってください。
施設は部屋の入り口を空けると居室内が全て見えます。
普通に考えて家の中が丸見えなんて有り得ないでしょう。
施設の常識は世間の非常識ですよ。
高専賃も有料ホームも家なのに施設としてしか考えていません。

(2)納戸を設置
高専賃では浴室を部屋に設置する例が多くなっているようですが、高齢者の事故にもなっています。
浴室を作るスペースがあれば、納戸として配置してください。
在宅から移り住まれる皆様は多くの荷物を持っています。
不要なのに捨てられない「思い出の品」が山積みです。
これを納めるスペースが喜ばれますよ。

浴室については、個浴で順番に利用できる設備を設けて利用状況を管理する事です。
一人で入られる事は良いが、万一の場合に職員が気付くことができる浴室です。
これで納得頂ければ十分だと思いますね。

その他は職員配置の問題や施設の環境もあるので、個別対応になります。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

どちらかと言えば、『適合高齢者専用住宅』にすることによって、

経営側に、
どのようなメリット（補助？）があるのかと、
どのようなデメリット（制約？）があるのかと、

入所する老人に、
どのようなメリットがあるのかと、
どのようなデメリットがあるのか

を教えていただければありがたいです。