都内１００坪の敷地を購入しました。７、８０坪程度のうちを建てたいです。

質問

敷地の半分が防火地域にまたがっているため、木造、鉄骨でも被覆巻きの耐火仕様にせねばなりません。コストがかかるのでいっそＲＣにしようかと、住宅雑誌を出していて結構有名な建築家の元にいきましたが、２回目も敷地を見ずにプラン書き、終始自慢話がすさまじく、自分以外の建築家は自分の前では物も言えない、自分の前にでてこれない、とはっきり言い放ち、辟易してしまいました。トラウマになってしまい、木造でいいかと、いくつかのメーカーから提案いただきましたが、やはり結構お高いし、幹線道路が近いことから夜間のトラックの振動とか、将来２世帯にも対応しやすいかとか大空間を考えてＲＣにもあこがれます。今まで木造一戸建てばかり住みついできましたので、正直ＲＣ住宅の住み心地はわかりません。４ＬＤＫ、プラス趣味の部屋、車２台分の駐車場、設計料，そのほかコミコミで６５００でおさめたいのですが、あるところでは、この予算だと、防火壁を設定して木造で非耐火仕様にしましようといわれました。木造で耐火仕様にしなくてそんなにかかるものなのでしょうか？お金もないのにあるように見られるみたいで、ぼられてないか心配です。最初大手ハウスメーカーいくつかきたのは木造なのに、９０００から一億越えで、３人住むだけなのにと鼻白んだものでした。商売っ気ぬきで教えていただきたいです。この予算でしたら構造はどうしたらよいでしょう？またどなたかよい設計士か工務店をご存知ないでしょうか？

回答No.9

salineroya

再度お答えします。shinseishinの後に.がありますが、もし、開けなければ、申し訳ございませんが、もう一度
www.ebihara.co.jp　の会社に電話していただき、昨年、さいたま市で2件工事した際の、設計者ということで必要と思われる情報聞き出していただけませんでしょうか。社長には、そのように対処するようお願いしてあります。

回答No.8

salineroya

先日、ご連絡しましたHPアドレスで御覧になれないということでしたが、インターネットエクスプローラーを開いてただいた後、最上段（例えば（yahoo...)とある場所に、先日のHPアドレスを入力いただけますしょうか）。よろしく、お願い申し上げます。

お礼

ご回答ありがとうございます。ヤフーで、http://shiseishinjimdo.com/　と入力しておりますが、やはり見つかりませんになってしまいます。何処かちがってますでしょうか？

回答No.7

salineroya

再々追加します。11日に、拙宅の一年目の点検があり、前回HPアドレス紹介した会社の工事部長と話していたら、その前日にinteriaさんと思われる方から問い合わせがあったとの事。私は、その会社に何にも話していなかったのでいささかびっくりしていたようでした。私は、自分の持っている専門知識が社会のお役に立てればと思って、[教えてgoo ]の回答しておりましたが、かなり切羽詰った状況なようなので、下記HPアドレスからお問い合わせ下さっても良いかなと思いまして、回答申し上げます。
http://shiseishin.jimdo.com/

お礼

ご回答ありがとうございます。確かにお電話いたしました。その際、誰ににうちのことをきいたのか、ということは聞かれましたが、ご本人にうかがってないので申し上げていいかどうかわからないので、とお答えしました。よくわかりましたね。ＨＰご記載ありがとうございます。只、何度やってもサーバーが繋がりませんになってしまうのですが、、、。

回答No.6

salineroya

更に追加します。自立する耐火構造の壁を屋根面、外壁面から50ｃｍ以上、飛び出させてこの部分に防火設備設置すれば、防火地域内に１００m2２階建てまでの木造（準耐火構造）の建築物建てられます。又、北側部分は２階建てであれば防火構造でいけます。防火壁の部分RCですとかなり重くなると思いますので、鉄骨で作って基礎は木造と一体にすれば、当初提案しましたコロンブスの上に建てられるのではないでしょうか。鉄骨部分は全く地震や風圧による力は負担しないと考えれば、たいしたものにはならないと思います。（軽量鉄骨）。そうすると、ほぼ全体が木造の単価となります。弊社で設計するとしたら６０万円/坪から。又、石膏ボードにドライウォールでもいけると思います。私は、昨年、自宅を建てましたが、家の壁、天井はほぼ全て石膏ボードに目地処理した上で、薄塗りですがフランス漆喰としました（ほぼと書いたのは、石貼りや板張りの部分もあるからです）。工事をお願いしたのは下記の工事会社でした。
www.ebihara.co.jp

お礼

ご回答ありがとうございます。防火に１００ｍ２未満と準防火に残りを配置するとして、では単純計算で６０×８０坪としても４８００プラス設計料に外構を少し５５００であがるかもしれませんね。
ＲＣに少々未練はありますが、解体するときは費用がかかるので、売るに売れない、という話も聞きますので、可変性の高い状態でいるのもひとつかなともおもいました。日本は土地がべらぼうに高いけど，うわ物は評価低いですものね。とはいえ、買ったばかりですから、まず建てることを早く決めろとしかられています。土地をあそばせてるのも、と今日駐車場に貸す契約しますが、ほんとうは一刻も早く竣工したいものです。フランス漆喰はどういうものか今からネットで検索します。

回答No.5

salineroya

追加の回答です。建築物を耐火上2つの部分に分け、両者を防火設備（以前は防火戸と表現していましたが法律改正により呼称が変わりました）にて区画する方法は可能です。敷地が防火地域と準防火地域どのようなかかり方しているのかによりますが、かかり方によっては、それは、かなり有効な方法かも知れません。（他の方が言われているように、工事費がRCで可能かどうかは建物のグレードと階数にもよります。数年前、世田谷で4階建てRC（４階部分は建築主住居、２～３階は賃貸８戸、1階はエントランス、賃貸の店舗、駐車場）全室エアコン付き、延べ床面積５００m2で坪単価６０万円でした（2部上場の建設会社施工）。ただRCの場合は２階建ては割高になるので、少しきついかなと思いました。私の事務所でよく仕事お願いする建設会社で、７０坪総２階で７０万円でぎりぎりかなと言う返事でした。外壁は小口タイル、内装は基本的に石膏ボードにビニールクロス。（基礎が著しく工事費かからなければ）どうにかかなということでした。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。敷地は間口約１４メートルの、奥行き約２３メートルのきれいな長方形です。北道路で、約半分の地点で東西のラインが走り、奥側南部分約半分の部分が防火地域で、手前半分が準防火にわかれます。南側は薄くて５階建ての商業ビルがあり、防音壁代わり、と割り切り、南側に寄せて建物を配置し、北側にも建てて、真ん中を開けて庭にする、コの字型にするのがベストかなとおもってます。出たり、引っ込んだりの形なので、コストが心配で、分けて繋ぐアイデアをおもいつきました。北側２階の南１階でも、逆でもよいです。内装グレードはつらいところですね。好みはドライウォール、一部石をはってアクセントにしたいのですが、、、広さをとるか、仕様をとるかということでしょうか。

回答No.4

sino8209

建築業界大手に務める者です。
一概に言えませんが杭が必要になるのは３階建てからです。
私の会社の標準的な単価から考えると十分ＲＣでも問題ない予算です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
どちらの会社さんでしょうか？ＲＣの標準仕様とはどのような感じでしょう？さしつかえなければお教えくださいませ。土地を遊ばせていても勿体無いのでコインパーキングにする6ヶ月契約を申し込みました。違約金をお払えば途中解約もできるので，一刻も早く建てたいです。切実なものですから、、、。

回答No.3

take080807

ＲＣで建設可能かどうかについて回答したいと思います。
今現在の建設単価からすると、都内ではおそらくＲＣであれば最低でも坪90万位にはなってしまうと思います。御希望の面積を実現しようとした場合、坪75万程度になるかと思いますが、この価格でＲＣが全く不可能かと言うとそうでもないとも思います。1年半前に、鎌倉でＲＣ住宅の施工をお願いした工務店(株式会社タックホーム)の施工物件を見せてもらった時、自社で持っているＦＲＰ型枠を用いることで型枠を再利用してコストを削減し、坪70万くらいで施工したＲＣの住宅がありました。(施工時期は2006年位だと思います)型枠を再利用するため、寸法や形状などに制約が付きますが、設計の工夫によって坪70～80万円でも良いものが出来そうに思いました。その工務店は秦野にあるので、都内の物件は対応できるか分かりませんが、同様の工法を採用している都内の工務店もあるかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
まずタックホームさん検索してみます。

回答No.2

salineroya

金額的には可能でしょう。注文住宅で坪60万円位からというように建築を考えられている方には話しています。木造耐火にすると今までの経験から坪で15万円近くＵＰします。（木造建築物でも、耐火建築物とすることが可能です。）但し、全体で70～80坪ありますと、設備等の分が均されますので坪当たり70万円ｘ80＝5600万円設計料600万円、空調をどう考えるか。（普通の空調なら200万円）、あとは外構。グレードにもよりますが150～300万円位。建物が70坪でしたら6500万円に十分収まると思います。敷地条件からして、車からの振動を考慮すると、基礎は工夫が必要かも知れません。コロンブスと言う基礎の下に発泡系の材料を敷きこむ方法は振動に有効と思われます。（これは工事費の中で吸収可能かと思います）。一度、文京区で採用したことあります。このコーナーが、商売をするコーナーではないと思っておりますので、私がと言うように立候補するのも憚られるところです。この、コーナーを通して問題点を解決していくと言う方法は出来るのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。仰る、坪あたり70万というのは木造耐火でございますか？やはりＲＣはむりでしょうか？防火の50坪部分にＲＣを建て、残りの準防火部分は木造非耐火で建て、ＲＣの渡り廊下で繋ぐというのは可能でございましょうか？つなぎ目はエクスパンションで地震に備えます。家族は3人なので、各個室３つととゲストルーム1室あれば、あとは細かく区切らなくてよいのです。自宅は3軒目になりますが、コロンブスというものは初めて聞きました。前回は10年ほど前中程度のゼネコンにオーダーし、とても気に入っておりましたが、倒産してしまいました。今回はディベロッパーがマンション建てる予定の土地だったのを、倒産し頓挫して、うちが購入しましたのでボーリング調査はあります。それによりますと関東ローム層で場所によりＮ値がよくないとかで杭を17メートルほど打ち込めばよいというようなことが書かれてありました。ですが、5階建ての（分譲か賃貸か知りませんが）マンションを建てる前提なので、２階か一階の個人住宅を建てる分にはそこまでいらないんじゃないかと思うのですが、、、。インテリア関係が好きなので、人件費もお安くなるように部材コーディネイト等も自分でなるべくかかわりたいと思っております。

回答No.1

isaokunn

6500万で　ＲＣの住宅も十分出来ますが希望の規模・仕様は無理かも知れません。（詳細はわかりませんが）
東京都建築士会のホームページをはっておきます。
ホームページを作って作品が見られるようになっている事務所もあります。
有名建築家の作品が住みやすい家とは限らないです。
デザインを優先するか、機能を優先するかはよく検討したほうがいいと思います。

参考URL：

http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/guide/build/point.html

お礼

ご回答いただきありがとうございました。
早速教えていただいたページを検索いたしまして、お気に入りに登録いたしました。自宅は今度で3軒目になるのですが、このような存在は知らず、家というと、住宅展示場を回るか、住宅雑誌を購入し掲載されている会社か個人をピックアップするという気の長い作業をしておりました。ＰＣて便利ですね。昔からあればよかったですのに。（苦笑）前回は10年ほど前もっと都心で30坪の土地を購入し、中程度のゼネコンにオーダーしましたのに、倒産してしまいました。今度こそ子供に残せる永く住める住まいを目指したいと思います。本当にありがとうございました。