処分行為と管理行為

質問

持分権者の行為に、処分行為、管理行為、保存行為とありますが、
建物を３人で、それぞれ３分の１づつ持っている場合、その建物を他人に賃貸する場合何人の承諾があれは貸すことができるのでしようか。
賃貸行為は処分行為、管理行為それとも保存行為でしようか。

回答No.2

daytoday · ベストアンサー

共有物の賃貸借が判例・通説上管理行為と理解されているのは，共有物の性質を変じる行為でなく，これの利用方法に関するものであって，持分の価格に従って，過半数で決せられるのが合理的かつ公平であるためとされています。
　一方，民法６０２条では，処分権限を有しない者が賃貸借を行う場合には同条各号の期間を超えてはならないとしていますから，その調整の結果として＃１に挙げた東京高裁判決では，この期間内で過半数の同意があれば賃貸借契約は有効であるとしています。全員の同意があれば，この期間を超えようが超えまいが，当然問題になることはありませんから超えた場合処分行為に該たると理解するのが安全だと思われます（直接，判示している訳ではなくとも結果的にそのように捉えるの妥当ではないかということです）。
　以上は対外的な効力についてのことになります。

　ところで，共有者間の対内的な関係をみると最高裁昭和４１年５月１９日判決では次のように判示しています。
　「持分の価格の過半数に満たない者は，他の共有者の協議を経ないで当然に単独で占有する権限を有するものではないが，他方，他のすべての共有者の持分合計が過半数を超えるからといって，現に占有する持分権者に当然に明渡しを請求できるものではない。なぜなら，このような場合，現に占有している持分権者は，自己の持分によって共有物を使用収益する権限を有し，これに基づいて共有物を占有するものと認められるからである。従って，多数持分権者が明渡しを求めることができるためには，明渡しを求める理由を主張し立証しなければならない」
　学説としてもこのことを肯定しているようです。これを受け，＃１に挙げた最高裁判決がなされています。

　使用方法について協議が成立しない場合には，共有物の使用は事実上の関係で処理されざるを得ないとされ，持分を超えて使用・利用する者には不当利得返還請求権は行為できる（大阪地裁昭和４１年２月２８日判決）が，協議の成立なしに引渡請求を認めるのは行き過ぎ（東京地裁昭和３４年１２月２４日判決）とされています。
　この対内関係の処理については裁判での決定手続が定められていないため，最終的には共有分割請求をするしかないと理解されています。

　以上を要するに対外的には過半数なく単独で貸すことはできないが，協議無しに事実上貸してしまった場合には，対内関係における処理（使用についての協議，持分の取得等や明渡請求権の主張・立証）が困難になるということになります。
　なお，いったん貸した場合の解除も対外関係としての管理行為で過半数で決せられ（最高裁昭和２９年３月１２日判決）ますから，賃借権の解除の要件があれば，これを行使すれば良いことになるのは当然です（不当な占有までも許す意味ではないということ）。

参考URL：

http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/kurasi/kurasi89.htm

お礼

解説ありがとうございました。
大いに役立ちました。

回答No.1

daytoday

共有物である土地のケースですが，昭和５０年９月２９日東京高等裁判所昭和４３年（ネ）第２９７６号の判決によれば次のように判示されています。　「土地の賃貸借は，同土地に対するいわゆる管理行為にあたるものと解するのが相当であり，したがって，本件土地賃貸借については，民法第２５２条の規定によりその共有者の持分の価格の過半数をもって決すべきものといわなければならない」
　ご質問のケースでは２人の同意が必要ということになります。
　なお，上記判例等から民法６０２条の期間を超えた賃貸借契約は処分行為に該たるという考えになりそうです。

　ただし，共有建物のケースで昭和６３年５月２０日最高裁判所昭和６２年（オ）第５３号の判決では次のように判示されています。
　「共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで共有物たる建物の使用貸借契約を締結し占有使用することを承認された第三者は，その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが，現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権原を有するので，第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡を請求することはできない」
　そして，この判決では次のことも判示しています。
　「第三者の占有使用を承認した原因が共有物の管理又は処分のいずれに属する事項であるかによって結論を異にするものではない」

お礼

早速ご解答ありがとうございます。
前段の判例は、要するに、管理行為だから過半数の決議で貸せる、と云うことのようです。でも、その賃貸借が短期賃借権に限り、長期なら処分行為に当たる、と云うことでしようか。
後段の判例は、管理行為、処分行為は考える必要がなく明渡請求できない、と云うことは、一人でも貸せる、と解釈しますがどうでしようか。