競落されたマンションの共有敷地持分の不法行為を問えますか。

質問

当マンション組合員の所有区分が区役所により差し押さえられ、競売で競落されてしまいました。
此れが建物であれば判るのですが、今回の物は土地の持分です。
但しこの土地は事情があって後から組合が購入して会員に分け与えた物ですので、建物の敷地とは別とも言えます。

但しこの土地は、マンションの建設時点ではその敷地と表示されておりました。（再建築の時には此れが無いと同じものが建たないことは承知しております。）
その為に後になって、組合が掛けあってこの土地を購入して会員にその比率により分配しました。結果としては、全ての区分所有者が建物比率でこの土地も持っていることに成ります。

今回この土地のみが別物として扱われて競売にかけられ、ある不動産業者が此れを競落しました。この土地はその時点で敷地権の設定をしておらず（建物の敷地の土地も）、その為に単に共有持分の売却とされました。（その後敷地権化しました）

今回管理規約を検討する機会がありまして、その中に「組合員は建物の区分所有者である事と、組合員はその敷地を分割請求する事が出来ない事と、建物の占有部分と分離して敷地及び共有部分等の共有持分を他の者に譲渡・貸与・抵当権または質権の設定等の処分をしてはならない』事の規約を見つけました。

そこで質問ですが、この土地を差し押さえ、競売にかけた区役所の行為は不当行為ではないのでしょうか。
試算の回収に対しての権利は当然認めるのですが、共有持分の土地を第三者に売却する事が不当だとして、この売却自体に錯誤があるとしての組合から競売取り消しを求める事は出来ないでしょうか。
何方かこの辺のことについてご存知の方、お知恵を頂きたいと思います。尚この競落は１年前になります。

回答No.2

mannsyonn · ベストアンサー

登記上はどうなっておりますか。
民法の共有には登記をもってこれに対抗できると
あり、購入時に区分所有者全員が持分割合で
持分を所有した時点で登記をしていなければ
所有権の主張は負けになります。区が登記を
してある物件を競売に掛ける事はしないと
考えられますので、一度その土地の売買契約書と
持分割合で所有することになった時の書類を皆さんで
確認の上不動産屋と話し合いが必要かとかんがえます。規約はマンション内の約束事ですから、外の人には通用しません、規約ではなく「区分所有法と民法の
共有」を参考にして、用心深く掛け合うほうが良いと
思います。不動産屋は手ごわいですから、
弁護士と相談する手もありますが時間１万の相談料
かかりますから、区分所有者全員で出し合う事お勧め
します。

お礼

ご回答有難うございました。
競売時点で既に区分所有として登記されておりました。ただ敷地権という登記にはこの時点では変更してありませんでした（此れは建物の敷地部分についても同様でした）。物件案内にも明示され、通路及び駐車場として利用されているという表示もあります。
従って敷地権との表示がない為に個別の権利としての売買は基本的には出来るとされても仕方が無い事なのかとは考えましたが、競売に付す者としての責任が行政に問えないかと考えました。

既に不動産業者からは買取・分筆等の嫌がらせとも言える要請は来ております。通路としての利用場所ですが通常の平地の価格と思われる物での買い取り請求の為に、尚更対応が出来ません。
区の関与があれば何らかの方策が出来るかと考えております。

進展具合では弁護士との相談も考えてまいります。有難うございました。

回答No.1

harun1

民法で最重要とされる用語に「善意の第三者」という用語があります。
法律用語としての「善意の第三者」とは、「事情を知らない第三者と」いう意味で使用されます。

(1)組合管理規則が差し押さえ前にできていた場合でも、
「組合管理規約」は組合員にしか適用されません。　　「組合管理規約」というのが「事情」に該当し、区役所は組合員ではないので第三者です。　動産であれば盗難、横領などのような可能性もあるので、相当の注意が必要となりますが、ご質問の場合は区役所が「組合管理規約」を調べる必要も守る義務もありません。　

また、組合管理規約に定められている事が、法律や条令などに優先することはなく、それを超えて私権を制限することもできません。
まことに残念ですが、民法上は組合管理規約は善意の第三者に対抗することができない事になります。

(2)もともと建物に付随する土地でなく、差し押さえ時点で建物の敷地でもないので、区分所有法の適用がありません。　区分所有法に基づく訴えもできません。　

したがって区役所の行為は不当行為にあたらず、競売取り消しを求める事は出来ません。

不動産業者から「持ち分の分筆登記」や「買い取り」を求められる可能性も否定できません。
不動産業者に対し管理組合から買い戻しを申し出られたらいかがでしょうか。

お礼

早速の回答有難うございます。
善意の第三者の意味は知っていたのですが、区という立場の者が、住民への買取請求ではなく競売にした事で実は込み入った事になってしまった為に、基本的な齟齬への対応を求められたら好いと考えました。

既に不動産業者からは買い取り要求や分筆要求がありましたが、金額も馬鹿高く総会総意で断っています。区からの判断違いが出れば、金額的にも妥当な金額が求められるのではと思った訳です。
有難うございました。