住宅ローンについて

質問

知り合いが困っているのでこちらで
相談させていただきます。

20年前に5000万ほど住宅ローンで借金してアパートを建てました。
返済はまだ折り返しをちょっとすぎたところです。
当初の金利の６．５％のまま現在も払っているとのことですが
高くないですか？どう考えても。。
銀行はこちらから申し入れをしないと金利を下げては
もらえませんよね。
５０００万の２０年ローンの場合金利１％違うとどれくらいの差が
出てくるものなのでしょうか？

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
旧・住宅金融公庫の「賃貸住宅融資」も携わったことがあります。

ご質問者さまは、「良く分かっていない」ですよね？
「良く分かっていない」人が、中途半端な情報をもとに、中途半端に口出しをしても、お知り合いの方がお困りになるだけですよ。

> 20年前に5000万ほど住宅ローンで借金してアパートを建てました。
アパートは収益物件です。
ですから、アパートを建てるのに「住宅ローン」は使えないんですよ。

> 当初の金利の６．５％のまま現在も払っているとのことですが高くないですか？どう考えても。。
収益物件の建築資金に対する融資でしたら、決して高くはないと思います。
しかもお借りになったのは20年前の話でしょう？
20年前でしたら、旧・住宅金融公庫の個人向け住宅資金融資でも、5.00％～7.50％程度でしたから。
収益物件が融資の対象となっている「アパートローン」でしたら、もっと高い金利でもおかしくないです。
ご質問者さまは、当時の経済・金融情勢も把握されたうえでお話しされていますか？そうではありませんよね？

> 銀行はこちらから申し入れをしないと金利を下げてはもらえませんよね。
契約の内容によっては、完済まで金利が固定されていますから、例え申し入れをされても、金利を下げるということはありません。
「金利については市中の金利に合わせて見直しがされる」という内容の契約でしたら、半年や１年ごとに金利の見直しがされていると思いますが。
ご質問者さまは、そういった契約の内容もご存じないまま、現在の「住宅ローン」の金利と比較して、「高い」とおっしゃっているのではありませんか？
また、旧・住宅金融公庫の場合でしたら、借りることができる人に対する適用利率は「同率」ですが、銀行等民間金融機関から借入でしたら、適用利率は、さまざまな条件等から導き出され「設定された率」ですから、その時のお知り合いの方の「状況」では、それが妥当な率だったはずです。
そうでなければ、お知り合いの方は契約していなかったでしょうし、それで納得できなければ、融資もされていなかったはずです。

今からでも低い金利にしたいのでしたら、今の金融機関から「借り換え」をしなければ無理です。

今の借入先に「『今の金利情勢』と比較して、この金利高すぎるから下げてください。」と言っても、「この人は何を訳の分からないことを言っているんだ？」と思われるだけですからね（「契約内容」を無視して、自分に都合のいい主張だけを通そうとしているとみられます）。

まあ、「住宅ローン」ならばともかく、「アパートローン」は、「対象物件」の「価値保全」がしっかりされていて、「担保価値」が十二分にある状態でないと、なかなか借り換えは難しいものですけれど（そのような関係で、扱っている金融機関も多くはないです）。
２０年も経過していれば、よほど「整備・維持」に資金をかけていなければ、建物の価値は相当下がっていますから…。
また、「アパートローン」は、「住宅ローン」よりも借入金額が多いことも多く、保証料率も高めに設定されていますので、「借り換え」には結構な額の「手数料」や「諸費用」がかかりますよ。
その「手数料」や「諸費用」が用意できるくらいならば、その分、繰上返済をされた方が、結果的にはお得になると思います。
その「手数料」や「諸費用」を借りてまで、低い金利のところに借り換えよう…というのでしたら、結果的に損になりかねませんので、条件次第ではあまりお勧めできません。

> ５０００万の２０年ローンの場合金利１％違うとどれくらいの差が
出てくるものなのでしょうか？
返済期間が２０年という場合と、既経過期間が２０年という場合では、全然計算が違ってくるんですけれど…。
２０年ローンということですから、返済期間が２０年＝２０年で完済する訳ですね。

借入金額：5,000万円
返済期間：20年
返済方法：元利均等返済
…という場合で、
・適用利率：年利6.50％ならば、総利息額は39,468,776円です。
・適用利率：年利5.50％ならば、総利息額は32,546,477円です。
「どれくらいの差」と言っても、差が出るのは「利息額」だけですから。

何にしろ、過去の金利と現在の金利を比較しても無意味ですし、ましてや、「現在の住宅ローンの金利」と「過去のアパートローンの金利」を比較するのは、もっと無意味です。

回答No.1

noname#94480

お金の問題は当人にまかせましょう
他人が入りアドバイスして、他でもっと条件の良い
のがあったりすると、あなたを信用したばっかりに
損をしたなどと、恨みを買うことになります。
アドバイスをするのなら「銀行と相談をしたほうが良い」と
言う程度でしょう。

>５０００万の２０年ローンの場合金利１％違うとどれくらいの差が
出てくるものなのでしょうか？
　　20年で約６９２万の差
　6.5%であれば692万×6.5で利息は4,498万になります。