土地賃貸契約(建物所有目的)

質問

契約が去年末にきれ
更新の交渉をずっとしてきているのですが
建物の中の1部をこちらの知らない方々に使用させて、少しのお金をもらっているようです。
契約書ではこちらの書面の承諾なく第三者に使用させてはいけない。その場合は解除できる。とうたっているのです。
無料の法律司法書士におききしたところ今回は第三者が(こちらの知らない人)が使っていたら契約解除にあてはまるから解除できます。
と言われました。
が、前回は建物はむこうが建てているし中をどのように(他人に貸しても)使っていても契約解除にはならないと言われました。
どちらが正しいのでしょうか?

回答No.5

tenti009

misaikoroさんの置かれている状況は、借地借家法の5条・2項の状態です。

(1)借地権の存続期間が満了している（更新期間協議中）
(2)借地権者が土地の使用を継続しており、建物が存在してる。

「話がつかず平行線」でずっと行けば、同条1項により、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと”みなす”」わけですから、「20年」です。

あくまで、”みなす”なので、「10年」で合意出来ると良いですね。

私の近所でも似たようなケースがありました。
「代替地」を用意したりして立ち退きをしてもらったわけですが、なかなかすんなりとは行かなかったようです。

お礼

ほんとうに貴重な回答有難うございます。
お返事頂けて頑張って!と言って貰えたみたいでひとりでウルウルとなってしまいました。昔から相手方が契約書を作って送って来ていたので(借りている人のバックに大会社がついているので)今までほとんどそのままやってきたので今回はきっちりと契約をしようと(おじいさんからの土地で父が現在所有名義者)金額も銭と言う単位だったのを円にしたり　些細なことから訂正して妥協してきました。
５年契約も一度むこうが納得して作って送ってきたのですが他の部分で納得できないところがあり話し合いをしていくうちに　やはり弁護士に聞いたら２０年しか無理。で、今回はなぜか３０年しか無理と言われたと言ってきました。
堂々巡りです。
ほんと疲れてきていました。
第三者の使用でこちらが聞いた事もないのにその人たちの使用をこちらが許可した。とか
書面で頼んだのにこちらが拒否して書いてくれなかった。とか
金額もこちらが妥協して下げたのにもかかわらず　こちらの提示した金額を支払うのに。とか
見たことも聞いたこともないことを書面で言ってきています。
気長にやっていくしかないと思っています。

回答No.4

tenti009

「こちらの書面の承諾なく第三者に使用させてはいけない。」と言う特約は、事実上、形骸化してしまってますね。
司法書士さんの意見が割れてしまったのも、致し方ないかと思います。

長年継続してきた事実が存在してしまってるわけですし、misaikoroにとって、とりわけ不利益となるわけでしょうから、この特約を盾に、契約の解除は難しいでしょうね。

＞法律では２０年とわかっていますがお互い見直しも含めて５年毎の契約期間にしようと１度合意したのですが　

「5年毎の契約期間」と言うのは、借主に不利益な特約ですので、これは無効です。

契約期間は、前回と同じく「20年」が基本ですが、misaikoroさんが「異義」さえ述べれば、「10年」までなら短縮は可能でしょう。
次回の契約更新時にでも、契約の見直しをされた方が良いかと思います。

「更新の拒絶」をしたい場合は、「正当な事由」がなければ認められませんので、要件が厳しいです。

借地借家法
（借地権の存続期間）
第三条　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地権の更新後の期間）
第四条　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（借地契約の更新請求等）
第五条　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異義を述べたときは、この限りでない。
２　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。

（借地契約の更新拒絶の要件）
第六条　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

（強行規定）
第九条　この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

お礼

ありがとうございます。
更新後の期間を読ましていただいて、契約書を交わして30，20，20年とたちましたので今回10年で話していこうと思います。
話がつかず平行線でずっといった場合どうなるのでしょうか。
よろしくお願い致します。

回答No.3

akak71

建物は自由に賃貸できます。　
契約解除事由ではありません。

建物に付属する駐車場も契約解除事由ではありません。

前回の解答が正しい。

お礼

ありがとうございます。
解除できないのですね。
もし土地を返してもらうときに建物の中をこちらの知らないひとが使っていて出て行かなかった時は困るでしょ。とか言われました。
そういわれれば　そうなのかな?と
前回とは全く逆の事を言われたので(違う司法書士さんですが)
困ってしまいました。
まだ交渉中なのですがお互い納得いくまで契約書は出来ないと思います。できるまでは自動更新と言う事になるのでしょうか。
いつまでとかに契約しないととか期限はあるのでしょうか。
以前２０年でしたらまた２０年ですか。
なぜか３０年と言ってきたのですが３０年に法律ではなるのでしょうか。
よろしくお願い致します。

回答No.2

poolisher

たぶん、
裁判になれば契約解除まではできないと思います。
ただし、契約料などに上乗せをしろという判決になる可能性はあります。

「使用させてはならない」という契約条文の有効性の判断でしょうね。

お礼

有難うございます。
なかなかお互い合意が出来ずに
時間ばかりが過ぎています。
昔からの土地の契約は２０年。
お互いが合意すれば５年でもできるのでしょうか。
よろしくお願い致します。

回答No.1

toratanuki

契約上、土地を貸しているので、建物使用に関しては、無断転貸にならない。
事実上、第三者が土地を通ったり利用している形になるが、これは仕方がないこと。
土地の一部を他人に貸している場合には、契約解除可能。
たとえば、庭の一部に駐車させている場合など。

お礼

ありがとうございます。
無断転貸にはならないのですね。
昔からの賃貸で３０年２０年２０年と更新してきました。
法律では２０年とわかっていますがお互い見直しも含めて５年毎の契約期間にしようと１度合意したのですが　やはり２０年でないと出来ない。先日は３０年。と言って来ました。
こちらも無断転貸ではないのでは?と言いましたら、質問にも記載したように書面の承諾はこちらが拒否した(書面を見たことすらありません)
とかあることないことを言ってくるのです。
このような場合どこに相談したらよろしいのでしょうか?
よろしくお願い致します。