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貸地の地代値下げに関する問題と対応方法
- 所有地をチェーン展開しているスーパーに貸している際、売上の落ち込みに伴い地代の値下げを迫られています。しかし、契約書には地代の協議が可能な旨が明記されているため、値下げを拒否する根拠があります。
- 売上の減少の主な要因としては、競合するドラッグストアや系列の別店舗の新規開店が挙げられます。地主は強硬な姿勢で値下げを要求していますが、法的には賃貸人が一方的に値下げを強制することは許されません。
- もし会社が強硬手段に出た場合、まずは契約書に基づいて地代の協議を行い、誠意をもって交渉します。もし交渉が難しい場合には、専門家や弁護士に相談し、法的な手続きを踏むことも検討しましょう。
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事業用定期借地権がある借主との間だけでなく 現在の契約でその地代設定につき当事者同士で協議決裂するのであれば 司法に介入して貰うのが双方ぶつかり合いによるダメージが一番少ない のかなと思います。 ＞賃貸人は裁判してまで拒否できないからと嘯いています これは意味が分かりません。 「面倒なことはするな」との単なるディベート上の文言だと思いますが・・。 大手であれば顧問が居るはずですので、ある程度勝算を踏まえての 発言なのかも知れないです。 通常行われるであろう、値下げの手続きでは １・借主は貸主に対し、地代の値下げを求める通知を出します。 ２・借主と貸主とで協議成立しない場合、貸主は相当と認める地代 （ほとんどの場合は従来どおりの地代）を請求することが可能。 ３・しかし納得しない借主は、地代の値下げを求める調停を起こし、 それでも話がまとまらない場合は、地代の値下げを求める訴訟を起こす。 司法は ○賃料額が当事者間で決定された経緯、具体的賃料に関する事情 ○賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係 （賃料相場とのかい離の有無、またはその程度など） ○貸主貸地事業の収支予測、借主における事業収支にかかわる事情 ○借主、貸主の銀行借入金の返済の予定にかかわる事情。など を裁判の材料とします。 また判決が確定し地代の値下げが決定したときは、その差額について 借主が値下げを請求したときに遡って、貸主は年1割の利息をつけて 借主に返還しなければなりません。 現在の経済背景などからも、商いが苦しいと訴える相手方がその地代の 支払いに事実窮していると司法が判決を出すという判例は今後もしばらくは 各地で垣間見るのかもしれませんね。 パートナーシップあっての賃料収入ですから、へそを曲げられ 究極、未払いのまま倒産や契約自体の将来撤回などがあっては 面白くもなんとも無いですから、慎重に取り扱う問題ですよね。 私は司法に明るい人間ではありませんが、同じような境遇にならんとも 言い切れませんので借地借家法に絡む判例などは注意して見ているつもりですが とてもとても解決に導く意見ではありませんが近いケースを思い出した ので一意見としてあしからず。
補足
さっそくのご回答ありがとうございます。 また貴重なご意見ありがとうございます。 チェーン店の経営状況については、全体では利益を上げていると申しています。私の土地の店舗が今回売上を落としていますが、現在赤字になっているわけではないとも言っています。将来の撤退があるかはわかりませんが、倒産の危険性はないと思います。 昨今の経済状況ですからどこでも売上が落ちているものと思いますし、今まで順調に売上を伸ばしているときは黙殺していて、売上が落ちたとたん値下げを迫られ納得できないでいます。売上が落ちた一番の要因は、同会社の店舗の新規開店（立地が近い）であり、それについて貸主が責を負うものではないと思っています。 他の貸主の方とも相談して良い解決策を見出したいと思います。 誠にありがとうございました。