売買契約の解除について

質問

Aの自宅(戸建)をBに売ってそのお金でCの新築の購入をします。ただ、売りの話が条件や金額のことでまだ確定していないので、買う新築Cのほうに「売却物件が金○○円で売却できないときには申し出により本件を解約することができます。売主は受領済みの金銭を全額無利息で買い主に返還するものとします。」という一文を盛り込んで手付けをうってあります。

問題は、もし解約にいたる場合、この説明文で記されてる○○円とAの考えている売りの最低金額に少しひらきがあることです。
例えば上記文中の金額を1万円、Aが考えている最低金額が2万円、実際出してる売値が3万円だとします。諸条件をのんで1.5万円ならBは買うと値切ってきてもAとしては売れませんと言うでしょう。でも上記文による「1万円以上」で売れたじゃないかっていうところにあてはまりますか？
別の文で「相手方の義務違反により契約解除になるときは代金の20%相当を請求できる」とあります。
つまりAは1万まで下げても売らなくてはいけい、又は20%払わなくてはいけない状況になるのですか？
実際500万とか離れた額ではないのですが少しでも減る程にやはりきついわけです。

もっと注意して契約を交わせばよかったのですが、家探しに疲れていて後からとても不安でたまりません。よろしくお願いします。

回答No.3

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

今回の契約はいわゆる「停止条件付き契約」です。
停止条件付き契約とは「一定の事実 （条件） の発生 （成就） により契約の効力が生じる契約のこと」です。
私も過去に５～６件ほどこの様な契約を扱った事がありますが、具体的に「●●万円で」という条件を入れたことはありません。
なぜなら、ご質問者様の懸念と同じ理由からです。

つまり、今回のケースで言えば「●●万円で売却」が成立すれば「一定の事実が発生」になりますので、「（Ｃ）との間に購入契約も成立」とみなされます。
逆に（Ｃ）がその事実を「確認できない場合はその限りではない」とも言えます。

ただし、それはあくまで「複数の仲介業者による共同仲介」の時のみでしょう。
仲介業者が同一の場合は当然バレバレですから無理。

そして（Ｃ）が「●●万円で売却成立」と確認できた場合は、契約書に「●●万円」と記載があれば、それが「契約成立の条件」ですので、ご質問者様の希望額云々は買主に関係ありません。

そして、一旦成立した契約を一方的に反故（解約）する為には「手付放棄もしくは違約」が発生するのは当然でしょう。
今回の場合は最悪「２０％の違約金」が発生します。

故に、私はこのようなケースで売却金額を契約書に記載したことはありません。契約書へ記載したのは「売れなかった場合は白紙」という事だけです。

ただし、これも「両刃の剣」ですよ。
なぜなら、こんな「ご質問者様にとってだけ都合のいい契約条件」でご質問者様と契約してくれる売主なんて殆どいませんから。
実際苦労しましたよ。ほんと。
殆どの売主が「そんな人とは満額でも契約しない」と「門前払い」でした。
これを承諾してくれるのは余程「売り急いでいる」か「他に全く引き合いの無い」物件位ですからね。

現に、過去扱った契約も２件しか成約しませんでしたから。
今回も契約条件に「●●万円で」と入れたから契約してくれたと思いますよ。
逆に言えばこの条件を入れなかったら、そもそも「契約してくれなかった」のでは？まぁ、あくまで想像ですが。。。

今回の契約については「契約の成立」を（Ｃ）が確認できた場合、白紙解約は認められないでしょうが、もしも白紙解約ができたら、今後は契約条件の設定については慎重に精査した方がよいでしょう。

基本的な考え方は
「自分に都合のいい契約条件は相手にとって都合が悪い」です。
故に、「自分に都合のいい契約条件で成約する事は大変困難」です。

補足

そうですよね。自分にだけ都合のいい話はそんなに無いですよね。

ＡＢ間とＡＣ間は別の不動産屋なのですが、ＡＣ間の不動産屋がＡＢ間のところへ問い合わせて交渉内容・結果を知ることはできるのでしょうか。

本当は売りがうまくいけば済む話ですが・・・・

回答No.4

noname#184449

＃３の元業者営業です

＞ＡＢ間とＡＣ間は別の不動産屋なのですが、ＡＣ間の不動産屋がＡＢ間のところへ問い合わせて交渉内容・結果を知ることはできるのでしょうか。

できますよ。
なぜなら「契約成立の為に全力を尽くす」のが仕事ですから。
今回の場合、契約したくない？のはご質問者様だけで、他の関係者は全て「契約を成立させたい」はずですからね。

なお、一つご注意いただきたいのが、今回の契約が「白紙解約」にならず、「ご質問者様の事情による契約解除」なら「手付放棄もしくは違約」となるのは前回、回答させていただいた通りなのですが、それとは別に仲介業者（ご質問者側）から「仲介手数料」を請求されますよ。

なぜなら、「契約を成立させる」という仲介業者としての仕事は果たしたのを「ご質問者様の事情で契約解除」した訳ですから、業者には仲介手数料を請求する権利が発生しているのです。
金額については「半額」が相場となっておりますが、法的な決まり（金額について）はありません。交渉次第です。
これは判例でも認められておりますので、業者は「正当な権利の行使」として請求するでしょう。
のんびりした不動産業者なら「今回は残念でした」で済むかもしれませんが、そんな業者は私の知る限り「ゼロ」です。

事ほど左様に「契約」とはとても重いもので、決して軽々しく扱う物ではありません。

これらの事全てを熟考されてご判断ください。

補足

いろいろありがとうございました。
なんにせよ売りがうまくまとまればいいのですがね。
ＡＢ間の不動産屋の対応が毎度のろいのが不安をあおるんですよ。
不動産屋は中古物件の売りに関してはあまり気が乗らないのでしょうかね。それとも何かあるのか・・・・

回答No.2

-phantom2-

Ａ自宅の売却とＣ新築の購入を同じ不動産屋にて契約したのですね。

質問の契約であれば、○○円（一万円）で不動産屋に買い付けが入った場合は、＞「1万円以上」で売れたじゃないかっていうところにあてはまりますので、白紙解除は出来なくなり、手付金は没収になるでしょう。

＞つまりAは1万まで下げても売らなくてはいけない、又は20%払わなくてはいけない状況になるのですか？

そのとおりです。
ただし払ってしまった手付金は没収されますが、さらに違約金を請求された場合は、その違約金を値切る交渉はできるでしょう。

補足

書き込み不足でした。ＡＢ間とＡＣ間は別の不動産屋です。

回答No.1

manno1966

> ところにあてはまりますか？
基本的には、Ｃには交渉過程を知る術がないので、ならない。
しかし、Ｃが「説明文で記されてる○○円プラス１円」で買うという客Ｄを連れてきた時は、
> Aは1万まで下げても売らなくてはいけい、又は20%払わなくてはいけない
の状況となる。

補足

早速の回答ありがとうございます。
ＡＣの仲介業者がＡＢ間の仲介業者に問い合わせて内容を知るってことはないでしょうか。それがなければ
＞Ｃには交渉過程を知る術がない
でおさまるのですが。

すみません。なんだかふつうの考え方すらできてないです。