中古マンション購入か賃貸か。夫婦+子供２人（若干長文）

質問

31歳の会社員です。専業主婦の嫁30、子供1歳の家族構成です。
２年以内に子供１人予定しています。

２年程度の間に中古優良住宅を購入しようと考えております。
（子供出産、消費税ＵＰ、購入予定物件確定）
計画が具体化してきたのでコツコツと勉強中です。
しかしながら、会社の先輩に聞き金利のことを考えると
「購入したら金利分（約1000万円程度）を負担になる」と
告げられ、確かに計算すると賃貸のほうが総支払は安く済みます。
妻とも話ながら進めてますが迷ってきたので、アドバイスお願いします。

【概要】
購入額：3200万円（築4年中古マンション75m2、駅から3分）
年　収：550万円（旦那のみ）
手取り：30万円
ボーナス：年150万円（全額貯蓄）
貯蓄可能額：10万円（住宅財形含む）（家賃6万円除く）
返済可能額：月々11万円まで（維持管理費等含む）

自己資金：500万円まで
住宅ローン：2700万円
返済年数：25年目標、ボーナス返済なし。

３年後に嫁が働く予定。（すぐにでも働きたいとのこと）
収入は多くは望めませんが、年収100～180程度かと。

マンションを購入するのであれば、駅近である必要があると
考えています。資産価値を若干でも失わないためです。
そして、今回の狙っているマンションは学校区も良く、
大きな公園もあり、子供にとっても良いと判断しています。
もちろん買い物等の利便性も◎です。（嫁の母の家も近い）

しかし、今後の支払いが決断を鈍らせます。
嫁は2000万円の物件で余裕のある生活をしたいと。
家族で海外旅行にも行ったり、老後も年金だけでは不安と。
子供２人を大学へ行かせる費用も必要と。
「おっしゃる通り！」なのです。
じゃぁ若干大きい賃貸でもいいのではないかと。
（現在、1LDK、55m2、家賃6万円）

結局よく分からなくなってしまい、
我が家はどうするのがベストだと思われますか？
アドバイスいただけたらと思います。

また皆さんどうやって決断されたか教えてほしいのです。
その決断が正しかったのか、後悔あるのか等お聞かせ願えばと思います。
よろしくお願いします。

回答No.4

noname#248727

例えば新築の場合戸建の３０００万の物件とマンションの３０００万の物件では全く月々の支払いが変わってきます。
マンションは購入費用のほかに月々の修繕費など別途毎月数万円の出費があるのです。
ですから月８万のローンを組んでも毎月のマンション関係の支出は１０万前後になります。
持ち家の場合は自分が直すと決めない限りは購入費用以外の出費はありません。
しかしながら賃貸とは違いその修繕費やリフォーム費用は全て本人持ちなのです。本格的に直すとなるとその費用は敷金や礼金どころではありません。

とにかく、将来にわたってのきちんと月にかかる費用を計算することです。
お子様の学費も年々大きな費用になります。
奥様がパートをしても外食が増えたら扶養から外れるわ食費が増えるわ奥様の仕事先の交際費が増えるわで働く前より苦しくなったなどという話はよくあります。
余暇に使う費用を一切削って食べるものも我慢して、質問者様の嗜好品をほとんどカットされて・・・・など抑圧された生活に耐えてまでいい部屋を購入しても他の家族は楽しくなかったということもあります。

やはり負担のかからない形を奥様やお子様と相談しながら一番納得する手段にするのが一番だと思います。

回答No.3

tarotaro001

３２００万の物件ですよね？

＞自己資金：500万円まで
＞住宅ローン：2700万円
＞返済年数：25年目標、ボーナス返済なし。

＞返済可能額：月々11万円まで（維持管理費等含む）

この時点でいくつか、問題があります。

1.購入の際の諸経費のことを考慮していない。
　登記その他で物件に１０％くらいの現金が必要です。

2.２５年、ボーナス無しで、１１万というのは無理です。
　1で書いた諸経費のことは無視して試算すると
　２７００万、２５年全期間固定、３％の場合、毎月の支払いが１３万ほどになります。
　この時点で理想と現実のギャップが大きいですね。
　このほかに、維持管理費、更には固定資産税のこともあります。

現実的な線として
諸経費３００万を頭金の予定額の５００万からシフトするとして・・・
住宅ローンは３０００万／２５年になります。
その他に、維持管理費を少なめにして２万、駐車場代１万、固定資産税月当り１万で１２万とすると・・・

住宅ローンの月支払い１４万、それに先ほどの月計上額４万（２万＋１万＋１万）で毎月１８万が家のために消える計算になります。

これを３５年にしたとしても、住宅ローンの月支払い額１１.５万なので毎月１５．５万です。
これでは家のために働くようなものです。

かなり理想とギャップが激しいですね。

もう少し現実を直視して、２０００万くらいの中古にするか、賃貸のままでもいいのではないでしょうか？

回答No.2

noname#203300

一昔（二昔？）前だとマンション自体の価値は低下しても有り余る(？)地価の上昇が見込めたために、マンションからマンションへ、あるいはマンションから戸建へ、と家族形態の変化や生活形態の変化とともに“住み替え”が可能でしたが、今後の状況を考えるとそう簡単に“住み替え”が出来るとも思われません。
　質問者様の場合、お子様の成長やご主人様や質問者様の収入の変化でどうにでもなる形、つまり賃貸、のほうが賢明に思われます。金利を払ったと思って現金を持っていたほうが良いのではないかと思います。
　私は40まで賃貸で暮らし、その時点で終の棲家(？)として戸建を購入しました。今は、いずれはこの地に建替えて娘夫婦(一人娘)の家になるというふうに考えています。

回答No.1

MOMON12345

年収に対して物件価格が少し高い感じがします。
今後給料が上がるとすれば徐々に楽になるかも知れませんが、そう言うときには往々にして金利も上がるものです。

私のことになりますが、最初の家を購入したのが30歳ちょっと前でした。中古の戸建てを約6千万円で買いましたが、その後金利が上がってローンを返しているのに残高が増えるという事態になりました。
こりゃキリがないなと思って繰り上げ返済を繰り返しました。

不動産を所有すると固定資産税もかかります。
私はその後最初に買った家を売って次の家を買いましたが、このときの固定資産税が年額約20万円でした。
マンションだと積立金等や駐車場代も必要ですよね。

このあたりの支払い配分を考えておかないと大変です。
奥様が働き始めることを想定するならば、その逆に奥様や相談者様が失職する可能性も考えておかないといけないと思います。

25年ローンと言うことで、年数は短い方が金利がお得なのですが長いローンを組んでおいて都度繰り上げ返済した方が楽ではないかと思います。

失業して数ヶ月無収入になったとしても耐えられるのか？
子供の急な病気などで資金が必要な場合にどうするのか？
そんな時のために貯蓄を持ちながら、貯蓄額が一定を超えたら繰り上げ返済するような方針は如何でしょうか。

お礼

ありがとうございます。補足要求の件ですが
失業して数か月無職になっても耐えられるようにしています。
自己資金：500万円まで　というところで残り300万程度置いています。
子供はまだ小さいので掛け捨て保険へ入っています。
それでも保険料は12年間、子育て支援医療費で格安です。
ローンの繰り上げ返済は参考になりました。

補足

ありがとうございます。車は今後も所有する予定はありません。