土地の手放し（固定資産税対策）

質問

いつもお世話になります。
相談があります。どなた様かアドバイスお願いします。

現在、父親名義の自宅に家族で住んでいます。
構成は、自宅と駐車場と家庭菜園の畑です。
10年ほど前に、以前農業をしていました田んぼの土地の一部に家を建てました。
それもあり土地の面積が大きく手入れや固定資産税等がバカにならない様な次第です。
少なくとも現在の畑は無くてもかまわない様な状況です。
父親はここを売って、こぢんまりしたところに引っ越したいと考えているようです。

そのような状況ですと、まず税金の対策としてどの様にするのが良いものなのでしょうか？
また将来を見据えてであればどの様に考えるべきなのでしょうか？

どんなことでもかまいませんので、どなた様かアドバイスお願い致します。

以上

回答No.1

chie65536（@chie65535） · ベストアンサー

＞税金の対策としてどの様にするのが良いものなのでしょうか？

「農地」が最も固定資産税が安い。
http://www.21goodinfo.com/contents/archives/2004/12/post_25.html

＞それもあり土地の面積が大きく手入れや固定資産税等がバカにならない様な次第です。

「田んぼの一部に家を建てる時」に失敗しましたね。

「家」を「農作業用の作業小屋（納屋）の名目で農地に建築」しておけば、優遇された安い固定資産税で済んだ筈。

それをしないで、田んぼを「農地から宅地に転用（宅地への地目の変更）」して、宅地にしちゃってから「住宅」名目で家を建てたら、固定資産税がバカにならない程高くなります。農家としての優遇が受けられません。

＞少なくとも現在の畑は無くてもかまわない様な状況です。

「固定資産税が安い農地を手放して、固定資産税が高い宅地を残す」のはお勧め出来ません。残すなら「固定資産税が安い農地」の方でしょう。

＞父親はここを売って、こぢんまりしたところに引っ越したいと考えているようです。

「今よりもかなり狭い宅地」を買って「今と同程度の固定資産税を払う」事になりますよ。

「売った金で買う」って事は「売った土地の価格＝買う土地の価格」って事で、売る土地も買う土地も「評価額は同じくらい」になると思います。

固定資産税は「評価額」から算定するので、売買して土地を変えたとしても「払う固定資産税は殆ど変わらない」でしょう。

私なら「地目が宅地になってしまっている部分を全部売って、そのお金で、残った農地（地目が農地のままになっているのが重要）に『人が住める納屋』を建て、農地と認められる為に必要な本数の果樹を植えて、休耕してない農地の認定を受け、農地分のみの固定資産税を払い、農家としてそこに住む」のを選びます。

「単位当たり面積に必要な本数の果樹が植わっている」のなら、農地を耕したりする必要はありません。収穫がゼロであっても「立派な果樹園」です。気付いた時に、果樹を枯らさないように剪定、手入れをすれば良いだけです。

農地を宅地にするのは「非常に簡単」ですが、その逆の宅地を農地にするのは「事実上、不可能」です。

「農地所有者が農家」なのですから、一旦「農家である事を止めてしまう」と、もう、税が優遇された「農家」に戻る事は出来ません。

節税したいなら「農地に人が住める納屋を建て、農地に果樹を適当に植えただけの、なんちゃって農家」が良いです。実際の農作業はしなくて良いですし「兼業農家」であれば会社勤めをするのも可です。

ともかく「税金が安い農家である為には、農地を所有していなければならない」ので「農地は手放すべきではない」のは間違いないです。

お礼

chie65535様
ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
このアドバイスから私が想定するに、、、、
(1)小さなところに引っ越しても評価額にさほど差が無く、結果的に固定資産税もさほど変わりない。
(2)宅地を農地にするのは「事実上、不可能」と言うことですので、このままこの土地に住むのであれば今の固定資産税の額は避けられない。

そこでchie65535様の考えの「地目が宅地になってしまっている部分を全部売って、そのお金で残った農地に『人が住める納屋』を建て、、、、、」
がベターと言うことですね？

上記のアドバイスが事実上不可能（今は未確認なので）となった場合、どう転んでも今の固定資産税の額程度は限り無く避けられないと言うことでしょうか？

引っ越しで、今の土地から離れてもとかまわない言う前提であってもどうにもならないものでしょうか？？？？

回答No.5

KEKEKO2008

kekekoです。私は都内に在住で、家は8年前に新築しました。
それで、建物の評価の方が高いのだと思います。使っていない納屋は、多分税金は掛かっていないでしょう。固定資産税の内訳が着ているはずですのでご確認下さい。固定資産税に相場は無いと思いますよ。住んでいる地域、建物の形態(我が家は鉄筋コンクリート住宅です）で評価が変わると思います。
river7さんがどのくらいの固定資産税をお支払いか判りかねますので
お答えしかねますが…土地の公示価格と実勢価格はかなり違っていると思いますが・・役所でご相談されたら如何ですか？

回答No.4

KEKEKO2008

どちらにお住まいか判りませんが…我が家は、40坪の土地に4階建ての家を建てました。固定資産税は、家と土地で約50万円。
今時、売るというのは・・如何でしょう？？家を建てると家のほうの固定資産税が高いです！！

２家族が住める家となるとかなり広い家が必要ですよね。今、お住まいの所を売って果たして手持ちの金額で買えるか？検討しなければいけませんよね。まず、ご自宅の見積もりを取られたら如何ですか？そこからスタートしないと始まらないような気がします。

お礼

KEKEKO2008様
アドバイスありがとうございます。
たしかにおっしゃるとおり具体的な金額を出してみないと比較、検討の仕様がありませんね。

ちにみに建物の方が固定資産税が高いのであれば、あまり使用していない倉庫とかを取り壊した方が安いものなのでしょうか？

あとKEKEKO2008様の「固定資産税は、家と土地で約50万円」。
これは相場からしたら高いものなのでしょうか？
見当が付かずご回答しにくい質問をしてしまって済みません。

住んでいる地域の相場はどの様にして調べられるものなのでしょうか？

回答No.3

chie65536（@chie65535）

追記。

土地と家が狭いのが嫌なら、固定資産税評価額がグッと安い田舎に土地と家を買って「田舎暮らし」をするって方法も。

例えば、北海道の地方都市の郊外であれば、生活に不便かも知れませんが、今の土地の半分の価格で、今の数倍の広さの土地を買うのも夢ではありません。

価格が半分、つまり、固定資産税評価額が半分なら、土地の広さが数倍になったとしても、固定資産税は今の半分で済みます。

ただ、北海道の地方都市の郊外は「自家用車がないと、生活出来ない」ですが…。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

＞引っ越しで、今の土地から離れてもとかまわない言う前提であっても

引っ越し費用と
http://h-fudosan.hp.infoseek.co.jp/file/zeikin.html
にある「売却、購入時にかかる税金」を考慮した上で「一家が住むに足る必要最低限の土地と家を買い、売却して余った分は納税後に貯蓄する」のであれば「毎年、必要最低限の固定資産税を払うだけで済む」ので、今よりググッと税金を抑えられるかも知れません。

但し「一家が住むに足る必要最低限の土地と家」だと「建蔽率は限界ギリギリ、庭らしい庭は無理。もし、屋根無しの車庫部分が無かったら、建蔽率の関係で家が建てられなくなるくらい、土地が狭い」ってのを覚悟しないと。

お礼

chie65535様
追加のアドバイスありがとうございます。
今住んでいるところは東北の雪が多いところなので冬場の雪かきも大変です。。。
土地も住むところも今より小さくなり庭も手入れが大変なので無くても良いかなと言うところです。

ただ売って新しい住処を手に入れても今と変わらない固定資産税では本末転倒であるのも確かです。

比較する為にも、仮の候補を定めて具体的に固定資産税が幾らになるかを出さないと検討のしようがないってことですね。

一概に何とも言えませんが固定資産税はどのくらいは払っても仕方ない、必要経費だって目安はあるものでしょうか？