住宅ローンとカードローン

質問

この度、戸建てを購入する話が出てきました。
そこで、質問です。

購入予定は2000万前後
旦那年収320万
妻収入300万
上記合算にて　審査
頭金０～５０万

この状況で　審査となりますが
「たぶんＯＫでしょう。10～20万の頭金は入れていただくかもしれません」」と不動産から言われました。
（諸費用も銀行借り入れの予定）

なのですが
プロミスのローンが旦那名義で40万あります。
また、ＯＭＣカードのキャッシングが妻名義で24万あります。

旦那はプロミスカードの利用の件を知っていますが
借り入れ金額は知りません。
また、ＯＭＣカードの利用は知らない状況です。

不動産へもカードローンの件は　まだ話しておりません。

ＯＭＣは今月中にも全額返済予定ですが
プロミスの方は全額返済まで、２、３ヶ月ほどかかる可能性もあります。（５月末か６月末ぐらい）

現在、４月初旬。
物件購入予定としては　４月末～６月末。
（現在住んでいる賃貸の更新が６月末のため）

このような状況ですが
審査には通りますでしょうか？
（もちろん　不動産屋へカードローンの件は話します）

返済完了してから。というお言葉が来る事はわかっていますが
是非ご意見をお伺いさせて下さい。

どうぞよろしくお願い致します。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＆保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。

プロミスとの契約は夫名義で、ＯＭＣカードは妻名義…ということでよろしいでしょうか？

プロミス（株）、（株）オーエムシーカードとも、『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』に加盟していますね。
この『ＣＩＣ』は、銀行等金融機関から住宅ローン等の融資を受ける際に利用することになる「保証会社」も加盟しているんですよ。

> 上記合算にて　審査
とのことですが、この場合、いろいろなパターンが考えられますので、「妻」が「どのような立場」になるかを確認してください。
・夫と妻の２本立て借り入れとなる（夫の借入に対して妻が連帯債務者となり、妻の借入に対して夫が連帯債務者となるパターン）
・夫を主たる借入人にする（夫が主債務者、妻が連帯債務者となるパターン）
・夫の単独借入にする（夫が債務者、妻が連帯保証人となるパターン）
のうちのどれかだと思いますので、事前に確認するようにしてください。

「妻」の収入を合算しなければ、「妻」がこの住宅ローンに関わってくることはありません。
ＯＭＣが妻名義での契約でしたら、住宅ローンの申し込みや審査の段階で妻名義の借り入れについて訊ねられても、ＯＭＣのことについて触れる必要はありません。
夫名義の契約であるプロミスについては、正直に書いて・伝えてください。
「妻」の収入を合算するならば、債務者、連帯債務者、連帯保証人のいずれかになると思われますので、ＯＭＣカードのキャッシングについても、正直に書いて・伝えてください。

先ほど、
> プロミス（株）、（株）オーエムシーカードとも、『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』に加盟していますね。
> この『ＣＩＣ』は、銀行等金融機関から住宅ローン等の融資を受ける際に利用することになる「保証会社」も加盟しているんですよ。
と書かせていただきましたが、もし、プロミスとの「契約」やＯＭＣの「キャッシング残」を正直に記入しなかったり、伝えなかったりしても、保証会社が『ＣＩＣ』に『個人信用情報』を照会すればこれらを把握できてしまいます（＃１さまが『個人情報』と書かれていますが、正確にはこの場合指しているのは『個人信用情報』になります。『個人情報』と『個人信用情報』は似て非なるものですので、混同されませんように）。
「既借り入れ分があればそれについて書いてください」といっているのに、それを正直に書かなければ、「嘘をついて借りようとした」と思われてしまうんです。

> 購入予定は2000万前後
購入予定の物件の本体価格が2,000万円だとしますと、「住宅ローンを利用して戸建て住宅を取得するのに必要となる総額」は、2,200～2,300万円程度になると思います。
自己資金として用意できるのが、
> ０～５０万
ということでしたら、住宅ローンの借入額は2,250万円程度になるかもしれません。
金融機関によっては、「諸費用」も『住宅ローンの資金使途の対象』としているところがありますね。
お申し込みになられる銀行の住宅ローンのリーフレット等を見て、諸費用が住宅ローンの対象となっているかを確認してください。
住宅ローンの対象となっていなければ、別途借りることになりますが、比較的金利が低めの「（住宅ローンに付帯する）諸費用ローン」のような商品があるか、全く別の「フリーローン」のようなものを利用することになるかどうかは分かりません。

戸建てとのことですが、「土地」に関する権利は「所有権」でしょうか？それとも「借地権」、「定期借地権」でしょうか？
建物は新築でしょうか、それとも中古でしょうか？

私の住んでいる地域では、2,000万円前後では中古でも戸建てを購入することはとても不可能なんです。
ですから、2,000万円という予算が「安すぎる」ので、どこにマイナス点があるのかと思いまして…。

マイナス点と申し上げましたが、実際には、住宅ローン融資の際に銀行等が行う、対象物件の担保価値の算定によっては、2,000万円で売られているものでも2,000万円の価値があるとは思えないので、貸せる額が減る…ということがあるんですよ。

ですから、できれば、お借り入れ額は「土地の価格まで」にされておいた方がいいんです（借地権や定期借地権の場合は、「お金を借りてまで買ってはいけない」ということです）。

不動産屋がお金を貸す訳ではありませんから、不動産屋の「たぶんＯＫでしょう。」は無視してください。
> 10～20万の頭金は入れていただくかもしれません
これは、自分のところで受け取る「手数料」の一部だけでも現金で確実に確保しておこう…ということだと思います。

では、住宅ローンの審査に大きく左右する「返済能力」についてお話しましょう。
「返済能力」は、一般的に『総返済負担率』を用いて判断します。
『総返済負担率』は、簡単に言いますと「今回借りるローンの年間返済額と既に借りている分の年間返済額を足したもの」を「年収（税込）」で割って計算します。
住宅ローンの年間返済額は、簡単に計算できると思います。

ですが、他からの借り入れがある場合で、その借り入れが「利用限度額が決められていて、その限度額までならば毎回毎回契約を結ばなくても何度でも借りることができる」という契約になっている場合には、その利用限度額を「年間の返済額」として判断するところもあるんです。
もちろん、この「基準」は、金融機関や保証会社によって異なりますから、そうでないところもありますが、楽観的に考えるよりは厳しく考えておいた方が「安心度」は高くなると思います。

そして、カードローンやクレジットカードに付帯したキャッシング機能というのは、この「利用限度額が決められていて、その限度額までならば毎回毎回契約を結ばなくても何度でも借りることができる」という契約なんですよね。
ですから、実際の借入残高は数万円であっても、何十万円（利用限度額）の借入がある…とみられることもあるんです。

> ＯＭＣは今月中にも全額返済予定ですが
> プロミスの方は全額返済まで、２、３ヶ月ほどかかる可能性もあります。（５月末か６月末ぐらい）
「利用限度額が決められていて、その限度額までならば毎回毎回契約を結ばなくても何度でも借りることができる」という契約の場合、「完済」をされても、「解約」をしなければ、またいつでも借りることができる状態なので、「完済」だけならば『してもしなくても同じ』です。
ＯＭＣは、クレジットカード契約自体を解約することができますか？

> このような状況ですが審査には通りますでしょうか？
今回申し込まれる住宅ローンが「借入額：2,200万円、返済期間：35年、利率：1.20％（固定金利選択型・固定金利期間５年）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件でのお借り入れだとします（本当は、こう見ない方がいいんですが、甘めに設定してみました）。
そうしますと、年間の返済額は77万円程度です。

もし、お借り入れがこの住宅ローンのみならば、夫の年収だけでも「返済能力」の点ではクリアするでしょう。
ですが、少なくともプロミスはお借り入れまでに解約することは難しそうなので、仮に40万円の利用限度額だとしますと、（77万円＋40万円）÷320万円＝36.5％という『総返済負担率』になります。

一般的に、年収が400万円未満の方は、『総返済負担率』の基準が「30％以下」というのが「返済能力問題なし」のレベルなんですが、これを超えてしまっています。
妻の年収を合算して計算すれば、『総返済負担率』は18.8％程度になり、クリアします。

妻の収入を合算すれば、ＯＭＣのキャッシングがあっても、「返済能力」の点ではクリアすると思います。

ただ１点、プロミスの「利用履歴」だけは「どうなるか分からない」んですよ。
安易に、延滞がなければ「大丈夫」「影響しない」…ということをおっしゃる方もいますが、残念ながら「そうとは言い切れない」んですよ。

私のような「経験者」でも、全ての金融機関、保証会社の審査基準を把握している訳ではありません。
ですが、「消費者金融の利用については、利用履歴があるだけでＮＧとする」という基準を設けているところが実際に存在しています。

もし、ご質問者さまが利用される金融機関や保証会社が、その基準を設けていたら、プロミスの利用履歴によって、例え延滞がなくても「マイナスに影響する」ことになります。

> 返済完了してから。というお言葉が来る事はわかっていますが
> 是非ご意見をお伺いさせて下さい。
「解約」できないのでしたら、「完済」だけしても意味がありませんので、「返済完了してから」とは申し上げませんよ。
それ「だけ」が融資審査、保証審査のネックだと言うならば、金融機関や保証会社は、それを融資や保証の条件にする…という回答をします。
ですから、慌てて完済して、自己資金を減らす必要はありません。
その条件を提示されてから完済、解約しても間に合います。

ただ、ご質問文では年齢や家族構成等が分かりません。
他の方も書いていらっしゃいますが、もし「妻」が出産可能年齢ならば、金融機関では「夫の収入だけでも返済が可能かどうか」も審査のポイントにすると思います。
これを考えると「少し難しいのではないか。借りられたとしても遠からず返済が厳しくなるような気がする。」と思います。
住宅ローンの審査に通ったら完済まで無理のない返済が認められたということ…ではありませんので。
その点をご再考になり、かつ、将来の資金計画を含めた「ライフプラン表」を作ってみてください。

回答No.3

oska

＞このような状況ですが審査には通りますでしょうか？

サラ金利用と住宅ローンは、基本的に無関係です。
都市伝説の一種で「サラ金を利用していれば、他のローン審査に落ちる」という説がありますが、全く気にする必要はありません。
ただ、サラ金の返済が滞るなど金融事故を起こしている又は起こした事がある場合はブラックですよ。

ただ、頭金は最低１００万円程度準備した方が良いですね。

住宅ローンは、「頭金は約２０％＋返済完了は６０歳まで＋毎月の返済か能楽は手取り月収の３０％以内」が基準です。
不動産会社は、融資決定権を持っていません。
最終決定は、金融機関が行ないます。
各種手数料も借入希望のようですが、この手数料は「基本的に、住宅ローン対象外」なんです。
金融機関が「この人には別途融資してもいいな」と判断した場合に、金融機関側から「各種手数料も融資しますよ」と言ってきます。

住宅ローンとサラ金は別物ですが、旦那は既にサラ金個人融資規制に該当しています。
もし可能なら、先ず旦那の借金を減額した方が良いですね。
第三者的に見ると、返済計画にムリが生じる可能性が高いですよ。

回答No.2

86tarou

合算すれば審査に通るかもしれませんが、頭金も無い（更には借金もある）状態ではお勧め出来ません。借りられる銀行も限られてくるので、金利も安くはないでしょう。出産の予定があるなら、旦那さんの収入だけでも返済出来るローンにすべきです。銀行探しも自分でやった方が良いですよ。不動産屋はローンが通れば売り上げになるので、金利とかは気にしませんし、無理なローン（安くもない変動金利で返済終了が70歳超とか）でも良いわけです。購入後払えなくなって破綻しようが、どうでもよいことなのです。出来るだけ総支払額が少なくなるよう、自分で条件の良い銀行を探しましょう。不動産屋任せではいけません。

住宅ローンは、審査が通るかどうかギリギリの借入金では破綻の可能性もあります（審査ギリギリと無理のないローンとでは大きな金額の差があります）。土地や住宅が担保になり、払えなくなっても待ってくれでは済まないので、無理のないローンにした方が良いですよ。試算としては、年収の25％（その年収なら20％）を返済に充て、定年（繰上返済を前提に＋５年）までの年数のローンにします。現在の経済状況では変動金利の選択もありですが、計算上は全期間固定金利でも大丈夫な借入金額にしましょう。これで借入可能金額が出ますので、ここに頭金（物件価格の20～30％）を足し諸費用（物件価格の５～10％）を引けば購入出来る物件価格がはじき出せます。これで不十分なら、物件価格を下げるか頭金を貯めるしかありません。その他に、万一の時のために生活費の半年～１年分の貯蓄も欲しいところです。住宅は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めるようでは、本末転倒にもなりまねません。破綻なんてすれば、借金だけが残ることになります（頭金が少ない場合）。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

物件購入予定としては　４月末～６月末（現在住んでいる賃貸の更新が６月末のため）＞
住宅購入の時期として理由にするには無理があります。今、本当に購入しないといけないのでしょうか？それに、今から行動を起こしても６月末には間に合わない可能性も高いです。何よりも高い買い物ですから、住宅購入にはもっと時間を掛けるべきです。不動産や住宅ローンについて勉強する時間も必要ですし、希望地の相場なんかも頭に入れておかなくては損をするだけです。少なくとも借金を無くし、頭金も最低10％以上は貯めましょう。

回答No.1

ナルシマ リョウ（@mt1107）

不動産業者営業マンです。

＞プロミスのローンが旦那名義で40万あります。
＞また、ＯＭＣカードのキャッシングが妻名義で24万あります。
＞旦那はプロミスカードの利用の件を知っていますが
＞借り入れ金額は知りません。
＞また、ＯＭＣカードの利用は知らない状況です。

本来、合算したとして年収比率からすると
借り入れは可能だと思います。
ご主人様のだけだと、ぎりぎりかもしれません。

ただ、ここで重要なのは上記の借り入れです。
プロミス・ＯＭＣを完済するかどうかより、
延滞などがあるかどうかです。
（お金にだらしなくないかどうか。）

また諸費用も含めて借りるお客様もおられますが、
物件金額＋諸費用も借りれる銀行は限られてくる
でしょう。
そこへ、他の借り入れがまだある状態だと審査も
厳しいかもしれません。
頭金１０～２０万円いれる事はそんなに大事では
ないでしょう。

また返済がまだあり、諸費用がない状態で
家の購入をお考えになられた理由はなぜですか？

まずは、プロミスなどの借り入れを完済し、
諸費用を貯蓄してから家の購入をお考えに
なられたほうがいいと思います。

もし、その営業マンが購入を勧めれば
自分の数字しか考えていない営業マン
でしょうね。あまりお勧めはしません。

ちなみに、
２０００万円の物件購入に対して
諸費用約１５０万円
２１５０万円、３５年返済、金利２．４７５％
として
月々　約７６０００円

銀行のローン審査には
事前審査と本審査があります。
また個人情報を審査しますので、
黙っていても銀行には全てバレますね。

しかも審査が通らなければ、データが残る為
今後有利には働きません。
事前審査をしたほうがいいでしょうね。

もしくは、すべて完済してから
事前審査をする。

いずれにせよ、今は購入を考える時期では
ないように思います。