住宅ローン

質問

主人４３歳、私（妻）４１歳、来年住宅を購入しようと言っているのですが、内容は

勤続２０年、年収６３０万、妻（無職）と子供２人。
頭金２００万、借入予定２８００万。
２５～３０年ローン。

２件クレジットカードを持っていて、借入合計４０万（枠計１５０）あります。近日全額返済する予定ですが、１年前ＪＣＢキャッシングの引き落としが残高不足で１０日後くらいの２回目の引き落としになったことがあります。（５年前には半月遅れもありました。）

返済の遅れはやはり影響ありますか？
無知なもので、何か問題があればお教えください。

よろしくお願いします。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

まず、ご懸念の点につきまして。
> ２件クレジットカードを持っていて、借入合計４０万（枠計１５０）あります。
クレジットカードについては、「カードの保有」だけが原因で審査に通らない場合には、たいてい、「クレジットカードを何枚か解約してください」と言われると思います。
解約まで考えていらっしゃるようならば、言われてからでも遅くはありませんので、あせらなくてもよろしいです。

ただし、クレジットカードの利用状況のうち、「キャッシング利用をされていたこと」が問題となる場合には、いまさらどうしようもありませんので、諦めていただくしかないです（この基準は、本当に金融機関や保証会社によって異なるので…。ご質問者さまがご利用になられる金融機関および保証会社がキャッシング利用を全く問題にしないという基準であればいいのですが）。

> 近日全額返済する予定ですが、１年前ＪＣＢキャッシングの引き落としが残高不足で１０日後くらいの２回目の引き落としになったことがあります。（５年前には半月遅れもありました。）
これについては、ＪＣＢが加盟している『個人信用情報機関』に、どのように登録しているかが分かりませんので、正確には、ご主人が『個人信用情報機関』に登録されているご主人「本人の情報」を開示して確認された方がいいかもしれませんが…。
残高不足が１年前の話で、住宅ローンの借入申し込み予定が来年であれば、住宅ローンの借入申し込みが残高不足から２年以上経過することも考えられます。
２年以上経過して、情報がコンスタントに更新されていれば、残高不足による返済遅延があった事実は消えてしまっている可能性もあります。
住宅ローンを申し込まれる直前に、ご主人が、『個人信用情報機関』に登録されているご主人「本人の情報」を開示して、確認されるとよろしいかと思います。

なお、返済の遅れが『個人信用情報機関』に登録されていれば、住宅ローンの審査にマイナス影響があることもあります。
その判断は、金融機関・保証会社によって異なりますので、影響があるかどうかの断言はできないんですよ。

> ２５～３０年ローン。
完済時年齢が69～75歳となります。
実際のお借り入れについては、金融機関の住宅ローン商品条件において、この完済時年齢でＯＫとなっていればご利用していただくのは構わないのですが、シミュレーションをされる場合には、現在の『一般的な』定年年齢である「60歳」までに完済するという返済計画で算出した「毎月の返済額」を、「現在の手取り月給」から返済しても、現在と同レベルの生活が維持できそうかを考えてください。

そうでなければ、「退職金での繰上返済」や「年金での住宅ローン返済」を考えることになってしまいます。
計画の段階でこれらを織り込んでいるようでは、実際の返済はかなり厳しいことになりますので、余裕をもった返済計画を立てるようにしてください。

債務者になられるご主人が現在43歳で、
> 来年住宅を購入しよう
というのでしたら、返済期間は16年でシミュレートします。

> 頭金２００万、借入予定２８００万。
諸費用は別途ご用意をされていて、物件価格3,000万円について、自己資金200万円、住宅ローン借入2,800万円ということでしょうか？
それとも、物件価格＋諸費用（取得用と住宅ローン用）込みで3,000万円必要のところ、自己資金200万円、住宅ローン借入2,800万円ということでしょうか？
もし、物件価格が3,000万円の物件について、住宅ローンを利用して取得しようとするのに、資金計画が3,000万円では足りませんので。

仮に、「借入額：2,800万円、返済期間：16年、適用金利：3.00％（全期間固定金利）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件でのお借り入れですと、毎月の返済額は183,800円程度になります。
年間返済額は220万円程度ですね。

キャッシングは完済される予定とのことですし、他にお借り入れがなければ、返済負担率は34.9％となり、返済能力としてはギリギリクリアすると思います。

実際のお借り入れでは、もっと低い金利で借りたり、返済期間を長くされたりすれば、年間返済額は下がりますから、返済負担率も低くなりますね。

ですが、現在の毎月の給与手取り額から、183,800円程度を住宅ローンの返済に充当しても、現在と同レベルの生活が維持できそうならば、完済までのことを考えても、さほど無理のないお借り入れだと判断できます。

また、お子さんがお二人いらっしゃるようですが、お子さんの年齢によっても、マネープランを含めたライフプランニングが違ってくるものなんです。
ですから、このあたりも含めて、金融機関に相談されるとよろしいでしょうね。
結局のところ、住宅ローンを貸すのは金融機関なので、住宅ローンについての「正解」が出せるのはその金融機関しかありませんので。