地目の異なる土地売買の時の値段の決め方は？

質問

工場用地して賃借している土地につき地主から
買い上げの申し入れを受けています。
大部分が雑種地なのですが一部、宅地部分があり
ます。地主は宅地の金額をベースに売買を
希望しているようなのですが、当方は雑種地を
ベースにしたいと思います。こうした場合
どのように交渉を持っていけばよいでしょうか？
また、このような地目が混在する土地の売買金額は
一般的にどのように決めるのでしょうか？
どなたかお知恵をお貸し下さい。

回答No.1

bonnnou · ベストアンサー

貴方の会社が、借りている工場用地は、数筆の土地で、その数筆の登記簿が、登記簿上、「宅地」となっていたり、「雑種地」となっているという事ですね。

　この質問を読み、「何が問題なのか？」、一瞬考えてしまいました。
　人様の土地を買収する側の仕事をしている私にとって、地主と貴方の会社の主張が同じことなのです。

　地主と貴方の会社は、食堂に入り、同じ食べ物を、「カレーライス」なのか「ライスカレー」なのかを議論しているようなものなのです。

　雑種地の価格・宅地の価格には違いがないのです。

　土地の価格を決めるのは、都市計画上の土地の「用途」が問題となります。
　市街化区域内であれば、宅地であろうが、雑種地であろうが、山林であろうが、
住宅を建てる事ができますので、上記３地目には、違いは生じません。
　あえて言うなら、土地の使い勝手、広さ、形、土壌等々が、問題となります。

　さて、ここで、土地価格の決定方法を、講義しても、字数が増えるだけなので、
やめまして、実質的な方法を回答します。

　一つは、「土地鑑定士」という職業があります。
　その土地の価格決定について、土地鑑定事務所に依頼する方法をおすすめします。

　総額１億円くらいの土地価格の「鑑定料」は、数十万円となると思います。
　この金額が安いかの高いのか、
　土地鑑定士は、そのプライドにかけて、「適正な」をはじき出してきますので、
売買価格は、その鑑定結果によると、双方が合意し、鑑定料折半という方法があると思います。

　気軽に、鑑定事務所に相談してみればいかがでしょうか？

　その他、路線価や、固定資産の評価額とうから、導き出す方法もありますが、
それでは、どちらかに不満が残るでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃる通りで
>地主と貴方の会社は、食堂に入り、同じ食べ物を
「カレーライス」なのか「ライスカレー」なのかを
議論しているようなもの
>雑種地の価格・宅地の価格には違いがない
とは思うのですが、将来のことは分からないものの
今現在は周りは田んぼで、あえて住宅を建てるような
ところではありませんので、当社では雑種地として
考えようとしているのですが・・・。
じっくり腰を据えて交渉したいと思います。