住宅ローン金利の目安となるものとは？

質問

一戸建てを購入予定で、住宅ローンを検討している者です。

最近の報道で、現在は金利が安く、戸建の買い時といったことが言われています。銀行の住宅ローンの金利を見てみると、固定（５年）でも２・６‐２・８％程度のようですが、これは歴史的に見て高いのか安いのか。昨年秋の金融危機以降低水準になっているような気もするのですが、それは日銀の金利が下がったことによるイメージだと思います。

日銀の金利も、住宅ローンの金利に（直接的なり間接的なり）影響するのでしょうか。また、住宅ローンの金利の高低の目安となるような金利、経済指標があれば教えてください。

よろしくお願いします。

回答No.4

kybos · ベストアンサー

不動産業者の言うことは鵜呑みにしない方がいいよ。
彼らにとって何が利益になるか考えればわかる。
売れて手数料が入れば、買主がローンを払えなくなったって関係ない。
売れやすいように、目先のローン負担が低い方法を勧めるもんだよ。

3年の固定をくり返して金利が上がってきたらどうする？
上がりそうな時に長期の固定にすればいいと思うかもしれないけど、
その時は長期の固定も今より上がっている。
何年のローンにするかわからないけど、10年後、20年後まで
金利が現状かそれ以下で推移する方に賭けるかどうかだね。

過去40年ぐらいの10年国債利回りの推移があった。
http://www.iecon.jp/loan/loanrate.html

まあ、日本の経済が高度成長期に戻ることはないだろうから、
長期金利が7％台なんて時代に戻ることはないと思うけど、
ここからさらに下がると思うかどうかだね。
30年ローンを組むなら、過去30年ぐらいの金利の推移は見ておいた方がいいよ。

回答No.5

denden321

住宅ローンの借り換えについてですが

問題点としては
１、住宅価値が下落し、担保割れしてしまい借り換えができなかった
２、借り替えの際に新たに保証料、諸経費が掛かる
　　（前の銀行に払った保証料は後に返還されるけど、一時的に
　　　お金が必要）

他にもあるかもしれませんが、借り換え優遇を前提として
住宅ローンを組むのは危険でしょう。

回答No.3

denden321

「住宅ローン　推移」で検索したら出てきました。参考までに
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

＞歴史的に見て高いのか安いのか。

これは難しいですね。
いくら金利が低いといっても物価が下がるデフレ状態だと
物価が下落＝給料も伸びないという状況になりやすく、
実質的には低金利とは言えなくなります。

＞日銀の金利も、住宅ローンの金利に（直接的なり間接的なり）影響するのでしょうか

ある程度は短期金利はかなり大きな影響を与えています。
長期金利は１０年物国債の利回りが基準となっていますが
これも国債を市場で購入するなどしてある程度は管理しています。

補足

denden321さん、ご回答ありがとうございます。
教えていただいたＨＰを見ると、０９年２月の水準は、この数年では高く、しかも今は上昇局面に入っていると、見て取れますねえ。意外です。「１００年に１度の経済不況」とか言われてるのに・・・。

変動金利を見ると、最近ではおおむね固定金利を下回っているようで、変動金利のほうがここまでは得策なんですね。

質問補足ですが、今、住宅ローンを組もうとしているのですが、不動産屋さんからのアドバイスで、住宅ローンは３年固定で最優遇金利１・３％を適用し、その期間が終われば別の金融機関に借り換えし、その金融機関の最優遇金利をまた利用する。そのようにして、３年サイクルで借り換え（Ａ社⇒Ｂ社⇒Ｃ社⇒Ａ社…というふうに）をして、それぞれの最優遇金利を使用するということでいくと、ほぼ２％未満の金利で元金を減らしていけると言われました。

話だけ聞くと納得できますが、あらゆる銀行の金利が２・５－３・５％という金利をＨＰなどで打ち出している中、こんなうまい話があるものなのか。不動産屋さんの言う通りなら金利１％は安く済ませられるわけですが本当でしょうか。
住宅ローン破産は、最優遇金利期間の３年間が終わり、金利が跳ね上がってから払えなくなって、陥ってしまうケースが多いと聞きすし…。この辺の実情をもしご存知であれば教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.2

kybos

今の住宅ローン金利が高いか低いかというのは、後になってみてはじめてわかること。
だけど、ここからは２％下がることはないから、下がる余地は小さいと言える。
住宅ローン金利は市場で決まる長期金利に連動する
（銀行が住宅ローン金利を毎日変えるわけじゃないが）。
長期金利は、市場で取引される国債の利回りが一つの目安。
金利変動要因は経済成長率だったり、インフレへの期待だったり、いろんなものがある。

日銀のサイトでも見るといいよ。
http://www.boj.or.jp/type/exp/seisaku/expchokinri.htm

お礼

kybosさん、ご回答ありがとうございました。
日銀のサイト、見てみましたが、ぶっちゃけよくわかりませんね。国債、コール、担保、オペ、市場とか、言葉の意味さえいくら説明を読んでも、なんとなーくしかわからず、市場って何（どこ）なのか、そこで何がされているのか…、株でもやってないと把握できるようにならないんですかね。

回答No.1

nrb

長期プライムレート
（最優遇貸し出し金利）
これに変動金利は連動します

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
http://www.apu88apu.com/long-term_prime_rate/

お礼

nrbさん、ご回答ありがとうございました。
長期プライムレートをみると、なんとなく、これからまだ下がりそうな気配はありますね。